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上海浦东东站正在『森兰海天名筑』

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上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】浦东刚需注意啦上海东站旁新盘--森兰•海天名筑来了在建有地铁，配套齐全，低密社区单价: 4.7-6.1万总价：420-1099万主力建面：90-100-136平，装修和毛坯都有划重点：今年12月交房，已不用摇号

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】当下浦东炙手可热的森兰国际社区，就是外高桥集团股份用18年的时间打磨而成。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】森兰星河湾、森兰名轩、森兰名佳、森兰名苑、森兰壹公馆等一系列森兰品牌住宅都是其手笔。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】如今“森兰”已经不仅仅是一个区域板块，更代表着城市前沿的一种品质生活方式。

森兰海天名筑位于浦东祝桥板块，也是东方枢纽上海东站内，目前硕果仅存的纯新盘！

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】交通是资本落位的重要纽带，仅凭这一点，祝桥就值得期待！

祝桥规划详细阅读：《大局已定！上海这里全面爆发！3条高铁、4条地铁......》

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】但别忘了，祝桥真正的能量在于产业！

此前祝桥的产业集中在工业、制造业和仓储业，导致知名度不高。

但根据祝桥航空城最新规划，产业格局将产生巨变，布局四大功能区，主打吸引自带高素质人才的国际航空运输、国际贸易服务、跨境金融、专业服务、科技创新服务，将汇聚境内外2000余家企业！

从最新控规也能看出，东站范围内增加了大量办公、产业用地，高质量人才聚集将推动功能配套升级，随之人口、产业进一步聚合，板块价值持续增长，祝桥对标的是西雅图航空城，将打造成超过50万人口的东方枢纽，中国的航空城！

要知道的是，枢纽周边可开发用地的容积率，基本都在2.0以上，且距离上海东站太近不宜居住。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】作为祝桥核心，项目的生活配套较为丰富，尤其是医疗和教育。

项目家门口的上海交通大学医学院附属第九人民医院祝桥院区，预计2025年初投入使用，建成后将成为一座拥有800张住院床位和700张口腔牙椅的三级甲等综合性医院。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】教育方面，项目贴隔壁的小区对口已经出炉，小学是明珠托管的祝桥小学，中学是进才中学东校！附近还有上海市实验学校附属光明学校！(本项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，旨在协助提供地理位置等相关信息，并不视为本公司对就读学校作出承诺，学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方领布的政策规定为准。）

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】在综合考量森兰·海天名筑近海天湖生态公园、地块三面环水的生态资源优势基础上，项目整体建筑设计和景观设计，都将以生态森林感为核心，充分整合都市生活的便利性和自然环境的优越性。

“将森林搬回家”的理念，使得项目内部富有特色的景观环境营造和项目周边良好的生态环境形成了很好的融合与互动，让各年龄段的居民都能在社区森林里自由呼吸、轻松互动，拥享健康富氧生活。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】建筑方面，项目11-14层小高层错落分布，一梯两户双开门设计，做到了一梯一户的设计功能，保证了业主较高的居住舒适度，而且建面约100-136㎡户型还可以享受私属电梯厅这等豪宅标配！

项目目前在售建面约90-136㎡3-4房，户型图如下：

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「森兰·海天名筑」背后的正是由上海浦东新区国有管理委员会独资组建的巨擘国企——外高桥集团股份！

一直以来，外高桥集团股份在低密产品的打造上有着独到的经验，以匠心品质，先后打造了容积率1.4的森兰名轩一期，容积率1.2的森兰名轩二期，以及容积率1.6的森兰星河湾。这一系列的低密住区，不仅成为了广为流传的经典，更是造就了森兰板块的高品质地位，这样的国企大品牌是置业的明智之选。

而此次的「森兰·海天名筑」，同样匠心打造。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】更重要的是，森兰海天名筑打造了实景示范区，部分楼栋外立面已经展现，住房的工程品质看得到摸得着，项目于2024年底即可交付，今年买明年即可入住，更不用担心买到烂尾楼。

浦东超低首付，舒享低密森居

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在浦东买房，每个价位段的人群都有，跨度从400~1500万不等，400万左右想要兼顾教育和品质是极其困难的，大多只能买到老破小，森兰海天名筑却做到了，首付150万即可上车，还是1.4容积率的稀缺小高层！

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森兰海天名筑的“森居”属性并非徒有其名。项目西侧紧邻海天湖公园，同时三面环水，自然环境得天独厚。项目内部11~14层的楼栋错落分布，极大程度确保每栋的采光和花园景观视野，此外更是建设了约2万方的花园景观，更是有超多珍稀品种植物，就像是将植物园搬进了小区。

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户型方面，更是贴心地考虑到用户家庭结构改变后的居住需求，推出90~136㎡的3~4房，90㎡~100㎡三房全部是三开间朝南，136㎡四房更是做到了四开间朝南，采光通风没得说。此外，100~136㎡的用户更是可以享受一梯一户的尊贵感和私密感，同面积段大部分的项目都难以做到这点。

上海浦东森兰海天名筑售楼处电话☎：400-877-8334✔✔【预约热线】详细的户型优点就不多赘述，房间的品质和小区的美好还待您来售楼处主动探索，现在来还可提供免费的咖啡和小食，来森兰海天名筑体验一次city walk，感受花园居所带来的美好吧！

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建面约90㎡样板间实拍

建面约100㎡样板间实拍

建面约136㎡样板间实拍

买即享东方枢纽奢侈配套

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东方枢纽已不只停留在规划层面，而是正在实现的未来。今年3月，区域开发主体“上海东方枢纽投资建设发展集团有限公司”成立。3月25日，东方枢纽上海东站地下基础部分正式开工。

东方枢纽，将是浦东新区东西发展主轴上的东部增长极。

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根据浦东新区2035总规，东方枢纽地区是全市延安路-世纪大道发展轴的组成部分，将联动中央活动区、花木-龙阳路城市副中心、张江城市副中心等，带动祝桥以及周边区域发展。在上海东站核心区直线距离约1公里范围，目前在售新盘仅有森兰·海天名筑，发展前景不言而喻。

此外，东方枢纽建设所带来的高端产业及相关配套也是不可估量的能级。

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森兰海天名筑项目家门口的上海交通大学医学院附属第九人民医院祝桥院区，目前已经结构封顶，预计2025年初投入使用，建成后将成为一座拥有800张住院床位的三级甲等综合性医院。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。