穿过风暴 | 融创窄门

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 “你们要努力进窄门。我告诉你们：将来有许多人想要进去，却是不能。”《圣经》如是说。

实际上，所谓宽门，就是简单模式；所谓窄门，就是硬核模式。

前者进的时候容易，但道路越走越逼仄越晦暗；而后者，进的时候艰难，但道路越走越宽敞越明亮。

两种模式，却是截然相反的走法。对暴雷后的融创中国而言，躺平或许是最轻松的做法，但这家企业选择了债务重组这条路径。

2024年，在房地产市场止跌回稳呼声中，融创中国正式迈出了境内债务二次重组步伐。与此同时，接连通过抵押资产、销售回款、配股融资等方式，寻求生机。

挤进窄门的融创，前路充满荆棘，但出口或许有另一道风景。

债务减负

遥想当年，孙宏斌曾多次扮演“白衣骑士”的角色，融创也时常被业内戏称为第五大AMC公司。

一次次接盘与收并购，让孙宏斌的商业帝国迅速垒高。2021年，融创中国还曾斥资99.1亿元收购彰泰，花费1100亿元拿地。

但谁也料想不到，历史以一种偶然的方式擦肩而过。

2022年以来，伴随着市场的调整，过去高杠杆、高负债成为了融创背上沉重的包袱。

流动性危机来袭，债务阴霾之下，为挽回资本市场的信任，融创频繁抛售资产应对到期债务，甚至让渡了旗下上市公司股权，以求债务重组。

根据此前公告，2023年1月初，融创完成了总计160亿元的境内债券整体展期方案，并在同年年末完成了境外债务重组，计算下来，该公司整体化解了约900亿元债务。

与债权人握手言和之后，融创中国获得了短暂的喘息机会。

从财务数据上看，伴随着债务重组完成，部分债务展期及转化，2023年，融创中国的长期借贷比例明显提高，这一数值达到966.34亿元，较上一年增长115.01%，而同期该公司短期借贷减少28.51%至1812亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

然而，当时间来到2024年，虽政策端积极变化不断增多，但市场恢复仍不及预期，融创的总体销售规模持续下滑，融资情况仍旧没有好转。

与此同时，根据原有展期方案，该公司将在2024年6月及9月兑付“PR融创01”、“H融创05”、“H融创07”、“20融创02”等境内债务的本息。

融资端压力犹在，负债端迎来集中兑付，压力之下，融创中国长短期借贷比例再次发生改变，从2024年中报数据来看，该公司短债比例进一步增高至69.75%。

为缓解压力，2024年6月，融创中国公告宣布，将原本应付的境内债本息调整至2024年12月9日以现金兑付。

同年11月，该公司启动了境内债务二次重组，以期消减债务规模、延长展期期限。

11月14日，融创中国发布公告称，鉴于整体经营现状，融创房地产拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案。

对比来看，首次重组的境内债包含10笔存续的公司债券及供应链ABS，金额约160亿元，重组方式以整体展期为主。

数据来源：DM查债通、观点指数整理

二次重组当中，存续境内债仍为10笔，不过债务余额降至154亿元。重组方案亦不仅仅为展期，融创方提供了现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期四种灵活选项供债权人选择。

从融创中国公布的境内债二次重组方案来看，四种方式预计降债比例超过50%。

有业内人士认为，方案当中大比例降债方式为融创迅速走出困境、加快恢复经营提供了有力支撑。

更重要的是，展期方案当中，融创可以在五年后支付本金，且利息仅为一个点，显然给了更多的时间及空间。

截至目前，融创中国本次整体重组10只境内债当中，已有8只债券表决通过，而“H融创05”和“H融创07”暂未形成有效决议，该两笔债券最晚应于2025年1月21日进行分期本息偿付。

如若在接下来的十余天时间里，融创未能形成有效方案进行重组或者成功兑付，将面临正式违约。

不过，伴随着“PR融创01”重组成功，市场普遍认为，这家企业或能顺利穿越这一道窄门。

数据来源：公开报道、观点指数整理

资金活水

自2022年正式暴雷之后，孙宏斌已鲜少出现在大众视野，但从融创中国接连的动作来看，孙宏斌仍在挽救岌岌可危的商业帝国。

2024年10月17日，融创中国发布公告称，拟通过先旧后新配售现有股份及根据一般授权认购新股份的方式，与中金国际签订了配售及认购协议。

从公告来看，此次配售股份数目不多于4.89亿股，认购事项所得款项总额约为12.05亿港元，所得款项净额约11.92亿港元。

实际上，配股融资可以帮助企业补充资本金，优化财务状况，增强抵御风险的能力。过去几年，融创亦曾用上述方式筹钱。

观点新媒体查阅发现，融创中国上一次配股融资来自2022年1月份，彼时配售价格高达10港元，最终募资总额为45.2亿港元。

这一次，融创中国的配售价格及认购价格均为每股2.465港元，较前一交易日收盘价折让19.97%。这一折让价格，是过往九次配股融资当中比例最高的一次。

不过，业内人士认为，就目前的价格来说，融创能够成功配股筹钱实属难得，这也说明资本市场还是比较认可融创及孙宏斌的价值。

数据来源：公开报道、观点指数整理

除了配股融资，这家房企还尝试通过销售回款、出售资产等方式回笼资金。

一方面，对手握大量一线核心资产的融创中国，近两年不断通过加快项目推盘、销售及交付来回笼资金。

其中，2023年，北京融创壹号院热销56.2亿元，开盘当天共计卖出169套。而2024年，上海融创外滩壹号院则成为主推项目之一。

据了解，上海外滩壹号院分别于4月21日、8月17日及10月27日开盘，从融创发布的海报来看，该项目实现三开三罄，总销售额累计215亿元。

观点新媒体查阅上海市房屋管理局官网发现，截至12月24日，融创外滩壹号院已实现三批次开盘，共计推出总住宅套数为472套，总面积12.69万平方米，目前已经有471套住宅完成出售，剩余一套563.49平方米住宅未出售，已登记住宅套数为98套，登记面积为5.77万平方米。

数据来源：上海市房管局、观点指数整理

除此之外，8月25日，融创与新湖中宝等共同打造的上海壹号院迎来首批楼栋的开盘认购，当日可售房源全部售罄，总成交金额18.27亿元。

12月下旬，上海壹号院再获预售许可证，此次推出107套房源，建筑面积约285-577平方米，备案均价为17.8万元/平方米。不过，目前开盘时间仍未公布。

实际上，融创外滩壹号院、融创壹号院等豪宅的入市销售，有利于资金回流，这也是其真正改善基本面，避免重复展期，走出危机的最佳方式。

针对接下来的2025年，已经获取预售证的“上海壹号院”或将承担更多重任。

不过，过度依赖单一项目销售回款，也导致融创的销售情况不稳定。

可以看到，4月、8月及10月外滩壹号院开盘期间，融创销售情况迅速回暖，分别实现124.5亿元、73.5亿元及73.3亿元。

但次月销售即再度下跌，以5月为例，销售金额为22.7亿元，销售面积15.5万平方米，分别较4月下跌81.77%、41.95%。

这也意味着，融创后续需要建造更多优质产品面向市场，才能保证销售的稳定性。

数据来源：企业公告、观点指数整理

销售之外，过去一年，融创多次挂牌出售旗下资产，其中包括武汉甘露山文创城35%股权、无锡融创茂配套酒店、石家庄中央商务区项目80%股权、哈尔滨冰雪大世界46.67股权等。

与此同时，11月1日，融创宣布与彰泰解除合作，此次合作调整过后，融创中国不用继续支付剩余64.19亿的交易对价款，也不再对其余40个项目进行投入，现金流占用压力将大幅减少。

11月12日，融创所持的成都环球中心天堂洲际大饭店纳入东方雨虹资产版图，用于被动抵欠东方雨虹债务。

无论是销售回款，还是出售资产、解除合作、抵押资产，在过去的一年，融创在尽可能的为生存及发展争取更多空间。

数据来源：公开报道、观点指数整理

窄门探索

在化债与找钱的同时，融创中国亦不断加强探索，寻找新的增长极。

一方面，融创中国不断抛售重资产冰雪业务，同时依托旗下雪场运营品牌——热雪奇迹，拓展轻资产业务。

从融创官网发现，热雪奇迹是滑雪运动、教育、娱乐新消费场景全链条运营服务商之一，为大众提供家门口的四季畅滑体验，助力国民冰雪运动普及。

热雪奇迹是由融创文旅旗下融创雪世界更名而来：自2021年接连抛售重资产冰雪项目之后，通过热雪奇迹加码轻资产管理输出。

2023年1月，融创中国出让了深圳冰雪文旅城51%股权，2024年又以10.21亿元转让了哈尔滨冰雪大世界股权。

实际上，冰雪业务尤其是室内冰雪项目建设成本及运营成本相对较高，这对融创而言，并不是目前有资本经营的生意。

相反，通过轻资产运营冰雪业务，不仅能够减少资金和资源投入，降低业务布局门槛，还能借此快速扩张，占领市场。

2024年11月8日，由武汉城建集团打造的华中地区超大规模室内滑雪场——武汉城建热雪奇迹正式开业，该项目亦由热雪奇迹运营管理。

12月10日，据杭州市人民政府新闻办公室官方账号“杭州发布”报道，浙江省内体量最大的旗舰型室内雪场计划落地杭州，签约该项目的正是热雪奇迹。

据观点新媒体不完全统计，目前热雪奇迹在广州、武汉、哈尔滨等城市共计开业了9个室内滑雪场，除此之外还有13个室内滑雪场正在建设或发展当中。

从2024年上半年的财报数据来看，融创中国冰雪业务已然释放出了一定的增长潜力。财报透露，上半年，融创中国文旅板块（乐园、商业、酒店及冰雪）实现收入约24.8亿元，其中，冰雪板块实现收入约4.2亿元，较2023年同期增长约13%。

得益于冰雪业务快速发展，此前有市场消息称，融创考虑分拆室内滑雪场业务赴港IPO。

除冰雪业务以外，孙宏斌亦瞄准了代建、资管市场。

消息称，10月25日，融创中国正在筹备新的资本平台——而今资本，该平台第一个签约伙伴则为贝恩投资。

有市场人士透露，而今资本主要通过与市场当的大资本、大基金合作，进行投后管理。

一方面，近两年，伴随着大量房企暴雷，市场上不良资产机会众多，如若融创能够在这个庞大市场当中分得一杯羹，对其经营难题或许能有所助益。另一方面，融创本身有大量项目可以进入这一赛道，即时不走出去，而今资本也能吃饱。

除此之外，11月13日，融创代建平台“融者共创”也更名为“而今管理”。据传，上述两个平台为并行关系，业务则为独立的。

这样一来，而今资本与而今管理能够产生协同，前者寻找不良资产项目，交由后者操作，从而打通“不良资产+代建”的模式。

“进窄门、见微光、走远路”，这是融创的2024年。“而今迈步从头越”，同时正试图通过多种方式构筑新的商业版图。

穿过风暴 | 你是一船之长，世界没有比这更美妙的景象。