这里可能是黄埔最难卖的板块

黄埔新睡城长岭居，大户型+高总价，这里曾是有钱人的“世外桃源”。

在大家的印象中，这里的楼盘走高端路线，单价4万、5万的房价不在话下。但没想到的是，长岭居终于不撑了，房价降到了2字头。

近日，有长岭居中介放出长岭居房价，仕林苑99-181㎡三至五房，总价285万起，折算单价2.8万/㎡起。

这在以前走改善路线、豪宅化的长岭居中，对比普遍4-5万/㎡的房价，2.8万/㎡看起来很香。

不过这并不是个例，长岭居许多项目的房价开始下探。

曾经开盘卖3.9-4.2万/㎡的天健天玺，最近价格也向下深度调整，95㎡特惠价279万，折合单价2.9万/㎡。

看到这些信息，楼主不禁要问：承受了“去化率差”的阵痛后，走向2字头的长岭居，如今还卖得动吗？

01

长岭居的销售困局

楼主翻看阳光家缘的网签数据，总算明白了为什么要降价了。

下表是高新·仕林苑（地名仕林花园）的网签数据，该项目已经取得3张预售证，共316套房源，至今只网签了3套，去化率只有0.9%。

虽然仕林苑去化率不佳，但天健天玺（地名天玺花园）的开盘时间赶在了2020-2021年楼市爆火的好时候，根据网签数据，该项目至今网签了492套，去化率82%。

长岭居新楼盘众多，除了高新·仕林苑、天健天玺，还有长岭雅居、开控城投·云锦、五矿壹云台、中冶·逸璟台，这些大家所熟知的新楼盘。

这些楼盘的销售情况依然不理想。

比如开控城投·云锦（地名云臻园），该项目最早于2022年9月取得预售证，至今只网签了98套房，有334套房源未售，去化率只有22%。

那到底是开盘时间不对，还是长岭居抛弃刚需，走了一条“不归路”？

02

清一色的高端大户型

在许多广州人的印象中，长岭居是一个远郊板块，他们甚至搞不清长岭居到底是属于知识城还是科学城。

被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区的长岭居，既没有科学城雄厚的工业基础，也没有知识城高精尖的知识产业，但它在人们的心目中却有个雅号：高端睡城。

长岭居

为什么？

因为长岭居虽然“山”，但这里的新楼盘喜欢将它户型面积弄得很大，而且均价大多在4.5-5万/㎡之间。

大户型+高房价，已不是人们印象中刚需的天堂。

从2021年到2023年，知识城集团一连拿下长岭居4宗宅地，分别为CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地块是知识城集团与方圆联合体拿下，CPPQ-A4-4地块则由高新区集团拿下，楼面价1.87-2.08万/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地块就是由知识城集团2021年底拿下，转化而来的长岭雅居，项目在2023年3月底开卖。

该项目一期打造11栋住宅+1栋政府统筹房，户型涵盖160-300㎡大平层，总计1080户，开盘价格4.5-5万/㎡。

总价已经超过了700万，这个价格买入当时是限购区的天河、海珠，不香吗？

说实在的，人家天河海珠700多万也是四房，你拿什么来吸引改善买家花700万在长岭居买？

不远处的开控城投·云锦销售情况同样不尽如人意。

开控城投·云锦在地块南部建设5栋住宅楼，沿北侧的商业体一字排开，楼层28-31层，约432套房源。户型为124㎡、141㎡和186㎡四房，2023年均价4.5万/㎡起。

总价550万起，在科学城或老黄埔也有很多同价竞品，云锦的竞争力从何而来？

楼主盘点了一下，长岭居的项目户型大多数都偏大。户型大，总价自然就高。

长岭雅居160-300㎡

开控城投·云锦124-183㎡

五矿壹云台洋房102-127㎡，叠墅142-164㎡

天健天玺联排别墅235㎡

中冶·逸璟台四房复式212㎡，联排别墅231㎡

03

购买力继续被分流

大户型+高总价，高门槛的长岭居基本将刚需拒之门外。

在市场下行的大环境下，自然卖得不好。

有了前车之鉴，长岭居新项目高新·仕林苑改变了打法，小户型+低价格。

高新·仕林苑是高新区集团在2022年以总价42.24亿元拿下的CPPQ-A4-4地块，楼面价约18744元/m²。

项目建面99-182㎡，成交均价约3.7万/m²。然而，仕林苑的开盘时间遇到了不对的时机，市场大环境差。

同时，板块内也有许多二手房源，与新房形成竞争，包括保利越秀岭南林语、金融街·融穗御府、奥园春晓、万科山景城等等，均价约3万/㎡左右。

面对竞争对手，新盘为卖个好价格，只能将楼盘往高端做，如采用玻璃幕墙设计，产品做到了3米以上层高、专梯专户、大面宽阳台等等，这些都是高端盘的标配。

但在以刚需和刚改客户为主的长岭居，这样的高标准产品并不适合刚需群体，他们需要的是性价比：小户型+低总价。

面对高门槛，黄埔的刚需分流到板块内的二手市场，或老黄埔、科学城稍便宜的新房，如中央城、黄埔新城、未来方洲、海丝城等等，这些新项目无一不是3字头的房价。

另外，目前长岭居的配套比较缺乏，只能靠住宅底商，虽可以满足基本的消费，但大型商业广场还需等多一段时间。

这里的业主太难！

其实，卖不出房的开发商，也很难……