还不起300亿债务，佛山首富带领千亿独角兽，走向破产？

佛山地产大佬，走上重组之路。

　　作者 ：阿布

　　来源：融中财经（ID：thecapital）

　　2024年胡润财富榜上，何享健家族以财富为2350亿元登顶佛山首富之位。时光荏苒，过去曾在这一位置上笑傲江湖的岑钊雄已经离开大哥位置良久。

　　1999年，年仅29岁的岑钊雄创立时代地产，勇闯房地产业。时代眷顾英雄，专注于旧城改造，他带领时代地产快速扩张，版图扩展至佛山、珠海等地。

　　在房地产事业如日中天之时，岑钊雄的个人财富也一路暴涨。

　　2014年，岑钊雄仅慈善捐赠就已经高达4600万元，一年后，岑钊雄又向中山大学捐1亿设基金。时间走到3年前，岑钊雄以5790万元捐赠列64位。

　　凭借在房地产领域创造的一个又一个财富故事，2020年时代中国销售破千亿，达1003.8亿，年增220亿，稳健增长。

　　而岑钊雄也登上佛山首富之位，成为称霸一方的房地产枭雄。

　　虽然3年前仍然豪掷近6000万，大做慈善，但短短2年时间，其带领的时代地产陷入低谷。企业偿债资金筹措出现了困难，让这家曾经的“粤系千亿”房企，陷入流动性危机。

　　如今，曾登顶佛山富豪榜的一代枭雄岑钊雄，正在带领这家总资产1150亿元的房企，重组合计超300亿元债务。

　　如今看，这条重组之路，仍是危机重重。

　　01

　　穷小子逆袭为百亿富豪

　　1990年前后，改革春风最先吹响广东沿海地带，当时大批人才一轮南下，去海南、去广东挖掘机会。这一时间，刚刚毕业于工商管理专业的岑钊雄，也大胆地踏入了房地产行业。

　　与此同时，一个新的机会，正在广袤的房地产领域埋下伏笔，一个时间线是1998年，国务院明确停止住房实物分配；1999年元旦，国家货币化分房政策正式出台。

　　真正意义上的房地产商品化改革拉开帷幕。自此，中国房地产业进入了长达十余年的高速发展期。

　　1999年，岑钊雄创立了时代地产。并在次年，推出了时代地产首个住宅项目广州翠逸家园。翠逸家园位于白云区白云机场路民航大酒店斜对面。地理位置优越、交通便利、环境优雅，是质量较高、配套完善的优秀住宅小区。小区由多层花园洋房和小高层电梯所组成，环境相当好，入住率非常高。

　　翠逸家园上市销售一炮而红，在广州积攒几年后，岑钊雄带领公司从广州向外拓展。次年，岑钊雄创办的香港时代投资与广州百润置业联合设立时代集团，强强联手，直至后者在2007年退出，时代集团成为外商独资企业。

　　自2006年开始，无论是通过并购方式，还是广泛合作模式，时代地产陆续进入佛山、中山及珠海，不仅大有称霸广东的气势，更甚至向北扩张至长沙。

　　事实上，在时代地产发展的早期阶段，想要拿地并没有太多资源，主要通过公开市场拿地获得开发资源，成本相对较高。但好在，房地产行业发展的初期，获取土地成本低、利润高。

　　当时市场上新房还处在发展初期，时代地产最初主要方向就是城市旧改项目，即旧房改造，当时旧改市场上，已经有了富力、佳兆业及合生创展等公司，这类项目上，时代地产还没有明显优势，只能靠收购方式间接进入。

　　直到2010年，时代地产一举将广州萝岗区4个行政村旧城改造项目揽入怀中，项目建筑面积合计高达518.3万平方米，比后来的旧改巨无霸深圳白石洲旧改（计容建筑面积358万平方米）还大。

　　有了旧改项目支撑，公司发展坐上火箭。

　　通过步步为营的扩张，时代地产也走到了资本市场的大门之前。2013年12月11日，时代地产于香港联交所主板挂牌上市。这一年，时代地产销售金额突破百亿，完成了规模的翻倍增长。

　　2020年销售规模首次突破千亿，为1003.8亿元。据公开信息，截至2020年末，公司在广州、佛山分别拥有71个、42个城市更新项目，总体建筑面积分别为2801万平方米和926万平方米。

　　时代地产也真正走入了千亿房企的时代。并更名为时代中国，无一不彰显了岑钊雄的野心和抱负。

　　地产公司发展如日中天之时，岑钊雄的身价也随之水涨船高，2020年，岑钊雄家族以175.5亿元财富位列《2020福布斯中国400富豪榜》第212位，岑钊雄也迈入了佛山顶级富豪之列。

　　值得一提的是，岑钊雄除了企业家，还有一个知名身份，就是慈善家。

　　他在2003年就成立了广州市时代地产公益基金会，同时，他还在中山大学、华南理工大学设立“时代地产奖/助学金”，资助贫困大学生，参与了不少慈善公益活动。此后更曾登上慈善榜，豪掷近6000万，在慈善领域大杀四方。

　　命运眷顾时代的英雄，但潮起潮落，多少英雄都被埋葬在巨浪之下。

　　02

　　大厦将倾

　　千亿地产危险隐现

　　近几年，房地产行业收缩，时代地产也卷入了流动性危机之中。

　　早在2019年，时代中国就被爆出“全员卖房”的消息。

　　当时有媒体爆料，时代中国全员“强制”卖房，并为不同岗位设下卖房KPI：“普通员工1套，经理及普通总监每人2套；普通总监以上每人4套，副总裁6套；管理层所管部门完不成50%，管理层被裁，即使管理层自己完成目标；截止日期是1月15日。”迅速引发业界热议。随后时代中国承认全员营销是真，但裁员不实。

　　当时，时代中国的危机已经隐现，但是岑钊雄似乎并未意识到更大的危机即将如巨浪涌来。

　　时间回到2020年3月10日午间，时代中国召开2019年度业绩线上发布会。在地产企业都意识到风险开始出现收缩之态之时，岑钊雄表示，时代中国2020年拿地资金预计在250亿-300亿元，可售货值在1400亿-1500亿元之间。

　　岑钊雄对千亿规模的追求仍持续加仓加力。

　　据了解，自2019年以来，时代中国持续加速拿地步伐。数据显示，今年上半年，时代中国新增21幅地块，其中16幅位于广州区域，新增拿地金额187.6亿元，超过2018全年129.67亿元的拿地金额。值得一提的是，从其半年报数据来看，时代中国至今仍保守于珠三角区域的局部扩张。

　　在市场下行压力下，时代中国在岑钊雄的带领下，仍然选择继续拼规模、抢增长。

　　时间快速走到2022年，时代中国的流动性危机已经掩盖不住。岑钊雄掌舵的时代中国则陷入了风雨飘摇的危急时刻。

　　一方面，逾期债务本息增加，偿债压力剧增。另一方面，资本市场信心已跌到谷底，导致其靠融资续命乏力。同时，担心交房的购房者恐慌性避险，时代中国销售额一跌再跌。

　　2022年3月29日，时代中国发出《关于愿请支持旧改项目退出的报告》报告全文共5页，并加盖了公司公章。彼时，时代中国向广州市政府发函，恳请政府协调返还履约保证金和拆迁补偿款，共计20.1亿元。

　　时代中国在报告中指出——近期，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响我司现金流稳定性，而旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。

　　以此为起点，揭开了时代中国风雨飘摇的危机一角。

　　时间没有解决岑钊雄的危机，2023年1月5日，时代中国控股倒在了辞旧迎新之际。该公司公告称，为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6笔美元债。其中，有两笔于2023年到期，2024年—2027年间各有一笔到期，票面利率在5.55%～6.75%之间。

　　据Wind显示，该6笔美元债存续规模合计约26.5亿美元；两笔2023年到期美元债分别于3月、7月到期。

　　从账面上看，时代中国十分拮据。难以覆盖短债的资金，更将公司的困境尽显无遗。

　　屋漏偏逢连夜雨，投资人们纷纷用脚下注，迅速逃离。这一时间前后，基于时代中国的流动性减弱，恢复流动性并满足其再融资需求的能力并不明朗等因素，时代中国遭到国际大行下调目标价。

　　在公司发展不及预期之时，员工的薪酬也开始下滑。据时代中国内部员工透露，其2022年的员工月均薪酬为1.68万元，而到了2023年上半年已经降至5300元，员工人均福利每月减少11500元，薪酬福利猛降68%。根据最新数据显示，截至2023年底，全职员工总数为1757人，同比少了三成，行政开支降至8亿元，今年上半年，又降至2.2亿元。

　　曾经辉煌一时的旧改之王岑钊雄，遇到了流动性危机，摆在他面前的最大挑战，就是近300亿的债务危机。

　　03

　　300亿债务危机，

　　旧改之王何去何从？

　　近期，时代中国通知公募债持有人，召开会议，拟对全部境内债再次展期9个月，以便制定下一步重组方案。

　　从去年5月开始，岑钊雄主导的时代中国完成境内债整体展期，总规模超百亿元。二次走上谈判桌，实为无奈之举。根据媒体报道，时代中国偿债资金筹措中，出现了较大的挑战和困难。

　　目前，时代中国总资产1150亿元，正努力重组合计超300亿元的债务。

　　时代中国的境内债存量债共有13笔，总规模约113亿元，包括7笔公司债、2笔ABS、3笔私募债。按照岑钊雄的第一轮境内债展期方案，债券展期时间为3年到4年，至2024年11月和12月，分两批按季度分期偿还。

　　然而，由于对行业恢复的乐观预期未能实现，时代中国原应分别对“17时代02”“20时代10”“20时代12”等私募债/ABS，以及“20时代01”“20时代02”等公募债，分别兑付首期2%的本金未能如期进行。

　　当前，时代中国讨论的初步方案是，先统一兑付0.2%的本息，剩下的做整体债务重组，具体方案需等本次展期后再制定。重组方案将参考融创的境内债展期方案，选项可能包括现金支付、股票兑付、以资抵债、全额长期展期等。这表明岑钊雄团队的化债思路将从展期转向削债。

　　从时代中国目前的情况看，重组难度非常高，原因在于，其境外债涉及的投资者类型复杂、规模更大。除了境内债，时代中国的境外债重组也面临巨大挑战。截至2023年末，公司计划重组的未偿还本金约29亿美元，约合人民币217亿元。

　　如今岑钊雄带领团队提出了多种重组方案，包括现金支付、股票兑付、以资抵债、全额长期展期等。

　　但是，这些方案能否得到债权人的认可，仍是一个未知数。

　　在债务重组的同时，岑钊雄仍没有放弃时代中国。

　　最近一两年，他带领团队加快销售去化，提升现金流。然而，由于市场环境的持续低迷，公司的销售额并未出现显著增长。为了缓解短期偿债压力，公司不得不采取多种措施，包括委任财务顾问、控制成本等。

　　然而，前路仍充满挑战和不确定性。岑钊雄能否带领团队成功重组300亿债务，力挽狂澜，仍是未知数。

　　没有哪个行业会如同房地产行业一样，在同一个时代创造如此多的领袖人物，也没有哪一个行业会像房地产企业一样，批量制造如此多的财富神话。如今，过去那些曾赫赫有名的风云人物接连退场，他们或隐匿于时代，或黯然退场，再或者仍在救火的一线……

　　伴随着一个时代的崛起，这些曾经的豪迈人物也不得不承认，时代造就英雄，也会埋葬英雄。就像王小波说的“我觉得自己会永远生猛下去，什么也锤不了我。”

　　但“后来我才知道，生活就是个缓慢受锤的过程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后变得像挨了锤的牛一样。”