2024年的出生人口，有点出乎意料…

　　2024年全国新生儿人口总数，咱们还没有官宣。

　　但是联合国的预测已经抢先一步刷屏了——

　　近期联合国《世界人口展望 2024 版》发出预测，中国2024年出生人口预计882万人。

　　虽然咱们这边还没官宣，但一琢磨预测机构的title，很有可能大差不差。

　　如果真是这么个数，那就意味着比去年的902万还少了20万！

　　这两天瞅了一眼论坛、贴吧和微博，看到很多人吐槽——

　　有的说：“龙年出生的宝宝就是龙种吗？搞不好是龙民工！”

　　有的说，“按理讲中国人有属相偏好，可是龙宝宝出生人口并没有反弹啊？”

　　其实这话说得也不一严谨——

　　如果新生儿数量真是880多万，那肯定是反弹过的结果！

　　你想，假设没有龙年光环在，很可能连880多万都没有。

　　这事儿不是危言耸听，根据目前已知的确切数据：

　　2024年上半年，全国新生儿总数大约是427万；

　　而2023年上半年，全国新生儿总数还有433万，龙年上半年出生人口比兔年少了6万！

　　再往前呢？2022年上半年，全国新生儿数量是523.24万，比2023年多了毛90万。

　　你注意啊！当时全国老少爷们儿口罩还没摘，克戎正满街抓壮丁呢…

　　所以你再回过头来看2024年上半年的人口出生情况，龙年光环已经使老大劲了！

　　这还没完，再跟大家分享两组数据——

　　2023 年，我国902万新生儿中，二胎占比38.9%，三胎占比15%，两者合计约为54%。

　　也就是说，二胎三胎的出生比重明显多于一胎新生儿比重。

　　这典型的新客户发展不出来，只能老带新。

　　再来看结婚情况怎么样呢？

　　2023年，全国登记结婚为768.21万对。

　　尽管较2022年有所上升，但2019年后普遍都是在1000万对以内。

　　这也就解释了为啥这两年一胎出生率一直跑不过二胎、三胎。

　　如果不出意外，2025年出生人口数据也好、登记结婚人数也好，都有可能继续下行。

　　这是大势所趋，不出意外的话几乎无解。

　　但是，积极的一面也不是没有——

　　2024年新生儿数量整体没反弹，对于龙宝宝的成长来说或许是好事。

　　最显而易见的红利，体现在升学考学方面，跟2016、2017年出生的孩子相比，尤其如此。

　　像2016年，伴随着二胎放开，全年的新生儿人口有1786万，到2017年，全国新生儿人口总数达1723万。

　　这两年加一起，大约有3500万新生儿，放现在看相当于4年的出生总和，可能还带拐弯儿。

　　这意味着2034、2035两年，高考人数很可能达到相当长一段时期内的巅峰。

　　相比之下，这两年出生的孩子数量只有二胎刚放开那几年的1/2强，升学的竞争压力必然会小很多。

　　不是因为我家有龙宝宝我这么说，现实数据在那摆着——

　　升学压力一定会比之前小太多！

　　但是你注意，我一直在说的是升学压力小，始终没提就业压力这回事儿。

　　你说会不会龙宝宝到时候高中无分流、100%念大学，然后成为“大学生龙民工”呢？

　　那就不是出生人口说了算，得是当时的经济环境说了算了…

　　“当前的人口形势是未来楼市最大的利空。”

　　甭管看社交app还是线下听人聊天，这句话已经有了人传人的迹象…

　　客观来讲，相信这话的老铁，跟相信“长期看人口”的老铁，本质上是同一群老铁。

　　乍一听上去没毛病，但仔细琢磨还是有瑕疵。

　　真实情况是，当人口进入存量时代，对于某些地区、某些城市来说，生出来都少人似乎远不如迁过来多少人重要。

　　而这样的人口流向，对塑造未来的房地产市场基本面必将起到决定性作用。

　　具体表现可以参考以下这么几点——

　　首先，人口形势对高能级城市主城区楼市的影响，更多为短期的、情绪上的。

　　这个结论，是我们参考了人口流入形势与供应库存情况两项核心指标后得出的。

　　目前2024年的数据还没出来，我们看2023年的情况也能一目了然——

　　有29座城市处于常住人口大于户籍人口的状态，可被判定为“长期净流入”。

　　其中，外来人口占比超过60%的城市有2座、外来人口占比在30-60%的城市有10座、外来人口比重在20-30%的城市有6座。

　　从长线来讲，当前的人口出生形势，对于上述城市的影响总体呈自高向低降幂排列。

　　远的不说，从2020年以后的年均人口净流入情况看，外来人口总体占比靠前的城市中有相当一部分城市净流入人口依然位居前列。

　　当然，我们还需要着重参考供需基本面的情况。

　　自九月下旬高层组合拳密集打出之后，全国各地纷纷采取行动积极响应“去库存”。

　　这主要体现在两个方面——

　　一是绝大多数强二线以上城市的供给“堰塞湖”均有不同程度的拆解，像东莞、郑州、苏州、佛山、南京等二线城市，截至2024年底狭义去化周期都已回到18个月以内；

　　二是包括深圳、青岛、重庆、无锡、东莞等在内的一批一二线城市，2024年均大幅降低了增量宅地供应规模，平均来看，相当于将长期库存规模压缩了9个月甚至更久。

　　具体去库存与止跌企稳情况可详见下表——

　　尤其是有望在2025年内实现率先回稳的城市中，未来真正受到人口出生下行冲击的可能性微乎其微。

　　因此我们可以很笃定地讲——

　　“人口出生率下滑”因素，对这些城市房地产市场的冲击，更多只是短期的、情绪化的。

　　但是，有一点务必引起高度重视：

　　即便是高能级城市，未来远郊新城很可能再也回不到曾经的高点了。

　　未来很长一段时间里，当我们谈及核心城市房地产市场的时候——

　　大概率只是包括城市核心区域，其上限包括能与主城区连成一片的近郊新区。

　　譬如类似杭州的余杭区、萧山区，南京的江宁区、浦口区这种，已经到极限。

　　相比之下，99.99%的远郊新城和飞地式新城都需要格外小心！

　　当前的城市化率很快就要看齐发达国家均值，且绝大多数一二线城市的基本框架已经基本定型。

　　增量人口涌入那样的地方，无论是就业机会还是公共配套，大概率可能不及低一档次城市的核心区。

　　这就意味着远郊新城或飞地型新城与主城区之间的断裂带很难随着时间的推移而得到弥补。

　　在城市化高速发展的时代，这类远郊新城之所以能够在某段时间内乘风而起，本质上就是高能级城市、高收入城市缺失的产物。

　　现如今，伴随着人口出生率整体下行、城市化率走向瓶颈期，远郊新城进一步扩张的前提已经不复存在了。

　　另一方面，诸多大城市的远郊新城新房、二手房库存目前均面临着庞大的“堰塞湖”压制。

　　我们来看六座典型城市主城区与远郊区新建商品住宅的去化表现吧——

广州：主城区平均约16个月，远郊区平均约26个月； 深圳：主城区平均约6个月，远郊区平均约90-168个月不等； 杭州：主城区平均约6个月，远郊区平均约24-37个月不等； 宁波：主城区平均约10.8个月，远郊区平均约27.6个月； 南京：主城平区均约10个月，远郊区平均约22-24个月不等； 成都：主城区平均约8.2个月，远郊区平均约22个月；

　　我相信随着时间的推移，一定还会有更多的一二线城市主城区和远郊区的库存去化周期呈现出比这还要严重的剪刀差。

　　核心城市中心城区这几年经历了一轮深度调整，或许有一天价格还能涨回历史高点…

　　这些大城市的远郊区呢？恐怕没那么乐观吧？

　　未来，当我们自驾游农家乐的时候，路过某些城市的远郊区——

　　或许还能看到成片成片的高层住宅楼，但是大概率没多少人住…

　　朋友！当你看到这一幕的时候，千万别忘了：

　　这正是人口下行、城市化率换轨的印记。

　　伴随着新生儿的逐年减少，还有一件事必然发生——

　　老破小书包房真的要翻篇了！

　　咱们在前不久的稿子里也曾经提到过：

　　这类住宅大多建于上世纪八九十年代，远的甚至还有五六十年代的。

　　不是比我岁数大，就是比我爹岁数大，这类房子你让我闺女住，20后的小孩117%看不上。

　　所以，它唯二的作用就是——

　　解决低预算家庭的自住问题（比租房子强），以及解决鸡娃父母的书包执念。

　　但一个残酷的真相却是：

　　这类老破小书包房将来大概率会变成新的中产返贫套餐！

　　一个最为显而易见的原因就是：

　　随着新生儿减少，年轻人生育意愿持续走低，未来的教育资源很可能不像八零后、九零后成长过程中那么稀缺。

　　再加上大学片划分与优秀教师流动岗的新规则之下，昔日优质书包的固有梯队大概率会被瓦解。

　　这样一来，至少买入旧规则下书包房的必要性和确定性就会大大走弱。

　　如果在未来，年轻人的生育意愿进一步走低，且这帮年轻人本身就看不上这样的老破小，你转手还能卖给谁呢？

　　你可能会说：“一定会有低收入群人涌入城市里，碍于整体预算考虑这样的房子呀？”

　　朋友！你那不是跟国家队的保障房抢客户吗？我还是那句话，你抢得过吗？

　　老旧书包房大多位于城市中心，虽说宅地寸土寸金，但新增供应真的凤毛麟角。

　　这么个情况持续下去，卖地的收不上钱、买地的赚不到钱、买房的内心纠结、只有老破小房东是既得利益者。

　　放心，前面那仨，哪个都比老破小房东胳膊粗、力气大。

　　随着好房子不断普及，人们对于居住品质的要求越来越高，未来大概率会是：

　　新房、次新房供应量较可观的教育强区，整体教育质量会逆势而上，颠覆就有的书包房格局。

　　不出意外的话，这件事现在已经在许多一二线城市里发生了。

　　而且，这个趋势几乎是不可逆的。