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鹭湾锦上映的标准层户型有4种，面积分别为126平、143平、173平和206平。首批次开盘的为2、9、11、12、13、14号楼共计322套房源，主力户型只有126平和143平，这两个户型也是目前市面上同面积段产品中设计得比较好的。

城投置地·鹭湾锦上映（下文简称鹭湾锦上映），它位于炙手可热的锦江区——五城区公认的排名第一的行政区。不仅在地理位置上符合了成都向东向南发展的战略，享受较高级别的城市规划，还有众多优质城市资源加持。

梳理2021年中到2023年中锦江区的供应情况，发现，目前在售和待楼卖的楼盘中，鹭湾锦上映28000元/平方米的清水最高限价基本是最低的了。而鹭湾锦上映首开的126平、143平户型还将给出有诚意的优惠，因此不论单价还是总价，都可能是锦江区一众新盘里最低的，是一次很好的主城区上车机会。

鹭湾锦上映项目位于南三路外侧，锦华路三段以东的位置。属于锦江区一个比较新的板块。

目前，这里已有的项目是华润置地·锦官悦府、绿城·凤栖鹭鸣，已经交付入住的有新希望·锦官府。能够在发展初期就吸引到品牌房企关注的地段，通常有个重要的特点：具有一定成长性。

因为板块整体还比较新，这也就预示着它还有发展的可能性，尤其是在主城区、东南向、三环旁这样的位置，其未来可有的发展潜力就更具想象空间。

鹭湾锦上映的位置，不离主城，同时又可以近距离分享锦江区产业新高地的发展红利。

打开地图就可以看到，项目的北侧紧邻锦江区的成熟建成区，沿锦华路一条直路，不到3公里就可以到达东湖板块，这里不仅是锦江区发展最成熟的板块之一，也是城东南最繁华的生活圈之一；

项目南侧，则是目前锦江区重点发展的区域，沿锦江大道为轴线打造的“一道九园”是“再造一个产业锦江”的重要载体之一，承载着国家人工智能创新应用先导区的建设重任。不仅是锦江区未来经济发展的重要方向，因为地理位置的优越性，可以与天府软件园遥相呼应，对推动成都软件产业发展也将形成强有力的支撑。

因为占位高、起点高，短时间内就吸引了一大批头部企业的进驻，城市资源的密集导入，也让其未来的发展价值迅速得到了市场认可，大家熟悉的金融城三期、金融城东、白鹭湾三大板块就正位于此，其近年来在土地市场一骑绝尘的表现相信不用我多说了。

因北接三环，南临新兴发展区这样的地段所在，鹭湾锦上映不仅能快速融入主城繁华生活中，城市新的战略发展下带来的红利也不会错过。

下面重点来看看与未来居住生活息息相关的配套情况。

交通方面

项目周边基本的交通脉络已经形成。除了北侧的三环路外，周边还有中环路、锦江大道、锦华路和锦阳大道四条主干道，轻松通达全城，可以直接、快速地的与三圣乡、东湖、金融城、孵化园、新川等热点板块进行衔接。

轨道交通方面，6号线琉三路站，距项目仅约800米。未来，地铁地铁30号线的棬子树站就紧邻项目东侧，步行可达，预计2024年12月开通，这条线路可直达金融城、市一医院、双流机场等站点。

商业方面

鹭湾锦上映本就是一个纯住宅项目，不受商业的直接干扰。而项目周边并不缺商业，所以在保证居住品质的同时，日常所需也基本都能得到及时且较为充分的满足。

项目南侧就是（成都）58新经济产业园项目，规划有集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的精品购物中心，目前已经开业运营，从项目步行至此仅约数百米，非常方便。

周边3公里半径内还有万达广场（锦华店）以及卓锦曼购中心，可以提供更加多元化的消费选择。

除此之外，距离项目最近的林家坝TOD(规划建设中)，未来也将提升板块内的交通和商业配套。

教育方面

项目周边1公里范围内目前已有成都市第二幼儿园锦馨园区、锦江区教育科学研究院附属幼儿园、盐道街小学（锦馨分校）、盐道街小学（得胜分校）以及锦江区教育科学研究院附属中学，以上均为公立教育资源，且已全部建成投用，教育资源配置也算不错，但项目具体对口哪所学校还要以交房当年的政策为准。

生态资源方面‍‍‍

项目北面就是熊猫绿道。项目东南方有白鹭湾湿地公园、幸福梅林等景区，总绿化面积达2.2万亩。此外，往北约1公里处即是锦江区体育公园，公园总占地面积约15余万平方米，其中足球运动场占地面积约为10余万平方米，其余面积囊括了绿化、跑道以及公共配套设施建设。

综合项目的地理位置、地段价值以及配套资源来看，对于主城党来说，尤其是首置、首改需求的客户，项目算得上是一个优质首选。

规划&定位：因地制宜，聚焦改善

鹭湾锦上映项目总占地约127亩，容积率2.0，零商业配比，是主城少见的百亩纯住宅大盘。

地块本身有两大挑战，第一是土地形状不规整，第二是红线50米以外就是三环高架，很考验开发商的产品定位、资源配置和营造能力。

经过细致考量与取舍，城投置地在这块形如T字母的地块上，布局了26栋14-23F的高层建筑，全部为2梯2户板式结构。

除了一栋是东西朝向外，其他均是坐北朝南。

此外，在东西狭长的土地上最大化保证了楼南北楼间距——最大南北楼间距超过了100米，最小也超过了30米，整个小区也没有一套采光不足的公寓住宅产品。

小区的建筑密度控制在了17.5%，给小区园林景观留下更多可能性。

鹭湾锦上映定位纯改善社区。一共有1170套房源，标准层面积段为126-206平方米，其中126平和143平户型的总套数占了整个小区套数的80%，在锦江区现目前和未来可见的供应当中，这个面积段的产品如果总价控制得当都是受欢迎的。‍‍‍‍‍‍

从总平图上可以看到，126平的户型位于项目北侧，143户型则分布在项目南侧，不临三环也不临近市政道路的中间位置是173平和206平的大户型楼王产品。

不得不说明一下的是，乍看上去126平的最小户型像是屏障一般在项目北侧遮挡路噪。而城投置地却敢于将126平户型的实体样板间做到临近三环的14号楼当中让客户去体验。据介绍，项目在临近高架的楼栋中使用“正面降噪、侧面通风”的做法，电梯厅和一个次卧使用了双面夹胶玻璃，加上126平户型本就是北向临三环，我在白天现场体验过后觉得还是可以接受的。

而126平户型的楼栋直接面临的是东西长约500米的三环熊猫绿道，绿道北侧的非机动车道距项目红线还有约50米距离，反而让这片市政绿道对126平户型算是一种友好的资源平衡。

从绿道步入社区北大门，有一种不知不觉就进入小区内部的感觉。这或许是城投置地在设计上“无界”理念的体现，即将内外合计约115亩的景观面积作为整体考虑来规划楼栋。

景观方面，鹭湾锦上映的内部园林景观总面积达4.6万平方米，布局了5大“绿洲”主题景观，绝大部分房源都可以实现中庭观景。各个景观组团也匹配不同人群的活动与观景需求。有主打儿童户外攀爬游乐的“诗意之洲”，以休闲会客功能为主的“共享之洲”等，还有一条1500米的夜光跑道将各个景观组团悉数串联。此外，镜面水景、树阵（乌桕、朴树、香樟等）、艺术装置等高端小区里比较前言的做法也在项目中有所呈现。

小区内很多楼栋的底层做了全架空设计，整个架空总面积超过5200平方米。一来是让整个小区的建筑显得更轻盈，二来也兼具功能性和观赏性，有内外景相交融层次感。

据了解，鹭湾锦上映的红线内景观造价也属于业内较高标准。项目的景观公司为乐道景观设计，曾参与过麓湖生态城早期组团的设计。‍‍‍‍

建筑设计方面，鹭湾锦上映紧跟产品内卷的潮流，外立面贴合公建化的趋势，采用大面积LOW-E玻璃，铝合金型材，线条明朗，简约现代；单元门头采用厚重的石材包边，整体上呈现一种现代轻盈又不失厚重的感觉。项目北面临三环，楼栋北立面是重要的形象面，因此北侧电梯厅外廊郎采用夹胶玻璃进行立面构成，功能与颜值并存。

经过实地探访，总的来说我认为鹭湾锦上映的规划布局、场景营造是用心的，最大程度地克服了土地的先天劣势，保证了绝大部分楼栋为南北朝向、2梯2户，各种配置也基本符合改善定位。

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