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奉发云邸

2024年上海新房市场终于迎来年中大考

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随着最新一批的新房过会代号“2024年6月21日”，前面7批次正式宣告为时代的眼泪

但时代的眼泪，似乎有几滴还是没挤出来

2024年上海1-7批次的新房名单中，除了二批次全员解锁，至今仍有9盘尚未取证认购陷入“难产”

可怜之盘必有可难卖之处，今天图图就按批次带大家来盘一盘2024上半年，上海楼市的这九位留级生

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NO.1 奉发云邸

作为上海2024年一批次过会的新房成员，奉贤海湾的奉发云邸早在1月7号就在官网露了面，至今犹抱琵琶半遮面

你以为是什么十年难遇的豪宅项目，结果是均价2万7，最小49㎡起，周围农田相伴的24K纯刚需盘

总价136万起，首付2成，只需要27万就能在上海买到一套全新的商品房住宅

按理来说，房价低，购房者基数更小，去化难度更小，但奉发云邸却迟迟不敢取证认购

这就不得不说项目上一期的认购情况了

2022年11月奉发云邸一期取证认购，19个月过去，项目成功卖出去17套

平均一个月卖不了一套

就问这种滞销排行榜前几的项目，是什么勇气在1月份过会二期的？

目前奉发云邸二期依然没有取证认购风声，年初时leader们的乐观预计估计需要很长一段时间消化了

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NO.2 夏都幸福268

作为长宁老牌豪宅项目华山夏都苑的新一期，夏都幸福268带着36套一梯一户精装大平层来了

只不过3月2号亮相，到了6月也没激起水花

项目所在板块长宁区新华路，从近代开始就是老牌名流的择居之地

而作为这名流之地的标杆夏都幸福268理应有着不少情怀客户

只可惜市场似乎对这个长宁“捂盘王”没那么待见了

项目从2002年拿地，2006年和2015年一共开出2次169套房源，最新一期的夏都幸福268早在2021年已经建好

只不过按照kfs一贯调性，房子总要捂捂才能卖得上价格

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果然在今年就等到了17万/平的新房备案价，直接抹平倒挂空间

这个17万的单价想必当下很多购房者都看不懂

随着内环其它板块的崛起，今年上海楼市顶豪项目层出不穷

夏都幸福268的潜在买家，实际置业目光并非只有长宁，而是全市

动辄4000万以上总价的新房，主力战场绝对是新天地、黄浦滨江

没有倒挂、板块情怀也在流失的夏都幸福268，继续选择捂一捂避开风头还算是明智的

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NO.3 中环桃源里

桃浦近几年也是新房供应泛滥成灾

在这样的板块卖房，来得早的kfs可能还吃过肉，来得晚的就只能喝点汤

显然中环桃源里就是来喝汤了

去年12批次桃源里上架了168套房子，还剩133套没卖出去

这绝对不怪桃源里自身品质不行，起码在这里品质并不是主要因素

隔壁普陀金茂府如何，不也还剩300多套房子等待有缘人？

宝华紫薇花园系列这几年够受市场追捧了，来了桃浦也只能滞销，还剩400多套慢慢去化

有的板块就是如此神奇，看起来是垃圾场，但其实是新一代的kfs坟场

8万多的价格匹配还不受大众共识所认可的地段，确实很难评

不知道当初桃源里过会时是否是一瞬间破釜沉舟的勇气——房子全在这了，客官随意挑选

如今迟迟不敢开，是激素退却还是施工进度方面的难言之隐还真不得而知

总之，北面的湿垃圾处理厂是来了，想买房的先去看看再决定吧

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NO.4 保利琅誉

今年3月过会，千呼万唤始终不出来的保利琅誉，联动价11万7，户型85平起，成了内环内为数不多一千万以内能上车的新房

这个项目的轨交优势以及未来的学区预期都比较大，但受到的争议也不少

作为内环刚需项目，保利琅誉外立面不出所料用了真石漆，加上楼盘是南北两个小地块组成，景观和社区氛围都不用有所期待

而且项目北面楼栋靠近垃圾房和公厕，南北都有学校，未来广播体操的旋律将会提醒每一个睡懒觉的业主起床

除了项目自身的不利因素，保利琅誉每个月的“爽约”也让很多购房者不看好

传闻更是五花八门，比如施工过程地面沉降，比如为了避开与南面中建壹品的正面竞争

网传为了达到预售条件，保利琅誉甚至造了一栋“”战术性楼”，只有一个架子就准备开启认购了

被曝光之后连夜拆除，真是应了那句眼看它高楼起，眼看它楼塌了

总之网络传闻还是大家比较喜闻乐见的，推迟认购的真正原因恐怕也不止一个

在内环千万级楼盘踩踏的今年，保利琅誉恐怕伸头缩头都是一刀，请给大家一个痛快吧

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NO.5 缦云上海

相比起前面几个过去现在都不好卖的楼盘，缦云上海可以说在2023年是挣得是盆满钵满

从去年3月第一次入市，缦云上海陆续推出6期房源，在去年12月之前，可以说是当红流量盘

400多套房子卖得只剩下十几套

但和所有去年没彻底清盘的项目一样，进入2024年，更浓烈的滞销氛围席卷而来

缦云上海在去年11批次、今年1批次先后折戟，349套房子卖剩下201套

再好的新房，在选择足够多、买家足够谨慎的大环境下，也会被拉下神坛

而且缦云的户型都是189-330㎡，总价都在2000-4000万

只能说近期千万级以上的市场，每个段位都卷到离谱

送走长风嘉佰道，还有徐滨中海，老静安昌平云岸......

在地段面前，缦云上海引以为豪的产品力就弱了那么三分

所以智者从不正面硬刚

等风头过了，对手只剩同板块的新房或者西藏北路几兄弟，日子才能有盼头一点

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NO.6 华发观澜半岛

作为张江南花园的周康，今年新房也不好卖了

去年在16号线周浦东连续推出了公园1872和金桥碧云澧悦两个新盘之后，板块的购买力被集中消耗了一波

就说入市晚一点的碧云澧悦，推出的两期房源还剩372套没卖出去

周浦华发的观澜半岛可以预见上市情况也不会太过乐观

东地块靠近周浦安息堂和jy，未来的销售处境参考曾经的浦发东悦城

西地块是本次过会的地块，虽然离两大硬伤比较远，但是离18号线繁荣路地铁站步行超过1km，所在的片区城乡结合部画风也有点上头

不过在浦东600万级的新房项目中，华发观澜半岛还算相对能打的一个

迟迟不开启认购的原因，大概率还是因为施工进度耽误了

毕竟项目传出7月才能开放售楼处，预计7、8月份应该会开启认购了

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NO.7 阳明花园

一个新盘做到阳明花园这样，不知道是一种极致的成功还是烂到骨子里的失败

阳明花园拿地时间可以追溯到上世纪九十年代，一期仅有一栋楼，1996年作为外销房对外出售

而后累计取证超过10次，在断断续续中推出了二期、三期绝大部分的住宅房源

而这一次阳明花园又从二期抠搜出几十套房源准备进场收割买房者

不过联动价从之前的5.7万/㎡到了现在的6.2万/㎡，只要足够拖，每平米又立挣5000，秒杀了多少刚需的工资上涨速度

可以说地价红利和房价红利都被阳明花园给研究透了

按理来说这个项目利润应当高得夸张，但阳明花园的新房却难“免俗”

该延期交付还是延期，货不对板、虚假宣传，甚至还传出交付一年地面沉降30公分

而今阳明花园的二手次新成交价和新房价格齐平，没有一二手倒挂的加持，市场对外高桥可没那么多热情

至今前几期还剩大几十套房源没卖出去
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此次过会的两批房源，是社区商业体上面的三栋楼，随着社区商业体的建成终于入市

不过在前几期都滞销的情况下，只能暂时先捂捂等待时机了

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NO.8 大华星曜

浦江镇的鲁汇近年来承担了浦东400万段新房的有效供应

之前图图也做过详细的测评，见（浦东刚需，最容易误判的一类新房）

虽然这里目前依然维持着微弱的倒挂，相对其它400万总价段的浦东新房还算能打，但也面临着新房大量供应的冲击

在隔壁招商中旅揽阅入市之前，大华星曜的日子还算好过

然而当招商中旅开卷之后，大华除了离万达更近、地块更方正、能让人选择毛坯这几点优势外，几乎被招商中旅按着打

就二者的装标而言，招商中旅揽阅能在3000的基础上丰富各种细节，卫生间的镜柜甚至还给女主人准备好了美妆冰箱，印象分拉满

6月22招商中旅二批次才开盘，当天据官方口径就已经去化八成，在这个市场、这个地段，实力可见一斑

大华迟迟不愿开启认购的原因，说白了还是缺客户

可能还是要避开招商的锋芒，找个合适时机再喝点汤吧

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NO.9 世纪臻邸

不得不说，位于浦东潍坊板块的世纪臻邸也是一个神奇的楼盘

虽然位置相当能打，但产品却相当鸡肋

项目总共27套房源，有2套109㎡户型，6套179-261㎡的复式以及主力150㎡的3房2卫户型

体量小，户型怪，商住综合体不能带来纯粹的社区体验暂且不论，总高8层楼，未来楼栋的采光也相当受影响

或许项目是想走早年单栋豪宅大楼的路子，奈何主力面积和层高又不太给力

但鉴于套数不多，今年2-3000万的供应主要都在浦西，世纪臻邸的机会还是很大的

据传项目本月底就会认购，看来蓄客终于是到位了

结语

回顾2024上半年“难产”的这九个楼盘，有的是因为同片区新房竞争激烈，自身产品力不足以秒杀对手

或者是同总价段，板块的可替代性高，购房者有其它优选

又或者是因为自身的施工进度，导致达不到预售条件

最惨的还有地段产品都不给力的远郊大体量新房，按照现在的行情来看去化周期长达数十年，开了即使亏了

但种种原因的背后，无非回归一个本质——缺客户

但换个角度来看，或许新房不会开盘日光，对购房者来说才是一个健康的大环境，你们觉得呢？