东京、大阪的房价，相当于国内哪座城市？

作者：古德猫宁 授权转载自公众号“成竹日本”（ID：czriben）

东京 23 区的房地产市场状况随着时代不断变化。过去几年，该地区供需平衡出现波动，价格上涨。

最近，据说新建公寓的价格已经超过了泡沫价格。许多因素继续影响市场，包括 COVID-19 影响和外国投资者的趋势。

房地产研究公司东京官邸（东京都品川区）23 日公布，11 月份东京 23 区二手公寓平均要价为每 70 平方米 8,531 万日元（约人民币 396 万元），环比上涨 2.7% ！

在投资资金持续涌入的东京都中央六区，投资金额自 2004 年 1 月开始调查以来首次达到 1.4 亿日元的水平，比上一年增加了 30% 。与周边地区的差距正在扩大。

这是以 70 m² 的房子做为参考的数据测算，那么相当于每平 122 万日元，也就是人民币 5.7 万元/平。

大阪府二手公寓 11 月平均价格是 4,220 万日元（约人民币 195 万元），时隔 8 个月下跌，但勉强超过 9 月的水平。

这是以 70 m² 的房子做为参考的数据测算，那么相当于每平 60 万日元，也就是人民币 2.8 万元/平。

东京、大阪 VS 中国一线

最近经常有人谈及出海！甚至常说，中产家庭出海第一站，首选日本。

东京、大阪的房价将上涨或正在上涨。

但这是个什么概念？

对于咱小白朋友而言，没有锚，不太能理解。所以很难立刻建立亲密度，信任感，不敢出手。

抛开GDP、城市面积、人口谈房价，都是瞎扯淡。 所以本篇我们做个数据呈现，让大家更直观感受下，非对比，纯分享，单纯学习（求生欲强）。

我们先拉来东京、大阪的GDP，和北京、上海、香港对比一下。

东京都经济核算已编制 2021 年年度报告，东京GDP为 113.7 万亿日元，占全国总额的 20.7%，按照当时汇率算约人民币 6.5 万亿元。

2021 年，大阪府的县生产总值（县内名义GDP比重）为 413,204 亿日元，按照当时汇率算约人民币2.4 万亿元。

2021 年上海市地区生产总值 4.3 万亿元人民币，北京GDP达 4 万亿元，香港 GDP 达 2.3 万亿人民币。

也就是说，以 GDP 来排名，东京都＞上海＞大阪府＞中国香港。

那么问题来了，我们在文头提到的东京 23 区、大阪市——东京都、大阪府的名义上的首都和副首都，那么面积有多大。

可以感受下，如果我们在东京 23 区买房，其实相当于上海外环内、北京五环内！如果我们在山手线内，都心6区买房，就相当于在上海内环，北京二环买房，非常之核心！

山手线几乎是沿着绿色区域串行的！

接下来，我们来看人口的差异。

因为上海外环内、北京五环内的人口没官方数据，对比起来有难度，我们就以上海市总体、北京市总体。

同样的，东京大阪也升级成东京都、大阪府的人口，再结合这些地方的面积，来对比一下。

香港房价如此高，主要是因为可开发的土地少，所以寸土寸金，房价居高不下；但深圳也是一个土地非常稀缺的地方，难怪房价全中国第一。

总体对比之下：

人均面积，东京、大阪均＜上海、北京。

而 GDP ，东京＞上海＞北京＞大阪。

如今我们对东京、大阪的人口、GDP、土地面积情况，有了总体认识。

接下来我们就来进入关键环节——房价对比。

东京/大阪的房价

相当于国内什么水平

我们最开头提到，东京 23 区的二手公寓成交价为 122 万日元（约 5.7 万人民币）/平米，大阪为 60 万日元（约 2.8 万人民币）/平米。

首先要注意！日本的房产面积全部是室内面积，没有公摊！所以这个价格相对于国内的价格，“过于实在”，还要除以 1.3 。

得出，东京 23 区目前的房价为 4.3 万人民币/平米，而大阪则只有 2.2 万人民币/平米。

由于今年至今日元疯狂贬值，东京、大阪的二手公寓的均价兑人民币相较于 2021 年，其实是下跌的。汇率真是一把杀猪刀……

那么，这个房价跟咱们北上广深比怎么样？

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东京没挤进前三，大阪没挤进前十。

结合上面看到的GDP、人均土地面积。

能感受到来自日本两大都市的高性价比！

在日本买房，还图什么

说到投资日本房产，大家除了有一些情绪，觉得这是给日本送钱。还有一个，就是怕天灾，比如怕富士山火山爆发、地震、海啸，还有人说日本一百年后可能不存在。

日本位于列岛附近是欧亚板块、菲律宾海板块、太平洋板块和北美洲板块的交界地。 同时日本列岛还处在环太平洋造山带、火山带、地震带之上。

故日本为一个经常发生地震，也有休眠火山，但同时也拥有温泉的国家。

但日本的自然问题并不是投资的问题。

否则，为什么那么多叫得出名字的外资公司也涌入？他们没看到这些风险吗？

不然。而是这些潜在风险他们也评估过，但总体对他们的投资回报影响小。

另外，日本的房产也有抗震、免震技术，修缮费使用得当、保养好，所以房子的质量也很好，在东京、大阪这些发达地区，10、20 年内不太担心这些自然灾害。

日本房屋的使用寿命一般在 30 年左右，每 5-10 年会做一些防水、电梯维护等小修补，每 20-30 年就会对房屋进行一次大规模的维修，以维护大楼的各项功能。每个月物业会对住户收取修缮金，主要就是用于这一块。

修缮金的使用明细、大楼的修缮金结余也会明确放在房屋的《重要事项说明书》中，资金流向公开透明。

而日本的国家层面也在推动房屋质量升级。

1980年，日本提出百年建筑的目标，意在将建筑结构的寿命延长到 100 年，也让在房子里居住的家庭几代安居乐业。

而到了 2007 年，自民党又提出“200年住宅”概念，把房屋使用寿命进一步提高一倍。

国土交通部2009年为推进“200年超长期住宅模型”的综合措施

在牢固的房屋框架与持续地维修之下，日本的房屋即使过了 5、60 年仍然保持良好状态。

而且，日本也不是唯一会发生这些灾害的国家。

你如果怕，那就别买温哥华，也在地震带上；别买洛洛杉矶、旧金山、西雅图，它们都是环太平洋地震带；别买菲律宾马尼拉，它也在地震带上。

这样排除下来，几乎可买的地儿都别买了。这种担心纯属纯担心，没意义。

在日本买房：

1、收益稳定，收益确定；

2、无公摊，永久产权；

3、门槛低，无限制，提供钱和身份证；

4、买整栋，高级塔楼等，外国人也可贷款；

5、..............................

海外买房收租，是一个机会。什么机会？让你能见到更多的可能。

如果你已经意识到，目前出海是个出路，要牢牢把握住，那么先建立个联系，给自己一个机会，也给我们一个。

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