2025北京土拍“开门红”：好地块引爆市场 不限价有望成常态

2025年伊始，北京土地市场便迎来火爆开局。

1月2日，位于北京市海淀区东升镇的两宗土地迎来现场拍卖。这两宗地块紧邻北五环，体量均在10万平方米左右，为纯住宅用地。

两宗地块并未设置最高限价，也未对今后的住宅销售实施限价，以“价高者得”的原则进行拍卖。这是对2024年年末以来土拍规则的延续，也意味着新房将回归市场定价机制。

拍卖现场热度颇高。率先竞拍的海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块（以下简称“0029地块”）经历了168轮竞价，最终以91.52亿元的价格竞出，溢价率17.3%。海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块（以下简称“0030地块”）则经过247轮报价，以90.4亿元的价格竞出，溢价率为25%。

刚刚过去的2024年，北京土地市场相对沉寂，随着一批优质地块在年末推出，市场才有所升温。2025年年初两宗土地火爆成交，是2024年市场热度的延续。但从土地质量、规则等方面来看，其蕴含的信号意义也不容忽视。

竞价超过400轮

出让文件显示，这两宗地块位于海淀区东升镇北部片区朱房四街，均为R2二类居住用地，且均要求建设高标准商品住宅。

率先竞拍的0029地块用地规模4.27万平方米，建筑面积超过10万平方米，底价为78亿元。现场拍卖前已收到5次线上报价，价格被推至78.32亿元。

共有5家竞买人参与了该地块的现场竞拍，分别是建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润联合体、保利发展。

最终，经过168轮报价，中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体最终摘得该地，价格为91.52亿元，溢价率17.3%，折合楼面价约8.92万元/平方米。

随后拍卖的0030地块，用地面积3.9万平方米，规划建筑面积9.5万平方米，底价为72.3亿元。现场拍卖前，该地块共收到6次报价，价格被推升至72.67亿元。

前述5家竞买人在参加0029地块的竞价后，继续参与竞拍0030地块，此外还有北京城建加入竞争。

与前一宗土地相比，该地块的热度有过之而无不及。经过247轮报价，建发以90.4亿元的价格摘得该地，溢价率为25%，折合楼面价9.51万元/平方米。

整场土拍耗时两个多小时，竞价次数之多，氛围之热烈，为近年来所罕见。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，一方面，两宗地块均为纯住宅用地，地块方正，无其他配建。从位置上看，两宗地块南侧紧邻北五环，轨道交通、商业、教育资源均较为成熟。

另一方面，从土拍规则上看，两宗地块不设最高限价，没有配建要求，以“价高者得”为拍卖原则。且商品房不设销售指导价，意味着新房将回归市场定价机制。

规则演变与信号意义

根据北京市规划和自然资源委员会的数据，刚刚过去的2024年，北京共成交41宗住宅用地，同比下降32.79%；总成交金额约1554亿元，同比下降10.74%。其中有26宗地块底价成交，15宗地块溢价成交。

从拿地房企类型来看，国央企仍是拿地主力，占比高达88%。

总体来看，2024年北京土地市场表现相对平淡。“930新政”后，北京开始推出一些优质地块，并对出让条件进行松绑。

2024年10月31日，位于北京市丰台区的万泉寺村棚户区改造0024地块发布预申请公告。该地块位于西南二环和三环之间，用地面积约6.37万平方米，建筑规模达到17.83万平方米。这是一个纯住宅地块，容积率为2.8。因为规模比较大，地块的起始价也达到了110.54亿元。

最重要的是，这一地块并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，也就是说，未来土拍时将以“价高者得”为原则。同时，该地块也没有设置未来商品住房的销售指导价。

这也是最近三年多来，北京首个不限价地块。此后，北京又陆续推出多个不限价地块，土地出让规则正式松绑。

在需求端，企业的积极性也在提高。

2024年11月5日，位于海淀区功德寺的两宗地块现场拍卖，虽然两宗地块都设置了15%的溢价率上限，但由于地块本身品质较高，仍然受到市场热捧。两宗地块均在触达地价上限后经摇号被斩获，给沉寂近一年的北京土拍市场一剂强心针。

值得注意的是，2025年初北京拍卖的两宗土地，距离功德寺地块仅有3公里。这两个区域的资源禀赋相近，但朱房四街地块的拍卖规则更加友好。

分析人士指出，这两宗地块的火热成交，是2024年年末以来北京土地市场热度的延续，对2025年的市场仍有一定的指向性意义。从土地性质上看，地段、品质较好的纯宅地，2025年有望加大供应；从出让规则上看，对价格、配建等的限制或将有所放松，回归“价高者得”有望成为常态；从建筑标准上看，对高品质住宅的建设要求也将越来越多。

但就参与主体来说，国央企在北京土地市场的主流地位短期内恐不会改变。