中交四航操刀旧改下的珠江春

观点网 12月29日，据安居客APP显示，位于广州黄埔区府板块内的中交四航珠江春项目已于两天前取得预售证，并预计于明年1月5日正式开盘入市，首推160套住宅。

对于该项目的入市，市场可谓是翘首以盼。

自2021年广州黄埔区提出三年改造66条村以来，该区域内新涌现的楼盘大多源自旧改项目，而即将入市的中交四航珠江春项目，正是珠江村旧改的成果展示。同时，这也是中交四航首个核心城市的旧改首秀。

据公开信息显示，珠江村旧改范围占地24.75万㎡，在册总人口1905人，改造范围内现状实测总建筑面积43.15万㎡，总投资46.3亿元。

2021年4月，该项目公开招标，由景业名邦+天伦控股+中洲集团联合体竞得。中标不到2个月时间，首开区即实现清零，回迁安置房开始动工。截止年底，全村私宅签约率已达99.5%，公寓楼签约率100%，整体拆除情况均超90%。

按照以上进度条，珠江村的旧改速度在黄埔66条村中可以称得上是“模范先锋”。

然而，好景不长，由于合作方融资问题，2022年春节过后，珠江村旧改按下了暂停键，现场挖掘机、打桩机集体罢工，更别提临迁费能如往常般按时发放。

据当时报道，联合体最大股东为景业名邦，而该公司的控股股东陈思铭的父亲就是雅居乐非执行董事陈卓贤。彼时的雅居乐在财务方面，“三道红线”中现金短债比仅为0.77倍，且其正对一笔美元债进行展期。

幸运的是，得益于官方对该项目的高度重视，珠江村旧改项目得以重新启动。

在《广州市2023年重点建设项目计划》中，黄埔区列出了两大重点建设预备旧改项目，而其中之一就是珠江村，并在年初的黄埔高质量发展大会上被重点提及。

2023年，原三家合作企业纷纷撤场，由负责专门负责黄埔区旧改工作的科学城（广州）投资集团接手。至此，科学城集团持股49%，其余51%的股权由下沙经联社、下沙第一、第二、第三股份经济合作社持有。

不过，科学城集团接手仅不到三个月，便宣布将交接项目运营权。

2023年8月，珠江村旧村改造公众号发布了一条推文，正式宣布与央企中交四航局牵手合作。股权比例变更为中交四航局持有49%，下沙经联社和下沙一二三社持有51%。

尽管中交四航并未全程参与旧改，但其却是该项目的重要推手。

今年10月，全村村民签约率已达到99.4%，仅剩6栋留守户，即完成全面“清零”。截止到今年11月，全村拆除房屋建筑已高达37.82万方，基本进入最后拆除阶段。

从另一方面而言，中交四航操刀旧改的速度，也侧面增强了市场对珠江春产品质量的信心。

回归项目本身。据销售资料，该项目占地面积约25万平安米，总建筑面积约92万平方米。融资区共规划9栋楼宇，约1490户，为高楼层43/45层，在售面积130㎡、143㎡以及180㎡，3梯3户或3梯4户，主打纯粹改善，使用率超110%。

从地理位置而言，该项目位于第二CBD鱼珠商圈，毗邻天河区金融城商圈。今年黄埔入市的新盘众多，但能南向一线望江，且紧贴珠金琶的，目前也仅有中交四航珠江春这一个项目。

教育配套方面，项目自带18班幼儿园和49班九年制中小学；商业方面，3公里半径内含有有宜家家居、山姆会员店、美林M·LIVE天地购物中心、鱼珠时光、华润万象等；三甲医疗则有广医大附属第五医院、中大附属第一医院、黄埔中医院、黄埔区妇幼保健院。

至于未来规划，今年12月13日，广州黄埔区政府明确表示，已在市层面按“金融城-黄埔湾世界级地标商圈”定位对鱼珠商圈进行培育建设。“近年将逐步释放约20万平方米优质商业。”

因此，不管是从地理位置还是周边配套而言，中交四航珠江春都具备一定的竞争力。

但正如上文所说的，中交四航珠江春为旧改项目，这也就意味着项目兑现周期较长，周边城市面貌有待改善。此外，在面向江景的方向，港口区域显得较为杂乱，分布着众多吊机设备。

当然，价格也重要的竞争因素。目前，该楼盘并未公布具体售价，风吹价为5-6万元/每平方米。

据观点新媒体查阅，周边近期入市的项目文冲东旧改中建玖合·未来方洲，首推建面约79-142平三四房户型，均价4.3万元；万科城市之光，建面92-138平方米，均价5.5万元；保利招商华发中央公馆，建面81-159平方米，均价5.5万元。

同时，据负责黄埔区内销售的贝壳中介反馈，热销的多为90平方米左右的建面户型，若想选择大户型，目前不少项目仍有多个楼层可选择。

尽管市场对该片区大户型项目的去化率表示担忧，但作为中交四航在核心城市的首个旧改首秀，市场仍对其保持了一定的信心。