年末好消息一则：鼎晖，50亿，投物流

文 | 徐牧心

编辑 | 陈之琰

鼎晖投资官宣了一次规模达50亿人民币的物流投资。

完成募集的是旗下不动产投资管理的最新一支物流基础设施基金，底层资产为聚焦于大湾区、长三角等战略枢纽位置的高标准现代化物流园区，总投资规模约50亿人民币。

「暗涌Waves」了解到，这支基金由鼎晖与京东产发以Co-GP的模式管理，LP主要为险资，包括中邮保险、中意人寿等知名保险机构。

2022年11月，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金。2023年2月，中基协发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。政策的出台至少破解了两个行业痛点，其一是允许投资商品住宅，其二则是放松持有型物业的股债比限制。

在此引导下，据悉已有鼎晖投资、深创投、高和资本、中联前源、鼎信长城、建信（北京）、招银国际、国寿资本等近10家机构获得首批试点资格。

在接连设立的不动产私募投资基金中，鼎晖这一支物流基础设施基金的差异化特点可以概括为：经验足、业绩好、有全球视野。

鼎晖不动产投资于2009年设立，是中国最早成立的不动产股权投资基金之一。15年间，累计管理中、美、日等地的约20支不动产基金，管理规模近100亿。

在更为聚焦的物流仓储方面，2024年3月，鼎晖仓储物流一期基金宣布完成交割，该基金也是鼎晖投资在获得首批不动产私募投资基金管理人资格后成立的首支基金。其投资标的为快运行业龙头长期承租的现代化高标仓园区，位于全国多个重要物流节点城市，总建筑面积超过40万平方米。

其稳定收益的基本盘主要基于两点：第一，由于电商行业已改变人们的消费习惯，作为其基本配套，物流园的后续估值有一定保障；第二，鼎晖不动产选择的高标仓从选址、建设上更为完善，能支撑更高的订单量和周转率。

在鼎晖不动产投资管理合伙人王嵋看来，“这类兼具市场基本面以及优质租户的项目，具备长期的投资价值。新一期物流基础设施基金的顺利募集，体现了头部保险投资人对优质仓储物流项目的持续关注和对中国经济长期发展的信心”而此次新一期基金的募集也将延续鼎晖不动产在物流基础设施领域“兼顾底层优质项目和高信用租户”的投资策略。

据「暗涌Waves」了解，鼎晖不动产由一支团队同时覆盖中国、美国、日本等全球主要不动产市场业务。2017年，该团队便在美国进行了大型工业物流资产包的投资，并在2022年退出时为投资人带来了回报。

如何规避仓储物流市场多年发展后结构性调整的风险？鼎晖投资董事总经理孙丹告诉「暗涌Waves」，“保险机构投资人非常成熟和专业，注重投资核心逻辑，在进行投资决策时，会对项目基本面、基金管理人和资产管理人进行综合判断。”

险资资金量大且投资需要和负债久期匹配，因此会关注具备长期稳定收益的资产类别。收益型不动产对资金需求量大且可以长期产生稳定收益，这种“双向奔赴”的特点使得险资对收益型不动产投资的热情由来已久。

据克而瑞研究中心统计，2006年前后，资金实力较强的保险机构开始试水房地产，至今险资投资房地产已有近20年历史。一般来说，欧美保险公司配置不动产资产的比例达到20%，在国内，业内普遍认为资产组合中投资不动产的比例达到10%比较健康，而国内头部险资在这一块的比例仅在4%-4.5%。

除上述具备试点资格的基金外，也有一些投资机构开始发力不动产投资，其中亦频频出现险资的身影。2023年12月，高瓴新基建基金创立的基金管理平台高麓集团宣布完成的工业物流人民币基金的募资，其投资人中也有多家保险机构。2024年1月，新华保险出资99.99亿认购中金资本新基金，主要投向持有型不动产项目资产的企业。

不动产投资体量大，周期长，和实业联系紧密，这在一级市场投资中是较为特别的投资类别。究竟有何特殊的投资逻辑？结构性机会是否已经显现？「暗涌Waves」与鼎晖投资董事总经理孙丹聊了聊其中的变化、机遇与方法论。

以下为对话——

「暗涌」：50亿投资规模在今年是一个很大体量的数字。为什么会得到险资如此大手笔的支持？

孙丹：我们这次投资总规模是50亿，在今天的市场环境下实属不易。保险资金是目前中国不动产投资的中坚力量，这是因为险资追求长期稳定收益，具有理性决策和耐心资本的属性，我们这次基金投资的仓储物流行业就非常匹配保险资金的需求。

「暗涌」：险资投资仓储物流的逻辑是什么？

孙丹：第一，物流的本质是基础设施，服务的是实体经济，受到政策支持和鼓励。第二，这次基金项目布局以大湾区和长三角为主，同时项目服务的租户均为行业龙头企业，有长期稳定运营的基调在，与险资的诉求匹配。

「暗涌」：那么为什么是鼎晖？

孙丹：我们不动产团队成立于2009年，业务覆盖中国、美国、日本等全球主要不动产市场，并在各个市场都完成了多支基金的投资管理和退出，Track record获得了认可。鼎晖也不断努力响应行业发展号召，是国内首批获得不动产私募投资基金试点资格单位之一。获得试点资格后第一支落地的基金，收购了位于国内多个物流枢纽城市的多个高标仓园区，服务行业头部租户，反响也很好。基于这几点，这次新一期物流基础设施基金的成功募集也会延续我们在物流基础设施领域“兼顾底层优质项目和高信用租户”的稳定收益投资策略。

「暗涌」：与京东产发Co-GP模式具体是如何运作的？

孙丹：进行Co-GP的基本前提是，双方对行业的理解吻合以及合作的理念一致，最终的落脚点是把投资收益做好，为投资人创造出理想的回报。鼎晖不动产和京东产发的合作模式是，透明互信，各司其职，制定市场化管理机制，将投资人利益最大化。

「暗涌」：你做不动产投资已经16年了，其中的核心难点是什么？

孙丹：我的感受是不动产投资首先资产的定价与价值需要匹配，一定要控制好成本；其次是资金的属性和资产的属性匹配，避免项目现金流出现挑战而陷入困境；再次同样重要的是，交易安排与各方诉求匹配，在合理的机制下将资产的价值最大化发挥出来。不同的项目在经济不同发展阶段，有不同的难点。我们需要根据实际的情况，进行灵活应对。

「暗涌」：给资产定价是一个非常重要的环节，鼎晖的方法是什么？

孙丹：鼎晖不动产团队在中国、美国、日本进行了不同物业不同形式的投资，有机会通过一手信息将各个市场进行对比验证，是我们的特色也是优势。以稳定收益型资产为例，我们一方面需要对项目现金流有尽可能准确的把握，包括是否可持续、是否可以有提升空间；另外一方面要采用合理的估值逻辑，不同类型的资产和不同经济周期，估值的逻辑都有有所不同。参考我们在美国投资的物流资产表现，我们可以看到，在低利率环境下，稳定收益型资产的估值会受益，这也是我们加大稳健收益型基础设施配置的原因之一。

「暗涌」：险资对不动产投资的意愿会随市场变化发生改变吗？

孙丹：我认为保险资金会持续作为不动产市场的重要参与者。我们看到目前国内不动产市场越来越成熟和理性，这与以险资为代表的机构投资人积极参与是分不开的。短期或许会出现一定的此消彼长，但长期整体来看，保险资金在不动产及基础设施领域的配置还有很大空间。

「暗涌」：此前，康桥资本CEO傅唯说“并购是一种蓝领工作”。如果说，并购重组是蓝领工作，股权投资是白领工作，那么不动产投资是什么？

孙丹：我们既是“蓝领”又是“白领”。房地产的投资特点是每个项目都是一个完整的小生态，项目的工程建设、招商运营、物业管理、融资安排等，都需要考虑到，不能有盲点。同时，对身体素质也有要求，记得去年一次出差，我们团队5天去了8个城市。不动产的单笔投资都比较大，作为不动产投资从业者，每进行一笔投资，都感到承担的责任更重。我们也希望，通过不断努力，给投资人带来好的回报。