2024年北京办公楼市场空置率降至21%,中关村、望京和新兴区域去化位居前列

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

1月9日， CBRE世邦魏理仕发布《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》，2024年北京办公楼市场搬迁交易持续增加，零售物业市场更多老牌项目启动调改升级，商务园区市场需求承压推动租金加速下行，物业投资市场机构投资者交易金额占比过半。

报告显示，北京办公楼市场2024年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。四季度新租交易面积总量环比下降13%，全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。

全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。

租金方面，以价换量的局面持续，降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。

北京零售物业市场，2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。

餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。在性价比较低的项目调改带动下，季末全市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元，全年平均租金累计下跌1.2%。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，中关村、燕莎、东城其他等成熟商圈将有改造商业体交付，除此之外大部分为10万平方米以上的外围大型新建项目，为地缘客群提供更充盈、更高品质的消费选择。

仓储物流市场，北京连续两季无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米，全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米。年末全市空置率维稳在24.4%的历史高位。平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同样本比跌幅走阔至-9.2%。

大兴京南、顺义其他成为租户迁出现象最集中的子市场。与此同时，大兴京南、马驹桥及通州等子市场内率先调低租金的高标仓凭借性价比优势，吸引了更多来自邻近农民仓、低标仓的租户迁入。

商务园区市场，年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米，其中超过六成的体量来自纯办公项目，进一步加大了办公面积去化的挑战。

第四季度全市空置率环比下降0.3个百分点至23.6%，同比爬升1.3个百分点；全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元，在以价换量策略的刺激下，中关村软件园成为唯一全年空置率显著下行的子市场。

第四季度全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。

物业投资市场，第四季度一共录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129%。全年累计交易达成46笔，总金额372.6亿元，同比增长12%。全年来看，自用买家交易金额占比同比下滑，而机构投资者占比由24%上升至51%。

从交易资产类别看，第四季度办公和零售板块分别录得占比74%和17%。全年综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显。其中底商或裙楼商业愈发受到企业买家的关注，机构投资者则加强在零售物业、工业物流以及酒店公寓板块的布局。