迈进朝阳，中海新城发出第一张图

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12月31日，中海新城公示了小红门XHM-10、12地块的总平面设计。

一个月前，它以153.32亿元夺得朝阳区组合地块。这次的公开小红门地块，是三宗地里最小的，用地面积2.2万平米，住宅建面5.45万㎡，容积率2.5，总规划户数432户。

这份设计方案很细致，不仅各项数字标注得十分清楚，还把外立面图也一并公布了，这是一年来北京楼市里不多见的。

从效果图看，花姐预测小红门项目的外立面，为大面积落地窗，配以玫瑰金的金属边框。

不仅如此，它的首层大堂层高也极高，几乎达到了两层楼的高度。

小红门项目由香港华艺设计顾问（深圳）有限公司设计，也是中海万泉寺地块的设计方。

通读方案后，花姐得出一个大致的判断：

它的赠送空间非常大，每个户型的全南向设有内嵌式阳台，意味着会赠送一半面积；所有户型北向，也全部有可赠送的室内面积。

在北京楼市，全南向设内嵌式阳台，并不是新鲜事儿，但中海小红门项目在发力北面的，算是一个突破性创新。

虽然“好房子导则”鼓励地产商使用"三件套"——首层架空、阳台、风雨连廊。

但真正最受欢迎的，依然是阳台，它对开发商最实惠，对购房者最实用。

还有一个原因，或许由于小红门地块不大，把阳台这个点做透，是中海新城的战略选择。

有关好房子“三件套”，可以用在酒仙桥、十八里店地块上。

小红门项目的公示，也是中海新城迈入朝阳区的第一张总平面设计图，意义非凡。之前长达10年间，它主要在石景山深耕。

大门人车分流，安全

先来看看中海新城小红门项目的位置。

它有两块地，一块住宅用地，一块是幼儿园。住宅项目东至规划分钟寺地区二号路西红线，西至小红门路东红线；北侧为北京市八十中小红门分校，东北角为新增公共配套用地。

买这个项目的业主，将会有非常强的安全感——它的南侧就是小红门派出所，再往南是朝阳区人民法院。

幼儿园在住宅的东南角，总建面4095㎡，为一栋地上2层地下1层的平顶建筑。

从平面图来看，它规划了7楼9-18F住宅楼，从北向南高低排列。

1#、2#、4#为18层，2#东边单元降至15层，为1#采光让路。3#为楼王，为10层洋房；最南边一排5#、6#为9层洋房，7#楼西单元17层，东单元11层。

虽然小区地上只有432户，但中海新城依然打造了一个上千平米的下沉会所，就设在西面大门的后面。

小红门项目把车库和主入口，进行了人车分流，一个在东面，一个在北面。如此一来，业主们不再担心进出大门的车辆安全问题，尾气和噪音问题。

这种做法，在北京楼市也不多见。据花姐所知，丰台的金茂璞逸丰宜算一个。

此外，它的楼栋一层地面上，南面设有一排窗井，北面设有风井，除了5#和6#地下只有2层，其余楼栋地下都是三层。

花姐大胆推测，它的一层或许是下跃产品。

全北向赠送的微创新

打开中海新城小红门项目的总平图，花姐第一眼就看，有没有阳台设置？

一年来，送阳台面积，已经成为北京楼市的标配。当然，除了海淀区之外。

为了更直白地告诉大家，小红门所送面积的地方，花姐用了两种颜色做了标记。

1、每栋楼的南向，有一条红色色块，那是内嵌式阳台，每一个户型都有的，只计入一半产权面积；

2、每栋楼的北向，有一条黄色色块，或一条直线，或呈"几”字形，是设备平台，也是可赠送的面积。

北向赠送很常见，但不常见的是，每个户型的全北向都送了面积，甚至赶超了顺义区的楼盘。

这是中海新城在北京楼市的一个微创新，就像金茂璞逸丰宜创新了南向双阳台一样，外面还搞了一个花池。

由于赠送面积比较大，小红门项目的户型计容建面并不大。

花姐做了一个预测，它有三类户型：85-95平米90套，分布在5#和6#；120-125平米302套，分布在1#、2#、4#和7#；140-145平米40套，分布在楼王3#。

如果加上赠送面积，就远不止这个数了。

实际上，它让业主用刚改的总价，得到了是一个纯改善产品的品质。

实际得房率达到95%-108%

对购房者而言，一个项目最关注的，莫过于得房率。

花姐测算，小红门项目的整体得房率，将在95%-108%。

它是怎么做到的？

花姐拿各户型来逐一解剖（如图所示），标红的南向阳台宽1.5米——半赠送，标黄的设备平台面宽1.5米——全赠送。

1、120平米边户（产权建面）：进深约13.6米、宽10.6米，可得出南向赠送8平米，北向赠送了22.5平米，总赠送30.5平米，令这个户型的总面积达到150平米，实际得房率100%；

2、140平米边户（产权建面）：进深约13米、宽13.2米，可得出南向赠送约10平米，北向赠送了24平米，总赠送34平米，令这个户型的总面积达到174平米，实际得房率99%；

3、85平米边户（产权建面）：进深约11.5米、宽10米，可得出南向赠送约7.5平米，北向赠送了21平米，总赠送28.5平米，令这个户型的总面积达到108平米，实际得房率108%；

很多送面积的楼盘，实际得房率都在90%左右。而中海新城小红门项目，又提升了10个百分点。

在小红门区域，中海新城的竞品并不多。

它南面的中建星光里已经是尾盘了，于2023年6月开盘，供应322套，已网签239套，成交均价7.64亿元，总成交金额16亿元。

中海新城小红门项目的楼面价约4.35万元/平方米，销售指导价为8万元/平米。

有了“黑科技”的大力加持，花姐相信，小红门项目虽“小”，但竞争力很强。

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