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上海杨浦 江湾道壹号——市光路地铁站旁

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位置与交通

• 地段优越：公寓往往建于城市核心区域或繁华地段，周边写字楼林立。以上海为例，众多公寓分布在陆家嘴、静安寺等区域，便于上班族通勤，减少时间成本。
• 交通便利：附近通常有完善的交通网络，临近地铁站、公交站，方便居民快速抵达城市各处。如北京的望京地区，公寓周边公交线路密集，且距离地铁站近，居民无论是日常出行还是出差都极为便捷。

中环地铁口，奢华行政公馆

项目名称：江湾道壹号

项目地址：杨浦区市光路728号

所属区域：杨浦区新江湾城辐射区

江湾道壹号位于8号线市光路地铁站旁

交房标准：豪装豪配

层高：3.8米/4.5米

单价：40000元

配套设施

• 生活设施齐全：周边配备超市、便利店、餐厅等，满足日常生活需求。像成都的一些公寓周边，各类火锅店、小吃店众多，还有连锁超市，为居民提供了丰富的生活选择。

首付：7成

主力面积：106--113--132--183㎡

水费:6元/吨，电费:1.09 元/度

总价：399万起

总量：83套

梯 户：3梯12户

停车位：1:1 .2 600元/月

物业公司：上海美通物业+高力国际物业（双物业）

物业费： 17元

产权年限：50年，2012年11月19号至2062年11月18号，2017年正式竣工。

休闲设施丰富：部分公寓内部设有健身房、游泳池、花园等休闲设施，让居民在繁忙的工作之余能便捷地放松身心，享受品质生活。

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户型与成本

• 户型多样：从单身公寓到两居室，面积小巧，格局紧凑，空间利用率高。例如常见的单身公寓，虽面积不大，但通过合理的设计，将卧室、客厅、厨房等功能区巧妙融合，满足个人基本居住需求。

商业配套：五角场商圈，商超：万达广场，合生汇，巴黎春天，百联又一城等知名商场。

地标：尙浦领事，是由外资“铁狮门”打造双子大楼总高为280米，杨浦区第1高楼

生态配套：新江湾城湿地公园，被喻为上海市区一块自然生态"绿宝石"，同时还有共青森林公园，也是上海著名的4A级旅游景点

价格亲民：相比普通住宅，公寓总价较低，首付压力小。在一些二线城市，公寓首付可能仅需十几万元，适合刚步入社会的年轻人或预算有限的购房者。

教育方面：本区拥有14所全国知名高等院校，其中，兰生复旦中学和小学，是上海民办私立学校中为顶尖的。比较著名的学校还有二师附小，复旦大学附属小学，复旦附中，交大附中以及包括复旦大学、同济大学等知名高校。

医疗设施：周边医院包括长海医院，第二军医大学东方肝胆外科医院，杨浦区中心医院等。

低物业费：由于公寓的公共区域和服务项目相对集中，其物业费计算基数小，费用相对较低，能够为居住者节省一定的生活成本。

灵活性与投资潜力

• 租赁需求大：城市中流动人口多，如广州的城中村改造后，周边公寓成为租客热门选择，租赁市场需求旺盛，投资回报率高。
• 易于转手：因不限购不限贷，交易相对灵活，吸引了不少投资者目光。在一些经济发展迅速的城市，公寓转手速度快，能为投资者带来可观收益。

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1.房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2.商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

3.房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

4.土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

5.集体土地

是指农村集体所有的土地。

6.征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

7.土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

8.楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

9.期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

10.现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

11.砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

12.钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

13.住宅的开间

就是住宅的宽度。

14.住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

15.住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

16.住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

17.居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

18.住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

19.公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

20.房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

21.住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

22.结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

23.使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

24.辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

25.套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

26.套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

27.公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

28.公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

29．.哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

30.哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等

31.套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

32.套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

33.建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

34.建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

35.绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

36.绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

37.得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率

38、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

39.假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

41公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

42.商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

43别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

44 TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

45跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

46复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

47错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

48钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

49单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

50 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

51 合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

52 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

53 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

54 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

55商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

56商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

57基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

58契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

59公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

60印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

61商品房验收合格

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

62商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

63 .在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

64在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

65何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

66空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

67 .商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

68商品房销售面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

69分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

70“五证”包括什么？

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

71“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

72什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

73 房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

74 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

75 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

76 建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

77 构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

78 商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

79人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

80人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

81总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

82 人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83 商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

84商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

85面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

86格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

87共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

88 .申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

89 .未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

90 .房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

91 .房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

92 .房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

93 .确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

94等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

95一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

96物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

97物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

98业主委员会

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

99 .违法建筑

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

100 .哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。