地方政府用专项债收回闲置土地，这家央企拿回7个亿

2024年11月自然资源部下发文件明确可以运用地方专项债收回存量闲置土地之后，各地收回地块的案例正在涌现。

近日，中国金茂公告称，公司名下位于浙江湖州的4幅地块将由当地政府收储，支付方式为现金分期补偿。

公告显示，1月13日，金茂与湖州政府方面就土地收储订立土地收储协议，将手中的4幅地块交由湖州南太湖管委会收储，总代价为7.81亿元，现金补偿将分三期进行，预计将在2年内完成。此次收储有望首次使用专项债资金，涉及地块由金茂在2021年竞得，目前仍未开发。

这轮较为集中的房企退地行为始于2024年下半年，目前已披露的信息显示，包括华润置地、越秀地产、华侨城及部分地方城投在内的企业，陆续退回了地块，所属城市遍及广州、武汉、福州、南京等。

去年8月至11月间，越秀地产先后三次退回了所持地块，涉及资金超130亿元，但补偿方式为支付等值的应付票据，可在有效期内用于支付指定区域内的土地收购。

较早些的2024年7月，华润置地先申请退还了所持的福州一综合体的未开发部分，在当地政府调整了土地用途之后，又在三个月后将地块重新买回。同年9月，温州鹿城城发则退回了2023年拿下的一宗地块。

2024年11月，华侨城所持的一TOD项目土地也被武汉政府收储。根据公告，该地块此前的建设指标为商办为主、住宅为辅，将调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。

中指研究院企业研究总监刘水分析，上述退地的案例，一种情况是房企资金紧张无力承担后续开发投入，不得不选择退地；另一种情况则是地块本身不适应当下的市场，如商业占比过多，面临去化困难的问题；第三种则是政府出于公共利益收回土地。

在同策研究院联席院长宋红卫看来，近期土地频繁被退回的原因之一是当前市场形势发生较大变化，当初拿地的预期已难以兑现；其次是国家推出了专项债来收储企业的闲置和低效用地。

2024年5月时，监管层发声支持妥善处置盘活存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务。同年11月，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知，提出积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。

对开发商来说，退地这一行动将产生积极影响。刘水表示，对于现金流承压的企业，可以通过退地的方式从地方政府拿回已缴纳的土地出让金用于在建项目，缓解现金流紧张的压力；而对于经营稳健的企业，退地有利于优化土地储备及盘活项目，长远而言有利于公司的健康发展。

回收土地调规后再放出，对于推动企业开发投资亦有益处。

有房企管理层在接受记者采访时曾举例称，城投手中所持有的大量土地其实是没有开发条件的，因为当时拿地价高，现在入市就会面临亏损，所以这样的项目当前是不能开发的，但若回收后再以合理的价格重新推出，也就有了重新开发的机会。

亿翰智库研究总监于小雨也认为，退地对于开发商来说是止损、盘活资金，对于政府来说有机会重新调整土地规划，提高其开发价值。

“过去没有主管部门引导，不便于广泛推行。”上述行业资深分析师指出，自然资源部的文件明确可以运用地方专项债收回收购存量闲置土地，为这一举措的实施提供了法理依据，预计2025年更多回收案例会披露出来。