房产买卖律师案例：父亲向子女无款售房，合同有效与否大揭秘

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告起诉内容

原告吴贤向本院提出诉讼请求：

1. 确认被告吴鹏与吴浩于2018年签订的关于北京市西城区Z号房屋（以下简称涉案房屋）的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

2. 被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：吴浩和林静系夫妻关系，二人育有三子女，分别是原、被告。涉案房屋为2001年由吴浩与北京D公司签订《危旧房改造回迁安置协议书》购买取得，属于吴浩和林静的夫妻共同财产。吴浩于2021年8月5日去世，林静于2017年2月16日去世。2018年2月9日，吴浩以255万元严重低于市场价的价格将涉案房屋过户给吴鹏，侵犯了其他继承人的合法权益，且吴鹏并未实际支付购房款。

原告认为吴鹏明知涉案房屋为吴浩和林静共同财产，以低于市场价购买行为，属于吴浩和吴鹏恶意串通侵害他人合法权益的行为，故原告提起本案诉讼，诉如所请。

（二）被告答辩内容

被告吴鹏、吴娟辩称：根据吴浩遗嘱和原、被告与吴浩签署的书面文件均可以证明原告认可关于涉案房屋的处分行为，当时文件已经确认涉案房屋归属于吴鹏所有，吴鹏与吴浩之间构成借名买房，涉案房屋并非吴浩夫妇的财产，真实权利人为吴鹏。即便原告有合法权益，根据2009年签署文件，原告已经放弃继承权益，故原告主体不适格；且根据文件内容原告已经知晓对涉案房屋的安排，2018年签署的买卖合同只是形式合同，不是恶意串通，不符合无效的条件。

（三）法院查明事实

吴浩与林静系夫妻关系，二人于1961年9月10日登记结婚。吴浩和林静育有三个子女，分别为吴贤、吴鹏和吴娟。林静于2017年2月16日死亡，吴浩于2021年8月5日死亡。

2001年11月13日，吴浩（被安置人、乙方）与案外人北京市D公司（危改单位、甲方）签订《回迁安置协议书》，约定乙方住址位于北京市宣武区二号，在危改区内有公房1间，正式户口1人，安置人口1人为户主林静。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买原宣武区两居室一套（即为涉案房屋），回迁购房总价款292,468元，……2013年4月1日贷款全部清还完毕。吴浩2004年6月18日取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋登记于吴浩名下。

2009年9月15日，吴浩签署文字材料，文件涉及三处房产，关于本案涉案房屋，吴浩写出吴鹏那房子在拆迁时间就说给吴鹏了，他也是用贷款买的房，但房名是我的，这个问题怎么解决？我先写好遗嘱等百年之后按继承权来处理吧……以上房产是我和你母亲的共同财产。

2009年11月19日，吴浩书写《补充内容说明》，明确涉案房屋由次子吴鹏继承，吴娟、吴贤对涉案房屋不享有继承权。2009年11月27日和28日，吴娟、吴贤、吴鹏在该文件上签名同意对涉案房屋继承权的处理意见。同时，吴浩、吴娟、吴贤、吴鹏还签署书面文件对海淀区A号房屋继承问题作出约定。吴鹏提交上述文件证明2009年11月28日老人写明三套房屋的归属，由于两套房产都是拆迁所得，应为家庭共同财产，房屋分配方案由原、被告认可签字。

吴贤认可上述文件真实性，但其表示涉案房屋与海淀区A号房屋应作为一个整体处分，被告一方面拒不配合将海淀区A号房屋过户给一个，一方面以上述文件作为证据，属于自相矛盾。另查，吴贤在北京市海淀区人民法院起诉吴鹏、吴娟继承纠纷一案，吴贤主张吴浩2009年11月19日书写遗嘱时，林静尚在世，但吴浩未经林静同意，处分了双方共同所有的房屋，故吴贤起诉要求依法分割位于北京市海淀区A号房屋，该案件目前在审理过程中。

2018年2月9日，吴浩与吴鹏签订了《存量房屋买卖合同》，约定吴浩将涉案房屋以价格255万元价格出售给吴鹏。双方2018年2月11日办理涉案房屋不动产转移登记，2018年2月13日，吴鹏领取所有权证书。庭审中，二被告均认可未实际支付房款。

本案审理过程中，吴鹏主张其与吴浩之间为借名买房合同关系，因为吴浩单位公房拆迁，吴浩夫妇当时答应将涉案房屋给吴鹏，但拆迁时因为吴鹏户口迁出，只能将被拆迁人列为吴浩。涉案房屋购房款都是吴鹏出资和办理贷款方式支付，后续也是吴鹏实际偿还贷款。吴贤还向法院提交了涉案房屋维修凭证、缴费凭证等证据，以证明涉案房屋自2005年始由吴鹏家庭居住使用。吴贤则认为即使贷款情况属实，也是吴浩和吴鹏之间就购房款的债权债务关系，不涉及房屋所有权归属问题。吴鹏就借名买房未进一步提供证据。

庭审中，吴贤关于涉案房屋继承问题，最初表示依然放弃对涉案房屋的继承权，后吴贤明确不放弃继承。

（四）裁判结果

确认被告吴鹏与吴浩签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

二、案件分析

（一）案件焦点问题剖析

1. 房屋买卖合同的真实性质及效力

本案关键在于确定吴浩与吴鹏于2018年签订的房屋买卖合同究竟是真实的买卖关系还是另有隐情，其效力如何认定。若为真实买卖，需审查价格是否合理、是否支付对价等因素；若为其他法律关系（如借名买房、赠与等）隐藏下的形式合同，则要依据相关法律规定判断其是否有效。这涉及到对当事人真实意思表示的探究以及合同是否违反法律规定的审查。

2. 原告的主体资格及继承权益问题

一方面要确定吴贤作为原告是否具有适格主体资格，即其是否对涉案房屋享有合法的继承权益。这取决于对之前签署的相关文件中关于放弃继承意思表示的解读，以及继承法律规定的适用。另一方面，即使吴贤具有主体资格，还需进一步分析其继承份额在涉案房屋处置过程中受到的影响，以及如何在本案中维护其合法的继承权益。

（二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

原告吴贤主张合同无效，主要依据是涉案房屋为父母的夫妻共同财产，吴浩以明显低于市场价的价格将房屋过户给吴鹏且未实际支付房款，属于恶意串通损害其他继承人权益的行为。其证据包括房屋的购买协议证明房屋来源为父母共同财产，以及过户价格和未付款的事实证据。然而，被告提出了2009年签署的文件作为反驳，使得案件情况变得复杂。原告对于这些文件的整体性处分意见存在异议，但未能提供充分证据推翻文件的真实性，仅从房屋应整体处分角度进行抗辩，证据略显薄弱。

2. 被告主张与证据分析

- 吴鹏、吴娟主张与证据：被告主张借名买房关系成立，房屋实际权利人应为吴鹏，且原告已放弃继承权益，买卖合同只是形式合同并非恶意串通。其证据主要是吴浩签署的相关文字材料和补充说明，以及原、被告均在文件上签字认可房屋分配方案的事实。这些文件在一定程度上能够证明家庭内部曾对房屋归属有过协商和约定，但对于借名买房的关键事实，如购房款的出资情况，吴鹏虽声称是自己出资和偿还贷款，但除了居住使用证据外，未提供更有力的直接证据（如出资凭证等）来充分证明借名买房关系，其证据存在一定瑕疵。

（三）法院判决依据与合理性探讨

1. 合同无效的认定依据

法院认定合同无效，主要基于以下理由：首先，对于吴鹏主张的借名买房关系，因双方的近亲属关系以及现有证据不足，法院未予采纳。虽然吴鹏提供了居住使用等证据，但在购房款出资这一关键问题上缺乏确凿证据，无法有力证明借名买房事实。其次，从合同签订和履行情况来看，房屋过户价格明显低于市场价且未实际支付房款，这种名为买卖实为其他法律关系（法院认定为赠与）的合同，因当事人以虚假意思表示实施民事法律行为而无效。法院的这种认定符合合同效力认定的法律原则，从证据审查和法律关系分析的角度，准确判断了合同的真实性质和效力，维护了法律的严肃性和公正性。

2. 原告主体资格的认定依据

关于吴贤的主体资格，法院依据继承法律规定进行认定。虽然吴贤在2009年签署文件同意房屋处理意见，但该文件形成于母亲林静去世前，且吴贤在本案中明确表示不放弃继承，根据继承从被继承人死亡时开始以及继承人放弃继承应在遗产处理前以书面形式作出明确形式表示的规定，法院认定吴贤有权以继承人身份提起诉讼。这种认定既尊重了当事人的意思自治，也严格遵循了继承法律的规定，确保了继承人在遗产继承过程中的合法权益得到充分保障，避免因模糊的意思表示而丧失继承权利，体现了法律在平衡家庭关系和财产权益方面的合理性。

三、律师办案心得

（一）精准把握法律关系实质

在处理此类房屋买卖合同纠纷与继承权益交叉的复杂案件时，首要任务是精准把握案件中各种法律关系的实质。本案中，房屋买卖合同背后可能隐藏着借名买房、赠与等多种法律关系，律师需要通过深入分析当事人的行为、证据以及法律规定，准确判断合同的真实性质。不能仅仅依据合同的表面形式来判断其效力，而要透过现象看本质，探究当事人的真实意思表示和行为目的。只有准确界定法律关系，才能为后续的诉讼策略制定和法律依据的运用奠定坚实基础，避免在案件分析和代理过程中陷入误区。

（二）强化证据收集与运用能力

1. 全面收集证据

证据是诉讼的核心武器，在本案中体现得尤为明显。无论是原告还是被告，其主张的成立与否在很大程度上取决于证据的支持力度。对于此类复杂案件，律师要全面收集各类证据，包括但不限于房屋产权证明、合同签订与履行的相关文件、当事人之间的通信记录、资金往来凭证、房屋居住使用情况的证明等。如本案中，购房协议、遗嘱相关文件、维修缴费凭证等证据都对案件走向产生了重要影响。律师要拓宽证据收集的渠道和范围，不放过任何一个可能与案件有关的细节，尽可能构建完整的证据链条，以还原案件事实真相，增强当事人主张的可信度和说服力。

2. 巧妙运用证据

在收集到丰富证据的基础上，律师还需要巧妙运用证据来支持当事人的诉求。要善于分析证据之间的逻辑关系，找出对当事人有利的证据组合和证明路径。例如，在本案中，法院对于被告主张的借名买房关系未予采纳，部分原因是被告虽有居住使用等间接证据，但在购房款出资这一关键证据上存在缺失，无法形成完整有力的证据链条。律师在代理案件过程中，要通过对证据的有效组织和阐述，引导法官按照有利于当事人的思路去认定事实和适用法律，充分发挥证据的最大价值，为当事人争取有利的诉讼结果。

（三）深入研究继承法律规定

继承法律在这类涉及房产继承和处置的案件中起着关键作用，律师必须深入研究继承法律规定及其相关司法解释。熟悉继承的开始时间、继承人的范围、继承顺序、遗产的分割原则以及继承人放弃继承的条件和形式等规定，对于准确判断当事人的继承权益至关重要。在本案中，法院依据继承法律规定对原告主体资格和继承权益的认定，直接影响了案件的结果。律师要能够熟练运用这些法律规定，结合案件具体情况进行准确分析和解读，为当事人提供专业、精准的法律建议和诉讼策略，确保当事人在继承纠纷中的合法权益得到充分维护。

（四）灵活应对诉讼策略调整

在诉讼过程中，案件情况可能会因新证据的出现、对方主张的变化或法官的询问等因素而发生改变，律师需要具备灵活应对的能力，及时调整诉讼策略。例如，本案中原告关于继承问题的态度在庭审中发生了变化，从最初表示放弃继承到明确不放弃继承，这就要求律师迅速根据这一变化调整代理思路，重新审视证据的运用和法律依据的选择，以适应案件的新情况。同时，律师还要密切关注对方的诉讼策略和证据情况，提前预判可能出现的问题，并制定相应的应对措施，在诉讼过程中始终保持主动地位，最大限度地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！