陈伟奇律师｜工程未获规划许可或已销售可否对抗优先受偿权？

陈伟奇个人社会职称

政协茂名市电白区第二届委员会委员

贵州省茂名商会执行会长

振兴电白广州联谊会常务副会长

西南政法大学法学博士

西南政法大学中国法文化研究传播中心研究员

广东盈隆律师事务所　副主任

广东盈隆（贵阳）律师事务所管委会主任

盈隆法律研究中心主任

中国广州仲裁委员会仲裁员

广州市司法局调解专家

建设工程合同纠纷专业律师

工程案件律师

广州大学不动产研究中心研究员

茂商新媒体平台“茂名故事馆”、“商讯0668”常年法律顾问

《民法典》第八百零七条之规定，“【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

根据上述法律规定，优先受偿权是承包人依法享有的权利，在发包人欠付工程款的情况下，承包人可依法主张优先受偿权。但是，如果工程项目已经全部销售完毕的情况下，承包人是否仍享有优先受偿权？

如果工程项目在起诉后仍未取得建设工程规划许可证的情况下，承包人是否仍享有优先受偿权？

让我们通过解读最高人民法院的案例来进行分析。相关案例：（2021）最高法民终958号。

2011年7月26日，房产公司（甲方）与某乙建设公司（乙方）签订《承包协议书》。

2011年9月20日，某甲房产公司（发包人）与某乙建设公司（承包人）签订《建设工程施工合同》。

2013年7月6日，发包方（甲方）某甲房产公司与总承包方（乙方）某乙建设公司签订《施工承包补充协议》。

在2013年8月15日，4号、5号楼未经五方竣工验收，仅有设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位四方在验收意见上盖章确认，建设单位某甲房产公司未在验收意见上盖章确认。

2017年12月6日，某甲房产公司在晨报上刊登通知：“由某甲房产公司开发的明苑小区4号、5号楼，现已达成入住条件，请各安置户自本通知之日起30日内来公司办理入住手续。

2018年2月8日，某乙建设公司同公证处公证员蔡某和公证员助理来到涉案工程附近一处新建的楼房处，指认该处就是某甲房产公司办公地点，并向对方工作人员递交了《建设工程结算书》，对方拒绝接受、签字。某乙建设公司将上述资料放在其办公桌上后离开。公证员对送达建设工程结算材料的过程进行证据保全公证。

后某乙建设公司与某甲房产公司之间就结算问题无法达成一致，某乙建设公司向法院提起诉讼，诉求某甲房产公司支付工程款、享有优先受偿权等。

一审法院认为，关于某乙建设公司是否就某甲房产公司欠付工程款对4号、5号楼折价或拍卖的价款享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”某甲房产公司依据该规定抗辩称某乙建设公司于2018年8月6日向一审法院提起诉讼并主张对案涉工程享有优先受偿权，该日期距某甲房产公司最后的应付款日期2017年12月已超过六个月，且某乙建设公司未举证证实其在6个月期限内向某甲房产公司主张过优先受偿权，故其该项主张已超过行使期限。

而《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

依据上述法律及司法解释的规定，本案虽属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释对于行使建设工程价款优先受偿权的期限亦有规定，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观，故对本案工程价款优先受偿权行使期限的认定应适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条规定的最长不超过十八个月的除斥期间。

某乙建设公司就本案的起诉日期距某甲房产公司就4号、5号楼的应付款日期2017年12月尚未超过十八个月的除斥期间，一审法院认定某乙建设公司关于4号、5号楼、地库工程款享有工程折价或者拍卖的价款优先受偿权的主张未超过行使期限。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉4号、5号楼、地库虽未经竣工验收合格但某甲房产公司已实际占有使用，应视为对工程质量的认可，某乙建设公司就4号、5号楼、地库未付工程款享有工程折价或者拍卖的价款优先受偿权的主张亦符合法律规定应予支持。

上述司法解释第二十一条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”

因此，某乙建设公司仅就4号、5号楼、地库工程款47948067.74元享有对4号、5号楼地、地库工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。富房产公司虽主张案涉工程已全部销售安置给拆迁户，但未提交证据予以证实，即使存在部分房屋已销售安置给拆迁户的事实，某乙建设公司亦不因此而丧失对整体案涉工程依法享有的建设工程价款优先受偿权，可在执行中依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的规定处理。

因此，一审法院判决：某乙建设公司就工程欠款享有对涉案楼库、地库工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。

某甲房产公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称“某乙建设公司对于4号楼、5号楼、地库项目未取得规划许可等手续导致合同无效的后果有重大的责任。某乙建设公司作为多年专门承包建筑工程项目的公司，在签署合同时并未审查某甲房产公司是否办理，其本身应当承担重大责任，故其对于该部分工程不享有优先受偿权。”

二审法院认为，关于某乙建设公司是否对案涉4号楼、5号楼、地库、地库项目享有优先受偿权的问题。某甲房产公司上诉主张，某乙公司对于4号楼、5号楼、地库、地库项目未取得规划许可等手续未尽审查义务大责任，其对于该部分工程不享有优先受偿权。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

案涉4号、5号楼、地库、地库虽未经竣工验收合格富房产公司已实际占有使用，应视为对工程质量的认可，一审认定某乙建设公司就4号、5号楼、地库、地库未付工程款享有优先受偿权并无不妥。工程未取得规划许可等手续责任在于某甲房产公司，并不在于某乙建设公司，且法律并未以工程未取得相关手续作为承包人不享有优先受偿权的条件。故对某甲房产公司的该项上诉意见，本院不予采纳。

根据上述最高人民法院的裁判规则可知，涉案工程是否全部销售或者取得规划许可等审批手续，均不能对抗承包人依法享有的优先受偿权。

至于住宅楼工程已经销售的问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》答复。

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可知，对于承包人的优先受偿权是否能够对抗购房消费者，需要视消费者是否已经支付全部或者大部分购房款的情况而定，也就是，如果购房消费者并未支付全部或者大部分购房款，则承包人仍可请求对该房产进行折价、拍卖处理。

在2023年4月20日，最高人民法院发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，加大了对商品消费者权益的保护。对此，承包人在主张优先受偿权时，应该注意是否存在《批复》中的情形。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

陈伟奇律师工程案例100期之第十九期分享完毕。

供稿：陈伟奇

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整理发布：茂名故事馆新媒体编辑部

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