香港传真 | 港府卖地“按兵不动”

观点网 香港报道 香港发展局近日公布本财政年度最后一季（2025年1月至3月）的卖地计划，只重推一幅曾经流标东涌住宅地皮。

计及市建局以及私人发展和重建项目本季完成地契修订的，预计第四季合共提供约1100伙，连同首三季不同的土地来源，预计全年度（2024年4月至2025年3月）可提供约8340个单位，占全年供应目标仅63%。

1月7日下午，发展局公布，第四季会以招标方式出售位于东涌新市镇扩展区106B的一幅住宅用地，总楼面面积涉及3.72万平方米，预计可提供约745个单位。

发展局局长甯汉豪于记者会上表示，这幅用地并非在本年度的卖地表上，但考虑近日市场环境及持份者的意见，加上最近港铁成功推售一幅附近用地，及顾及该区的公营房屋未来数年亦会陆续入伙，因此认为是将用地推出的合适时间。

“在近日的经济环境下，我们听到地产业界的诉求，希望政府推出较为简单的用地，规模小一点、不需要做太多土地平整和附带兴建政府设施要求。这幅东涌106B用地正符合这些市场期望，招标条款相对简单，没有任何兴建政府设施的要求，亦因是填海区用地，发展商无须再进行地盘平整的工作，有助减省发展成本。”

对于推出卖地表以外的地皮，甯汉豪并不认为代表政府考虑不够周详，而是反映政府会审时度势，并非一成不变，“如果准备好，那怕不在卖地表的土地，也可以弹性推出，最重要是预告予发展商知道。”

事实上，东涌106B区住宅用地曾在2023年11月推出招标，惟因当时收到的标书未达底价而取消。甯汉豪指出，是次重推，政府已吸纳了市场意见，优化项目的招标条款。

“上一次招标的时候，基建设施当时预计只可承载约400个单位，而单位平均面积比较大，达90平方米。在政府检视基建承载能力后，我们认为这幅用地的单位量可以增加至745个，单位平均面积可以相应下调至50平方米，有助增加项目的回报率。而工程方面，这幅用地附近的新道路即将完工，大大提升连接性，方便建筑工程进行。”

对于重推东涌住宅地招标，测量师学会前会长林家辉于电台节目分析指，时隔两年，地皮附近的基建已建成，旁边兴建中的公共屋邨亦已造好地基，周围环境发展得较成熟，不再有如‘荒山野岭’，加上地皮临海，相信有一定吸引力，会有发展商愿意投标。

建筑、测量、都市规划及园境界立法会议员议员谢伟铨亦相信，政府今次考虑市况后作出调整，因为发展商现时对楼市抱非常审慎的态度，在不明朗因素下，可能会按兵不动。至于今次卖地条款毋须发展商兴建政府设施，对发展商会更吸引，“最重要是卖得出土地”。

的确，经过逾两年加息周期，加上全球经济疲弱，发展商发展转趋审慎，同时亦影响着他们的投地意欲。

甯汉豪对此表示，从在网上公开资料显示，今年度政府整体卖地收入40多亿港元，惟因有些已经完成的地契修订个案，及尚未付全款等而有所滞后，所以具体的数字是未曾反映的，要等待年度终结才有实际数字。不过无论如何，相信卖地收入最终数字与去年2月财政司司长所提及今个财政年度约330亿港元土地收入目标仍会一段距离。

卖地收入大跌，港府财务状况亦将面临更多的挑战，不过甯汉豪认为，近年经济环境说明，政府不能够纯粹依赖地价收入支撑财政，因为这受经济环境以及房地产市场起跌所影响。

尽管卖地收入是库房主要收入来源之一，但甯汉豪指，以百分比计，薪俸税及利得税等占比都较卖地收入高，卖地仅占政府全部收入约5%。

她强调，卖地收入是市场行为，政府不能为争取卖地收入而制定不符合市场状况的底价，因此不能过份依赖卖地收入以支持财政，相信之后新一份财政预算案将会向公众报告全盘的财政规划。

总结本财年四个季度卖地，可提供合共8340伙，达标率63%。对于是否近年最少，甯汉豪指并不鼓励进行年与年的比较，“若时常想着每年要节节向上，就可能与市场脱节，我们的推地策略必须是审时度势，以及视乎每年的供应来源。”

她认为，最重要的是政府主导土地供应，审慎推地，强行推地只会影响市场信心。

甯汉豪去年10月份曾指出，本财年私楼供应未必达标，是可预见及合理情况，高息及国际地缘政治因素令发展商保守，需时部署。

美联物业首席分析师刘嘉辉则指出，本财年卖地计划可建单位数目连跌3年，不单比起去年大减约45.9%，比起19/20年度的12198伙低位更跌超过3成，创自政府于2010/11年开始主动推地以来的15年新低。反映政府审时度势，在短期供应多之下，减少卖地是合适的做法，亦有助增加市场的信心。

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