房产合同律师剖析：无合同借名买房，登记人去世起诉继承人过户案

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在2006年，李女士的亲属张先⽣所在单位北京N公司面向职工出售住房。经协商，李女士出资以张先⽣名义购买了位于北京市朝阳区b号房屋（以下简称“涉案房屋”）。李女士出面签订了住房预售合同、支付了首付款、办理了贷款手续并按期还贷，且自2010年交房后一直居住至今。

2018年2月，张先⽣因病去世，其继承人王女士（张先⽣妻子）、张⼦（张先⽣儿子）、张⼥（张先⽣女儿），在李女士要求办理涉案房屋过户手续时，拒不配合，李女士遂将三⼈诉⾄法院，请求判令三被告协助其将涉案房屋过户登记⾄⾃⼰名下。

二、原被告主张

（一）原告主张

李女士称，其与张先⽣达成借名买房合意，由她实际出资购房，虽房屋登记在张先⽣名下，但实际权益应归属于她，现张先⽣去世，三被告作为继承人理应配合办理过户手续。

（二）被告主张

三被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：

1. 双方不存在借名买房的书面合同或合意。

2. 原告与张先⽣系亲属，双⽅存在多笔资⾦往来，涉案房屋的首付款和贷款并非全由原告支付。

3. 根据北京市⾼院相关指导意见，⽆借名买房约定时，即便原告有出资，也不能支持其诉求。

4. 原告与张先⽣资⾦往来频繁，还曾利⽤张先⽣及其他房屋进⾏抵押贷款，款项由原告使⽤。

三、法院查明事实

1. 张先⽣与王女士系夫妻关系，育有张⼦和张⼥。张先⽣于2018年去世，其父母均先于其去世。

2. 2008年1月7日，北京N公司与张先⽣签订《职工住房预售合同》，约定房屋总价款、付款方式及交房时间等，合同原件由李女士持有，经办⼈显示为刘某某。

3. 借款人张先⽣、王女士与某银行、北京市住房贷款担保中心签订《住房担保贷款借款合同》，王女士表示其未签字，合同原件由李女士持有，某银行出具的贷款借据显示借款⼈为张先⽣。

4. 李女士提交的银行流水及收据显示，2008年1月7日，她向北京N公司转账首付款，且后续各项费用收据原件均由她持有。从2008年6月起至2019年5月，李女士向张先⽣的包含还贷账户在内的银行账户及支付宝转账共计50余万元，某银行于2019年5月出具个人住房贷款还清证明，显示张先⽣已还清全部贷款本息。

5. 涉案房屋于2010年12月登记在张先⽣名下，房产证原件由李女士持有。

6. 李女士提交与王女士的谈话录音，王女士在录音中承认借名买房事实，但三被告对该录音的证明目的不认可，称未体现借名买房合意。

7. 2021年7月，北京市朝阳区不动产登记事务中心出具购房核验查询结果，显示李女士具备购房资格。且各方均认可涉案房屋自交付以来一直由李女士居住使用，三被告未举证证明对涉案房屋的首付款、贷款、装修及其他费用有出资情况。

四、法院裁判结果

被告王女士、被告张⼦、被告张⼥于本判决生效后七日内协助原告李女士办理位于北京市朝阳区b号房屋的过户登记手续。

五、律师分析

（一）借名买房关系的认定

在司法实践中，认定借名买房关系是否成立，关键在于审查双⽅是否存在借名买房的合意以及实际出资情况等要素。本案中，虽没有书面的借名买房合同，但从整个购房过程来看：

1. 出资情况：从签订买卖合同、支付首付款，到后续长期的还贷以及支付各项相关费用，均由李女士实际出资并操作，且相关的合同原件、收据以及还款记录等证据充分证明了这一点，形成了完整的证据链条，有力地证明了李女士对涉案房屋的实际投入。

2. 房屋占有使用情况：自房屋交付后，李女士一直居住使⽤至今，实际控制和占有该房屋，这也是判断房屋实际权益归属的重要因素之一。

3. 关键证据：李女士与王女士的谈话录音中，王女士承认借名买房事实，尽管三被告对证明目的有异议，但结合其他证据，可以作为认定借名买房关系存在的辅助证据，进一步佐证了李女士的主张。

（二）继承人的义务

在借名买房关系成立的前提下，房屋名义登记人去世后，其继承人应在继承遗产的范围内承担相应的义务。本案中，三被告作为张先⽣的继承人，继承了涉案房屋的登记权益，相应地也应当配合李女士办理房屋过户手续，以实现房屋实际权益与登记权益的统一，这也是遵循公平原则和诚实信用原则的体现。

综上所述，法院的判决是合理合法的，充分维护了实际出资⼈李女士的合法权益，对于类似借名买房纠纷案件的处理具有一定的参考价值和示范意义。在实际生活中，为避免此类纠纷，建议当事人在借名买房时签订书面协议，明确双方的权利义务，以减少潜在的法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！