一文读懂深圳深业上城学府优缺点!分析一下深业上城学府值得吗

龙华-北站『深业上城学府』332套房源取证，折后均价7.56万，总价585.3万起买深高北单片区79-139㎡三至四房！计划在2027年3月份带精装交房

龙华深圳北站，深业上城学府于2024年10月8日取证入市，推出1栋1/2单元，共332套房源，面积有79㎡的3房1卫，97㎡的3房2卫，118㎡的4房2卫，139㎡的4房3卫户型，备案均价8.03万/㎡，备案单价7.21-8.51万/㎡，总价在622-1179万套，计划在2027年3月份带精装交房，送全屋中央空调（深圳龙华深业上城学府售楼处官方电话：400-855-2986）

深业上城学府10月8日-11日开始冻资，冻资金额为20万（中农工建），13号在简上体育馆开盘！当天可以直接签约，在10月17日前必须交齐所有首付款或者全款。

深业上城本次开盘给出了备案价*99*99*99*99*98折的优惠，综合下来94.1折，折后均价7.55万/㎡，折后单价6.78-8万/㎡，总价在585-1109万/套

79㎡的3房2厅1卫（西南朝向），折后总价585-615万/套，折后单价7.37-7.78万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（西北朝向），折后总价656-702万/套，折后单价6.78-7.21万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（东南朝向），折后总价685-759万/套，折后单价7.05-7.77万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（西南朝向），折后总价688-740万套，折后单价7.12-7.63万/㎡。

118㎡的4房2厅2卫，折后总价882-927万/套，折后单价7.49-7.87万/㎡。

139㎡的4房2厅3卫，折后总价1046-1109万/套，折后单价7.55-8万/㎡。

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「深业上城学府」原是2023年深圳第二批集中土拍地块，在2023年6月30日被深业集团以14.41亿元竟得，商品房毛坯限价8.05万/㎡，也是龙华深高北学校单片区内唯一在售的新盘，上次开盘还是23年11月开盘的众福红山印，早早已经售罄。

项目由深业集团打造，总占地面积约1.01万㎡，总建筑面积约10.24万㎡，计容建筑面积约8万㎡，住宅容积率7.2，绿化率20.01%，共由2栋总高25-45层的住宅组成，另外规划1栋31层高的酒店，其中1栋1单元住宅45F，1栋2单元住宅25F。

总规划324户，全部都是商品房，1栋1单元3梯6户，1栋2单元3梯4户，都是3.1米层高，地下3层，规划停车位419个，车位占比1：1.29。

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项目可售房源量为324套，产品包括，建面约79㎡三房两厅一卫（80套），约97㎡三房两厅两卫（细分三种，合计160套），约118㎡四房两厅两卫（42套），约139㎡四房两厅三卫（42套）。

此次推出1栋一单位是79-97㎡户型，1栋二单元是118-139㎡户型（深圳龙华深业上城学府售楼处官方电话：400-855-2986）

该项目因建筑新规后，有所波动，按建筑新规进行调整，凸窗大概增加20CM，阳台也会加大，提升得房率，因为原来主体结果没法改动，只能在凸窗➕阳台上做略微调整，但也是给买房者在实用上多了不少的福利！

建筑新规里面飘窗可以做到80cm，旧制是60cm，也就是说原本有的小房间需要搭窗台做床的可以节省空间。

比如搭1.5米的床，飘窗让了80cm，只需要占用房间70cm就好了，而过去要占用90cm.

新规出来的用意应该是为了抹平超高层和高层之间的实用率差距，而高使用率更多是设计和取巧。

79㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.05米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了2.65米/2.65米/2.6米的宽度，L型可开放式厨房，新版三分离卫生间设计，得房率约75%（不含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（A户型），设计的是竖厅格局，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.7米/2.6米的宽度，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，主卧套房设计，L型可开放式厨房，得房率约75%（不含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（B户型），仅1单元01户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.05米/3.05米/2.6米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，L型厨房，得房率约75%（不含赠送），西北朝向。

97㎡的3房2厅2卫（C户型），仅1单元06户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.6米/2.325米的宽度，主卧套房设计，L型厨房，得房率约75%（不含赠送），东南朝向。

118㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.35米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了3.05米/2.65米/2.65米/2.4米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出6米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约76%（不含赠送），西南或东南朝向。

139㎡的4房2厅3卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4.25米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，双套房设计，4个卧室分别做到了3.15米/2.8米/2.75米/2.35米的宽度，L型厨房，得房率约76%（不含赠送），西南或东南朝向。

项目自身规划介绍

项目位于深圳市龙华区民治街道北站片区，民塘路与白松路交汇处西南侧，毗邻深圳高级中学集团北校区新园初中部、华侨城北站壹号、鸿荣源北站商务中心，距离北站绿芯公园步行约350米左右，深圳地铁4/5/6号换乘站-深圳北站步行约700米左右。

占地面积约1.01万㎡，规划总建筑面积约10.87万㎡，计容建面约8.33万㎡，包含约3.35万㎡商品住宅，约3.71万㎡星级酒店，约1500㎡老人年日间照料中心，约400㎡便民服务站，约200㎡物业服务用房，以及其它基础生活配套设施若干。（深圳龙华深业上城学府售楼处官方电话：400-855-2986）

规划由3座主体楼组成，1栋1单元住宅-45层，1栋2单元住宅-27层，1栋3单元酒店-33层，底部是3层裙房，裙房顶部是私家园林，酒店与住宅为独立式管理，出入口、车库、园林不共享，地面为公共开放空间，地块预设有接入北站商区空中连廊系统的接口。

项目酒店建筑立面为公建化标准的大面积玻璃幕墙，住宅建筑立面主要材料是外挂咖啡金色铝板+LOE-E双层超白钢化玻璃幕墙材料，局部有铝合金型材线条和深灰色涂料装饰，框架系统组件为铝合金型材，这些都是改善型物业的标配，用材用料比较扎实。

主要生活配套介绍

地铁：距离深圳北站约400米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。

地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

陆路：门口就是民塘路，可以直通梅林关口；1.5公里范围内辐射留仙大道、龙华大道、龙华新区大道、民治大道等多条城市主干道；同时，与福龙路、珠三角环线高速距离也不远，相较龙华其它区域，北站片区自驾通勤南山、福田、罗湖市区是相对方便快捷的。

商业：自身没有配建商业，但东侧一路之隔就是鸿荣源北站商务中心的“壹方里”商业，并且1公里范围内还分布有红山6979商业中心、北站缤果空间、北站优越时代广场以及在建的华润超核万象商业中心等集中式商业，商业配套可以说是丰富且优质。

教育：旁边就是深圳高级中学（集团）北校区新园，该校是1所九年制公办学校，办学规模为45班，可以提供2100个优质学位，其中小学学位1350个，初中学位750个，在2023年9月已经开学，与深圳高级中学北校区紫园单片区共享学区。

深高北校区在2023年的小一录取积分为A1类62.4分，初一录取积分为A2类72.6分，在2024年的小一录取积分为A1类60.6分，对比23年是下滑了1.8分，初一录取积分为A2类99.2分，对比23年上调了26.6分。

根据当前龙华区教育局公布的学区划分规则，只要是深户+单片学区内的商品房，基础分就有60分，另外还有取房产证证时间加分，每个月加0.1分，深户迁入市场加分，每月加0.1分，按这个积分政策来看，只要买了深业上城学府的房子，深户入户有半年以上的时间就可以入读该校。

医疗：1.5公里范围有两所三甲级医院，其一是深圳单体投资规模最大，由北京大学深圳医院运营的『新华医院』，其二是深圳规模最大的儿童医院，市属『深圳第二儿童医院』，这两所医院目前都在试运营阶段，有这两所医院在，片区居民就医需求是非常有保障的。

公园：南侧预留有一条城市绿廊公园用地，以后日常休闲娱乐及遛娃下楼即可满足，步行约350米左右可以到达正在在建设的绿芯公园，该公园由龙华区府投资，华润代建，总建面约16万㎡，建成后将会是一座富有活力的立体公共文化体育设施和城市公园。

文体：1.5公里范围内分布有深圳第二图书馆、深美术馆新馆、红山演艺馆、红山展览馆、民治文化体育中心、深圳文化馆新馆、中国文化名人大营救纪念馆等个多个文化及体育设施场馆，能够满足片区居民日益增长的精神、文化和体育活动需求。

片区基本面及规划介绍

『深业上城学府』所处的北站片区是龙华新城核心区的组成部分，也是带动民治西南地区各板块发展的“火车头”，自2008年北站交通枢纽建设方案敲定进入开荒建设期，经十余年高速发展兑现，一座以北站交通枢纽为中心，红山、上塘为支撑的富有活力的高铁新城屹然崛起。

北站片区虽然是带动周边板块发展的“火车头”，但由于其定位的特殊性，政府对于北站片区的用地规划非常谨慎，十年过去了，被带动的红山、上塘已发展成熟，反倒是北站片区仍是一副建筑稀疏，拥有连片储备用地，大量项目在建的景象，成长性和持续向好性依旧突出。

这两年是北站片区发展进程中非常重要的时段，多家头部房企助力北站国际商务区建设，落地了润府、万象中心、紫芸府、珑悦理、龙誉、迎玺、龙华设计产业总部、天马总部等多个住宅及产业项目，这些将在2年内集中交付，届时区域人居氛围和产业能级将会有非常明显的提升。

除了产业和住宅，北站及相邻区域近两年公共配套也正在加速完善，如美术馆新馆、第二图书馆、新华医院、第二儿童医院、深高北新园校区等都刚投入运营，随着文化馆新馆、绿芯公园、超核万象中心，格致中学民治新校区的建成，区域公共配套服务能力水平将会达到新的高度。

其中，新建成的深高北新园校区对片区利好最为直接，深圳高级中学是深圳四大名校，而紫园校区的口碑已经证实了它的实力，新园校区投入运营为深高北学校增加了1350个小学和750个初中学位，能让学区内积分较低的学生也有更多机会读深高北，实现就近入学的教育理念。

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