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南京江宸府
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江宸府占地面积仅10742㎡，尺寸迷你，试想如果地块是个正方形，边长只有100来米，在小区里面跑步能跑出折返跑的感觉，这对看重小区环境的南京买房人来说，显然有很大的抗性。

2、周边环境

项目南边挨着110kV变电站，北边挨着部队用地（建设高层住宅），再北边是安置房小区。

北向视野-素材来自720云-“～陌然的狂想曲～”

虽然靠近秦淮新河，但河岸还没启动开发，目前工棚遍布、观感不佳，远期应该会有所改善。

这小环境在新“星八客”中，肯定要排倒数第一了。

西向视野-素材来自720云-“～陌然的狂想曲～”

以上为先天的坑。可以看出，虽然位于顶流板块河西南，地块的综合素质并不好，不过其出让时点是在去年一批次集中供地，当时的开发商普遍失了智，多达35家房企参与了这块地的摇号——开发商疯起来，比团购都市圈的大爷大妈还要狠。

如果说激进拿地情有可原，那以下的坑真就是自己作的。

后天的坑

1、户型定位

基于上面两个先天的坑，这项目做改善大户型就很牵强，143㎡总价约700万，198㎡总价约1000万，有这个钱，南京各板块随便挑。

看其销售数据：

江宸府于4月2日开盘，一次性推出所有房源：143㎡120套，198㎡60套，报名未达180组，无须公证摇号，根据今天南京网上房地产的数据，143㎡认购71套，198㎡认购18套..

姑且认为这数据真实，也不过卖了5成。

2、户型设计

开发商显然想在户型设计上做一点创新，但效果并不理想：

143㎡是4房横厅户型，算是紧跟“横厅热”，代价是两房朝北，而且三个小房间都比较小，厨房也很小，主卫做了浴缸却没有做淋浴间，属于本末倒置——浴缸是锦上添花，淋浴才是刚需。

198㎡是270°观景角厅户型，强调餐客厅的通透，南阳台的进深目测有1.8-2m的样子，但拐了个弯，西边阳台就进深减半，估计就1m左右，这么窄的阳台能承担什么功能？晒衣服吧，空间太小，观景吧，东西侧有景么？

3、外立面材质

江宸府在展厅非常详细地公示了外立面的材质：一二楼用的是石材，二楼以上为大面真石漆+局部涂料+铝板线条。

不像某些套路房企，哪怕只做了一点铝板线条，宣传的时候也敢说是铝板外立面，至于哪部分是铝板，百分之多少是铝板？你就猜吧。

近年，河西南楼盘针对外立面的维权可谓此起彼伏，一体板已是配置下限，如果出现大面积的真石漆、涂料就注定导致维权，去年相关部门光是应对河西各楼盘的群诉事件已经焦头烂额，所以后来出让的河西南地块（G111~115）干脆在规划条件中明确：

而江宸府依然大胆采用大面积的真石漆，还大大方方公示出来，你说他是良心还是黑心？

我猜是：明知山有虎，先全副武装，再向虎山行——我知道你要维权，我把公示做到位，让你找不到维权的理由。

4、装修

升级包卖3800元/㎡，不算太贵，但产品毫无亮点，选材一般，设计敷衍。

别人用仿石材砖，我也用仿石材砖

别人用岩板背景墙，我也用岩板背景墙

给我的感觉与高力璟华府如出一辙——材料堆砌，掩盖不了设计土味。

而时代早已变了，改善客户对升级包的敏感点，不在于价格贵一点便宜一点，更在意的是产品本身——设计、材质、品牌。简而言之，就是愿意为产品买单。

本号之前做过一个投票，虽然样本量不大，但愿意为产品买单的比例是压倒性的，产品时代早已到来，江宸府的操盘手不知是糊涂，还是在装睡。

5、营销的怠慢

河西南，总共180套房子，5万出头的含包售价。

听起来确实轻轻松松就能卖光，但是踩了以上那么多坑之后，还能有这个自信么？

江宸府的答案是：YES。

所以江宸府没有专门建售楼处，而是租了地块旁边的厂房做展厅，节约当然是好品德，毕竟羊毛出在羊身上，如果营销展示能做到小而精、简而美，那也足以打动客户。

而江宸府的操盘手似乎觉得，随便做做就行了。去过展厅的读者一定有同样的印象：粗糙、敷衍。

操盘手们可能忘了这毕竟是个售价五万的项目，可能忘了后续还有六个先天条件更好的竞品即将入市，供需关系已经转变。

江宸府体验馆实景

坑说完了，讲讲优点

1、河景

江宸府南侧没有高层建筑遮挡，中高楼层都能看到秦淮新河，不过河的对面是雨花台区的人居森林和西善桥，这俩板块目前还发育不良，当下颜值一塌糊涂——荒地+未完工的高层住宅，未来颜值也一般——以高层住宅为主的水泥森林。

景观谈不上有多美，视野开阔是真的。

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