2024总结与展望 | 行业：成交规模走出筑底曲线，2025年有望进入回稳周期

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◎ 文 / 克而瑞研究中心

summary

总结

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全年交易规模降幅收窄，年内稳市场逐步见效、四季度开始止跌走势

2024年行业新房成交规模降幅收窄，预计全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%，成交面积降幅较2023年收窄1个百分点左右。2024年成交金额降幅再度大于成交面积，主要是由于2023年三四线城市成交占比已经基本调整至底部，2024年高能级成交占比不再扩大，再加之当前的房价下行周期，导致成交金额出现了更大的同比降幅。对比往年数据来看，商品房销售面积已经回到2009年，商品房销售金额则回到2015-2016年。

对比研究中心需求测算模型来看，鉴于中国城镇化发展仍在上升阶段，且大量住房改善需求仍未得到满足，测算现阶段全国商品房年增量需求规模，保守值仍应在10亿平方米以上，目前行业交易量已经低于实际的年需求增量。从“置业需求”与“实际购房”规模对比来看，行业成交端已然进入了需求累积的筑底周期。

季度走势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的适时推进，以及地方主管部门的积极落实，2024年行业销售走出了近乎完美的“筑底曲线”：

一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。一季度商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高。2024年之初，行业对于新房市场本有着较为积极的预期，但是受2023年之初疫情防控基数较高，以及年初优质供应不足、购房预期尚在持续修复等因素影响，实际成交表现不及预期。

二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖。二季度商品房销售面积2.5亿平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄0.8个百分点，销售金额同比下降22.7%，降幅较一季度收窄了4.9个百分点。4月份政治局会议之后，行业融资迎来多项利好，居民消费端，首付比例降低至15%、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率、LPR；企业融资端，房地产融资协调机制建立并加快推进，白名单项目获批近万亿融资额度；收储去库存方面，央行推出再贷款工具，支持地方国资收储存量商品房。地方层面也在持续推进稳市场政策，“以旧换新”在主要城市全面铺展开来，并开始推动一二手房交易链条逐步恢复。4-6月新房销售面积同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市场预期较年初已有明显改善。

三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄。三季度是行业传统淡季，销售面积较二季度下降10%左右，但是对比2023年同期来看仍在边际改善，三季度成交面积同比下降12.7%，降幅较二季度再度收窄了5.9个百分点。7月份三中全会决定提出将进一步加强因城施策自主权，支持居民多样化改善型住房需求。三季度各月新房成交面积同比延续收窄趋势，9月份新房成交面积同比降幅收窄至11%，再创年内新低。

四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。自9月末政治局会议定调未来发展方向，明确“严控增量、优化存量、提高质量”以来，中央层面持续放出重大稳市场有力增量政策，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，推动行业信心持续回稳，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月政治局会议明确将执行适度宽松的货币政策，并再度强调“稳住楼市”。据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同环比双增长。就统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正。

就年内新房成交发展趋势来看，随着房地产市场积极因素不断累积和展现，市场信心和购房预期也在逐渐增强。随着大批存量和增量政策的效果显现，后市新房销售表现将持续企稳，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄即展现了这一趋势。随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。

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新开工和竣工面积与行业库存同步收窄，均低于8亿平方米

在行业全年去库存主基调之下，新开工、竣工面积持续下降。2024年预计竣工面积、新开工面积同比均下降超过二成，均在8亿平方米以内。新开工、竣工面积差距连续第二年保持在5%以内，促行业施工规模回落，保交楼压力持续减轻。预计新开工面积连续第三年小于商品房销售面积，预计差值将进一步扩大，超过2亿平方米，行业去库存速度进一步加速。

单看竣工规模，继2023年同比上升之后，2024年再度出现回落，这主要是由于2023年大批保交楼交付，短期基数提高。随着2022年以后成交商品房逐渐成为现阶段竣工住房主力，与2021-2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面积同比由升转降，再度出现二成降幅也在合理范围之内。

新开工方面，与中央部委“严控增量”的指示一致，预计将连续第三年同比降幅超过二成，且降幅将继续大于商品房成交面积的下降速度。面对当前行业的去库存挑战，在销售规模较峰值下降近半的时代背景下，减少新增供应是最为有效地去库存举措。面对土地出让收入减少带来的财政压力，近年来地方政府依旧以化解库存风险为第一要务，栉风沐雨，砥砺前行，连年减少土地出让，进而压降新开工规模，促进行业库存压力持续减轻。

细化至月度竣工层面，年内同比降幅持续缓慢扩大。

累计增速层面，2024年一季度，竣工面积累计增速即由升转降，重新回到-20%的负增长，此后各季度累计降幅逐月扩大，至年中6月，累计降幅达到22%，至11月累计降幅已经达到26%，为2015年以来最大累计降幅。

单月来看，由于2023年基数相对较高，竣工单月同比走势持续低迷，降幅最小的4月、5月，也较上年同期减少19%和18%。进入下半年后，单月同比降幅进一步扩大，8月、9月、11月同比降幅均在三成以上。不过考虑到行业新房销售规模收窄，以及2023年高基数的影响，2024年竣工面积的下降仍在预期范围之内。

与土地成交规模收窄、行业大力去库存同步，2024年新开工面积延续了2022以来的下降趋势。

2024年以来新开工面积持续同比下滑，就累计增速变动来看，前三季度同比降幅缓慢收窄，四季度同比降幅再度扩大。受土地成交规模持续收窄影响，预计2024年新开工面积将再度刷新2014年以来的新低。

相比新房销售来看，新开工年内各月累计降幅更大，新开工累计降幅始终大于新房成交降幅4个百分点以上，至11月更是扩大至11个百分点。在四季度新房销售回正的情况下，新开工规模仍在加速下跌，促进行业库存压力指标加速减轻。

就现阶段发展趋势来看，在施工面积回落到合适规模之前，新开工同比的持续低位有利于行业发展预期的持续稳定，预计2025年新开工面积还将继续维持低位运行。不过鉴于2024年新开工面积已经低于新房销售面积超过2亿平方米，足以保证行业合理地去库存速度，为维持行业适当的增量开发规模，预计2025年新开工面积同比降幅将有所收窄。

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全年开发投资额保持10万亿元水平，下半年累计降幅稳定约10%（略）

prospect

展望

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行业正在进入新平衡周期，销售规模筑底在望

面对三年内销售规模下降近半的客观事实，在往年累积的投资惯性之下，库存压力较2021年翻番成为大多数城市所必须面对的挑战。所幸的是行业库存指标终于在2024年出现实质性好转，随着越来越多的城市土地出让量低于新房交易量，行业无可辩驳地进入了去库存时代，新开工面积更是加速下跌，行业狭义库存规模加速收窄。再加之四季度以来销售指标的向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。具体来看：

第一，2025年商品房销售有望企稳，预计全年面积、金额止跌持平。2024年下半年以来，随着一二手房交易链条逐步恢复，再加之房企提高品质带来的推动，一手房成交占比持续上升，2024年10月、11月全国商品房网签连续两个月同比上升。随着居民购房预期的恢复，若2025年行业新增住房需求能够平稳释放，预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势，正式迎来规模筑底。从发展趋势来看，会有更多城市、更多优质板块迎来销售端的信心回暖。各地核心板块的规模涨跌，也有望从分化逐步走向趋同。

第二，行业资金面持续改善，支持竣工面积同比小幅增长。得益于中央稳市场政策有力推进，行业融资面持续改善。截止2024年11月底，全国保交房攻坚战已交付住房324万套，全国白名单项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。再加之超长期特别国债的推进实施，预计2025年行业竣工面积有望实现5-10%的小幅增长。

第三，去库存仍是现阶段首要任务，叠加宽松货币政策减轻地方财政压力，2025年新开工仍可实现一成左右降幅。行业需求端虽见向好趋势，但基于巨大的行业库存压力，在较长的一段时间内，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一。结合2024年12月政治局会议表态来看，2025年将执行适度宽松的货币政策，在更为宽松的债务指标限制下，地方财政压力的减轻，可支持新开工规模继续下降，在供给侧进一步减量提质，拉大新开工与新房销售的差值，推动行业加速去库存。

第四，与库存压降同步，开发投资还将延续一成左右降幅。目前需求端信心企稳，新开工、竣工面积也有望止跌，但在开发投资方面，受行业整体库存规模下降影响，随着施工规模的持续下降，预计开发投资还将维持一到两年时间的下降。

本文为《2024年中国房地产总结与展望：行业篇》删减版

排版 | 鸟姐

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)