机构盘点武汉楼市：“商改住”项目盘活存量，去库存压力下降

成交6宗商改住地块，商品住宅出清周期下降13.3个月，能源行业成甲级写字楼去化新力量，核心商圈空置率升至15.9%……14日下午，戴德梁行发布的《2024年度武汉房地产市场回顾与展望报告》显示这组数据。

报告称，2024年武汉市共挂牌出让地块220宗，成交197宗。总成交面积827.4万平方米，同比增长55.8%，总成交金额694.2亿元，同比下降37.3%，整体成交楼面均价较去年末下降25.4%。从成交土地类型来看，涉宅用地类引领土地成交，占全年成交面积达50.9%。其中，共成交6宗商改住地块，分别是原长江中心B2地块、原保利维塔地块、原江南实业地块、原华侨城欢乐天际中央区TOD商服地块、2宗原青山滨江交投商服地块，大部分商改住地块位于沿江核心板块。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示，根据当前市场情况，商改住模式将有助于优化区域土地资源配比，提高土地利用效率，调整将不仅满足部分居民对核心区域高端住宅项目的改善需求，增加核心区域住宅供应量，也有利于维持核心区域房价的稳定。

商品住宅方面，武汉2024年成交商品住宅面积837.9万平方米，同比去年下降约25.3%；市场成交均价15530元/平方米，较2023年下降约6.3%。其中，中心城区的房价同比去年降幅均达到10%以上，这也激发了市场需求的释放，中心城区占全市成交面积的38.3%。

截至2024年12月，武汉商品住宅市场整体出清周期由去年6月的30.9个月下降至17.6个月，市场去库存压力正在逐步缓解。胡韵表示，目前去化压力较大的区域仍集中于武汉远城区，今年远城区供应正逐步放缓，预计长期来看远城区存量去化有望通过以时间换空间逐步缓解。

写字楼市场方面，截至去年末，武汉五大核心商务区甲级写字楼总存量达到320万平方米，新增供应导致市场整体空置率达到36.5%，同比去年末上升0.4个百分点。从成交驱动因素来看，租金下行激发的搬迁需求仍然是市场成交的主力驱动因素，占全年成交面积的62.1%。

零售市场方面，武汉核心商圈供应活跃，新增45.8万平方米优质零售空间，推动总存量增至451.1万平方米。优质零售项目的陆续交付也导致市场竞争加剧，存量项目招商运营难度持续加大，截至去年四季度末，核心商圈市场整体空置率较2023年末上升约2.6个百分点至15.9%。激烈的市场竞争也导致租金持续下降，武汉五大核心商圈首层平均每月每平方米439.6元，较2023年末下降约3.9%。

从核心商圈新店开业情况来看，餐饮业继续呈现积极扩张态势，2024年餐饮业态占据武汉核心商圈新开店铺数量的约35.9%，较去年继续上升0.3个百分点。