深圳楼市：豪宅房价有点恐怖

　　深圳是一座速度与效率并存的筑梦之城。

　　40多年间，深圳跟随时代的浪潮，不断乘风破浪，从一个滨海小渔村摇身一变，成为了现代国际大都市。

　　期间各地精英汇聚而来，华为、腾讯、比亚迪、大疆等企业都在深圳顺势而起，让世界看到中国的一个个奇迹。

　　深圳的生活节奏巨快，以至于，有这么一句话：

　　“在深圳，进步太慢都是一种退步”。

　　包括产品迭代速度也很快，理解富人们的资金流向，基本就看懂了深圳这些年的发展脉络，以及深圳富人对豪宅追求的趋势变化。

　　01

　　深圳早期的富人区

　　上个世纪90年代，罗湖被称为“特区长子”，也是深圳的代名词。

　　作为深圳经济起飞的原点，罗湖最先沐浴了改革开放的春风，“三天一层楼”、中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一次土地招拍挂……都从这里诞生。

　　彼时的罗湖，要说哪个地方聚集了一批顶级购买力，

　　那当属——银湖别墅区。

　　在深圳人均工资只有几百块钱的时候，银湖的房价已高达5位数。可以想象一下有多奢华。

　　当时能住在里面的人，都是非富即贵，尽显神秘感。

　　在这里我们看到有：银湖公馆、齐明别墅、银谷别墅、润唐山庄等豪宅别墅群。

　　这些豪宅小区依山而建，沿途绿意盎然，坐拥半山半城之景，巧妙融合了欧美独栋别墅风格与中国风水理念。

　　当时有钱人对豪宅的理念尚不成熟，普遍喜欢这种“半山别墅”，银湖一带因其地理位置优势，成了深圳早期富人的聚居地。

　　而随着深圳中心的转移，新兴豪宅辈出，年代久远的银湖别墅区逐渐被人遗忘。

　　十多年前，银湖一代的房价达到了10万/平，一套别墅总价就要4000-5000万，而现在房价非但没有上涨，甚至还有下降的趋势。

　　以齐明别墅为例，在十几年前就卖到了11万单价，但是现在，最新成交价降到了8万2一平。

　　润唐山庄，也从十几年的均价10万一平，大跳水至现在的均价4.2万一平。

　　对十几年前在银湖买房的业主而言，不仅相当于资产缩水，许多还很难卖出。

　　银湖别墅周边的大面积自然生态景观，而周边土地开发已近饱和，难以推动房价进一步上涨。

　　02

　　香蜜湖豪宅区

　　大部分都是建于2010年以前。

　　以香蜜湖为中心，依湖而建，并享有香蜜湖公园的优美环境，汇聚了福田最早一批富裕人群，深受Old money的喜爱。

　　代表楼盘有香蜜湖一号、水榭花都、香域中央、熙园等知名豪宅，既有别墅也有大平层。

　　在市中心，土地价值昂贵，却开发出了别墅产品，让业主们享受闹中取静的别墅生活，很多创一代和顶级企业家均聚居于此，大平层则更受精英阶层的青睐，同时也吸引了不少达官贵人。

　　在这一轮楼市回调中，香蜜湖板块表现出较强的抗跌性。

　　一方面是该区域业主多为自住需求，且经过多年财富积累，具备较强的经济实力。另一方面是别墅产品稀缺，总价高，放卖少，成交也少。

　　像香蜜湖一号，容积率仅1.2，成交均价20万以上，别墅产品则超35万。

　　03

　　低调的华侨城豪宅区

　　华侨城片区地处南山、连接福田，是和香蜜湖豪宅同期崛起的一个片区，占据市区稀缺的景观资源。

　　整体上郁郁葱葱，环境宁静而舒适，充满了花园城市的韵味。

　　板块内代表楼盘有：波托菲诺纯水岸、天鹅堡、新天鹅湖、香山美墅。

　　不同系列的期数、楼层及户型的房产，其价值各异，单价存在显著差距，从十来万、20多万到60万以上的都有。

　　在老华侨城和白石洲那一带，还有更便宜的老旧小区，所以华侨城的整体均价比较低。

　　整体来看，深圳几个顶级豪宅区，华侨城独树一帜，房价既不依赖商业也不依赖学区，而住宅区的数量和密度却是最高的。

　　这样的特点，使得华侨城的居住氛围较为浓厚。

　　但早期的规划也带来了一些问题，那就是片区房子的品质参差不齐，道路也有点拥堵，这对片区价值的提升是一个挑战。

　　04

　　深圳湾豪宅区

　　2008年前后，深圳湾的房价在2万/平，但却没有多少人买。

　　理由有很多，当时国外形势异常动荡，美国发生次贷危机，加上西方罢工，叙利亚暴乱等事件。

　　甚至有人觉得，深圳湾是填海区，住起来不安全，且人烟稀少，配套堪忧，价格太贵，等等。

　　后面的故事，大家都知道了。目前深圳湾片区，俨然已成为深圳房价最贵的片区。

　　片区内有深圳湾一号、恒裕滨城二期、三湘海尚等知名豪宅小区。最近成交价普遍在20万-30万之间。

　　深圳湾板块的价值为什么站得最高？

　　首先，这里是深圳高科技产业的聚集地，依托深圳最强的科技产业——后海总部基地。

　　附近就是名声远扬的粤海街道办，孕育了华为、中兴、大疆等企业，还有腾讯、迈瑞等巨头也坐落于此，周边世界500强企业众多。

　　其次，是拥有核心地段稀缺的一线海景，背后的购买力强大。

　　还有一个就是，靠近地标项目深圳湾春笋，其强大的虹吸效应提升了周边房价。

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　　写在结尾

　　无论是老钱还是新贵，一旦房子的「青春」逝去，都会被岁月无情地抛弃。

　　英雄迟暮，美人白头，房子亦是如此。

　　地段有其生命周期，也终将逐渐衰老。

　　如果地段无法重获新生，又缺乏优质产品的支撑，势必会被市场抛弃。
当新城区蓬勃兴起，资源日益丰富，老城区的优势便逐渐减弱。

　　有钱人总是在寻找新的热点。

　　我们需要关注新钱的流动方向，同时也要洞察老钱坚守的阵地。

　　新钱的去向，隐藏在产业发展和城市规划中；而老钱的坚持，则体现在独特的IP和价值认同上。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。