兴城人居进入发展“新阶段”

2024年12月17日，兴城人居联合双流区国企空港发展在怡心湖区域拍下两宗连襟地，合计面积约130亩。这是兴城人居继2023年12月15日一日之内拿下龙泉驿区行政学院和十陵三宗地块之后，时隔一年再次拿地，也是其在整个2024年唯一一次拿地。

近一年来，兴城人居拿地的频率显著下降。即便如此，2024年兴城人居在成都仍有19个项目在售，覆盖一二三圈层的诸多区域，但业绩粮仓的主力还是2022年及以前所拿的地块，仍拥有足够土储待消化。

2024年，兴城人居结束了连续四年业绩增长的势头，销售业绩出现较大幅度回落，较前一年下滑约47.8%。随着集中供地、双限等政策停止，作为此前的拿地大户之一，兴城人居也随着全新的市场形势，进入了一个全新的发展阶段。

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兴城人居去年12月所拿地块位于怡心湖C区，为两宗仅一街之隔的连襟地，其中宗地一面积85.04亩，宗地二面积45.03亩，两宗地的容积率均为1.5，起拍价均为12000元/㎡。最终的宗地一底价成交，宗地二略微溢价以12050元/㎡楼面价成交。

值得一提的是，该两宗地曾在9月因故终止，12月重新拍卖之时，起拍价降低了300元/㎡。

这是兴城人居首次进入怡心湖区域。当前，整个怡心湖区域住宅开发集中在B区、C区，而A区的开发承担着主要商业的兑现。

从2024年唯一一次公开的拿地中，可以看出兴城人居拿地的一些新的思路和策略：1、在一些热点区域寻求底价拿地的机会；2、通过合作方式增强抗风险的能力。

据不完全统计，2022年至今，兴城人居共拿地23宗，其中2022年兴城人居拿地13宗，2023年拿地8宗，2024年拿地2宗，呈现了逐年快速下滑的趋势。

根据亿翰智库的统计数据，兴城人居2023年的拿地金额为73.3亿元，为成都房企拿地Top1，拿地面积58.9万㎡，为成都房企top4。在市场逐步收紧的2023年，兴城人居的拿地势头仍然强劲。这也反证了其2024年拿地急剧下滑的态势。

不过需要指出的是，土地市场交易规模收缩是缓解行业库存压力下的全国性趋势。数据显示，2024 年，大成都区域仅供应152宗宅地，同比下滑20%，创下近年来新低，通过放缓供地节奏来削减库存规模，助力市场加速企稳。

与拿地频率下降相对应的是，兴城人居的开发节奏也放缓了。在近三年所拿的23宗地块中，龙泉驿区占据绝对多数，共计13宗，其中10宗地集中在行政学院板块，合计约371亩，媒体预计其开发周期将至少需要5-10年。另外3宗地位于青龙湖未来公园社区。

截止目前，行政学院板块与国贸地产合作的两个项目林语上城和和海上蓉屿均已上市，另还有一个锦润峰荟。而青龙湖未来公园社区的有两块地已在2024年1月取得了建筑施工许可证，但目前还没有取证的消息。

有意思的是，2024年兴城人居在售的19个项目中，只有人居国贸林语上城、九林语·鎏云阁、西悦云庭、锦润峰荟等少数几个项目属2024年新开项目，沁川林语、海棠林语等项目早在2020年就已拿地。而2023年一二圈层拿地的项目中，只有九林语·鎏云阁一个项目在2024年上市，其余几个地块均未面市。

据统计，兴城人居目前在售的项目中，绝大部分从拿地到首次取证的时间都超过1年，而像林语上城、沁川林语、海棠林语等项目甚至将近2年，相较华润、中铁建、招商蛇口、保利等规模房企，开发周期要长不少。

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据了解，2024年12月中旬，兴城人居推出“岁末大促，年终盛惠”的促销活动，共涉及全城12个区19个楼盘，促销活动可谓面面俱到，对各个环节都设置了相应的优惠。

对客户，部分项目置业享额外11%优惠，异地客户置业，部分项目享额外1%优惠；对中介，部分项目成交给予4万元/套奖励；推荐住宅产品成交，部分项目奖励现金10万元/套。

对老客户以旧换新，部分项目享旧房出售3.9万元/套卖旧房中介费补贴；人居老业主参与以旧换新活动购房，部分项目赠送价值10万元美居礼包。（以上信息仅供参考，以实际情况为准）

此外，10月在东郊记忆举办的“安家成都在金秋”的促销活动中，兴城人居也整合18个在售楼盘参与。

就2024年的市场环境来看，兴城人居推出的营销活动频次多，优惠力度不算小，从侧面印证了其去化的需要，以及其对于业绩追求的决心。

从兴城人居当前在售项目的分布来看，一圈层的高新、成华和金牛共7个项目，二圈层的龙泉驿、温江、双流、郫都和新都共7个项目，三圈层的都江堰和青白江共5个项目。

在产品方面，位于一圈层的7个项目除北湖云湾外其余6个均属于林语系，二圈层的7个项目中有海棠林语、江岸林语和林语上城3个林语系项目。而在售的9个林语系项目中，只有九林语·鎏云阁和林语上城是2024年新开的项目，其余项目均为2023年及以前的存量项目，其中包括九林语瀚岳阁/叠溪阁、鎏林语、沁川林语等2022年及以前的项目。

自2020年兴城人居将南三环成功出圈的人居·盛和林语发展成为其高端产品系林语系以来，林语系就成为兴城人居押注改善市场的拳头产品。然而成都地产界整理其在售的林语系项目发现，不同区位林语系的定位也略有差别，部分林语系项目并没有特别纯粹的改善属性。

与当前市场普遍的刚改产品特征类似，林语系的产品面积段也在下探。四房起步的林语系包括林语上城、沁川林语和海棠林语等，但四房的面积段下探至127㎡；九林语·鎏云阁、云缦林语、江岸林语等则推出了三房两厅两卫首置首改户型，面积段下探至107㎡。而在已经接近尾盘的金牛国宾鎏林语项目，甚至出现了88㎡的三房两厅一卫的刚需户型。

2024年，兴城人居业绩的主要粮仓为林语上城、九林语、云缦林语、江岸林语以及西悦云庭等项目，除2024年新开的项目外，江岸林语、沁川林语和海棠林语等项目，已取证的房源都只6成左右，还有大量的房源尚未取证。这三个项目最近一次取证，都集中在2024年三四月间。江岸林语的首批次房源已经在年底交房了。

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拿地数量减少，推盘节奏放缓，直接导致了兴城人居业绩出现下滑。

克而瑞四川的数据显示，2024年兴城人居销售金额81.73亿元，位列成都第10名，相比2023年大幅度减少74.87亿元。销售面积也大幅度下降，2024年销售面积57.52万㎡，位列成都第5名。

2024年，兴城人居结束了连续四年的增长态势，业绩大幅下滑，开始转入后央国平时代的全新发展阶段。

2019年之后，兴城人居开始在土地市场加速发力，商品住宅的销售业绩也随之迅速增长。2020年，兴城人居销售金额首次突破100亿元，达到112.69亿元，进入成都房企Top7。此后连续四年保持正增长，并在2023年达到了156.6亿元的峰值，销售面积也突破100万㎡，达到105.9万㎡，位列成都Top2。

尤其是在2022年，成都TOP20房企大幅下滑13%，整体销售规模不足2千亿，仅7家房企突破百亿，仅华润置地、中国铁建、兴城人居和建发房产等四家房企实现了逆势增长。2022年是兴城人居拿地最多的一年，也是在售项目最多的一年，这些有力地支撑了其业绩的逆势增长。

兴城人居成立于2004年，属成都市属国企，2017年，兴城人居开始承担起成都人才公寓的建设，是成都房地产市场化之外城市保障房建设的重要承担者，此外也包括成都永陵博物馆、成都国家综合档案馆、成都大学新校区、四川大学华西第二医院锦江院区等大量民生工程建设项目。

在调控及双限周期里，兴城人居是极少能与外来一线房企一较高低的本土房企，与此同时，以兴城人居为代表的地方国有平台公司承担了大量实现人居保障和住房市场平衡的社会功能，尤其是在一些一线房企不容易覆盖、触达的区域和领域。

然而随着双限地土拍结束，中小房企开始激进的抢地，市场格局大变，兴城人居也开始走入全新的周期。而如何平衡社会责任和业绩追求，尤其是将大量土地库存变现，将是兴城人居在全新阶段的核心命题。