2025年北京豪宅“封神榜”，从海淀开火

壹

大家有没有发现，2025年春节电影贺岁档，就一个字“绝”。

除了期待一年多时间，终于等到《封神榜2：战火西岐》即将上映外，同样具有自己IP宇宙的《唐探1900》、《哪吒之魔童闹海》、《熊出没·重启未来》，以及徐克导演执导的《射雕英雄传：侠之大者》也已定档。对于电影发烧友而言，就是一整个有福了。

皆因，这5部大片，要导演有卡司，要明星有流量，要人气有粉丝，这也意味着贺岁档票房大战“热火已燃”。

这边厢乙巳蛇年电影贺岁档票房争夺战大幕刚拉开，那边厢2025年京城楼市豪宅争霸赛也已启幕。原因无他，豪宅预备役阵容太强大。

众所周知，2024年北京各区在供应“好地”方面，真的是拼了。就连浓眉大眼的海淀，也一改往日“娇羞的模样”，变身为“霸道总裁”，一年内咔咔连供5宗宅地，即翠湖、永丰南、永丰北，以及功德寺兄弟连。

往日持重沉稳的海淀，在好地供应上都如此“霸气十足”，其他各区自然不能“甘于人后”，于是乎一块又一块自带“明星光环”的好地相继登场，并最终实现“名花有主”。

2025年北京豪宅预备役一览表

根据豪sir的统计，截至日前将于2025年登场的8万+以上豪宅，数量已达10个。然而，这一切只是刚刚开始，因为还有大量“准豪宅地块”在路上，包括海淀的朱房村、树村、闵庄路，朝阳的永安里、太阳宫，丰台的西郊冷库、分钟寺、花乡，东城的永定门，亦庄的X24等。另外，再加上众多豪宅在售项目，这也让2025年北京豪宅市场，早已烙印了两个字“刺激”。

贰

虽然2024年的时钟指针尚未走完，但2025年京城豪宅的“诸神之战”早已蓄势待发。而打响豪宅争霸赛“第一枪”的所在，就在海淀。

首先，元旦过后的第一天，海淀朱房双子星地块就将开拍。

不得不说，2025年北京土地市场首拍，就是一个重磅，皆因等待多时的海淀朱房两宗地，终于要开锣了。

其中，朱房0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，起始价78亿元；朱房0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元。

需要指出的是，海淀朱房两幅地块起拍楼面价均超7.6万/㎡，且均未设地价上限以及销售指导价，最终的销售价格由开发商根据市场情况来研判，并申报备案后确定。

据悉，现在已有多家房企对海淀朱房两宗地“势在必得”，原因在于地块周边教育、商业配套早已成熟，同时地块周边的清河橡树湾二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。好地段、二手房价格能打，自然吸引了众多房企瞄准了这两宗地。

其次，1月海淀上新战火喧，永丰上演双雄汇。

根据豪sir了解的第一手线报，位于永丰北的保利嘉华天珺，预计在元旦过后就将进行首期开盘，目前项目正在火热排卡中。而位于永丰南的海开·颐海澐颂，则将于12月底开放售楼处和样板间，大概率会在春节前进行首开。这也意味着，永丰双雄即将开始正面对决。

从产品供应上，保利嘉华天珺一共1276套房，户型为89、99、116㎡三居，126/132/170平米四居，其中99㎡三居和132㎡的四居是主力户型，两者相加占比超过70%。

海开·颐和澐颂一共752套房，户型类型更加丰富，包括95、110、116、117㎡三居，123、125、138、143、149、154、164、169㎡四居，占比最多的是110㎡三居，约20%。

据悉，为了吸引海淀购房人都到“碗里来”，销售指导价9万的保利建工嘉华天珺，首开价格会有惊喜，极有可能以8万中的均价进行首开。那么，销售指导价9.3万的海开·颐海澐颂，是否也会爆出首开惊喜价，则是在两个项目之间“来回横跳”的购房人，最关心的焦点话题。

再次，2025年小阳春序曲，将在功德寺诞生。

自越秀和绿城分别拿下功德寺兄弟地块后，关于这两宗地的“小作文”就满头飞。比如，高压线能不能入地的讨论，海淀群众打电话给12345，反对功德寺有阳台，以免影响之前海淀二手房的价格，以及两个项目售楼处还没建好，就有不少购房人托关系要订房等等。

虽然“抓马”的剧情很多，但不难看出功德寺两个项目的吸粉效应，这也注定2025年北京楼市小阳春行情，将由功德寺两兄弟来点燃。而紧随其后，朱房两宗地诞生的项目，也将顺势登场，将海淀置业热火继续蔓延。

一波高潮接着一波高潮，这也让海淀众豪宅，注定为当“主角”而来。

叁

为何海淀楼市一上新，市场随之就沸腾，皆因“珠玉在前”，成功案例不胜枚举。

2020年，四季青双雄一开就爆了，颐和金茂府首开热销50.6亿元，融创香山壹號院首开热销56.2亿元。

2021年，圆明天颂首开15分钟热销60亿。海淀幸福里以128.12亿元的网签成绩，成为当年北京楼市住宅以及豪宅双料冠军。

2022年，学府壹号院以116.53亿元的网签金额位居当年北京楼市住宅TOP2，中建壹品学府公馆以111.78亿元的网签金额位居TOP3。另外，2022年北京销售排行榜TOP10项目中，有6个项目来自海淀，除了榜眼和探花外，还有排名第六网签金额61.02亿元的幸福里润园，排名第七网签金额59.4亿元的中海滙德里，排名第八网签金额57.05亿元的圆明天颂，排名第十网签金额45.05亿元的海淀幸福里。

2023年北京楼市销售排行榜TOP10中，海淀项目占据两席，中海富华里汇园以62.89亿元的网签成绩位居第5，栖海澐颂以61.61亿元的网签成绩位居第六。

2024年截至日前，香山樾位居北京10万+豪宅排行榜第二位，并毫无悬念将成为2024年海淀销冠。

通过复盘可以发现，海淀豪宅似乎天生就带着一股“傲娇属性”。也难怪，毕竟除了海淀人，全北京的改善置业人群也盯着海淀楼市的好盘。

不过，在2025年，海淀的豪宅们请做好“当长期主义者”的准备，皆因市场有变化。

原因在于，“区域内同侪林立，全北京豪宅争锋”。

此前，海淀豪宅出一个热一个，在于“物以稀为贵”，即宅地供应少。但2024年海淀一下子就供应了5宗地，除了西山观复年内入市外，其余4宗宅地上诞生的项目，入市节点都在2025年。而2025年海淀除了1月2日朱房两宗地将登场外，还有“好粮要开仓”，这也意味着海淀楼市自身就要“卷翻天”。

除了内卷，还有外卷。皆因，2025年除了众多地段不俗的豪宅要登场外，内城新盘新地也将亮相。而在“好房子”的政策指引下，未来北京豪宅将会在阳台、风雨连廊、首层架空等功能空间进行大比武，若是海淀豪宅还是老老实实“当个本分人”，改善置业人群看到同总价、产品力迭新更多的项目，难免眼光会被吸引走。

毋庸置疑，2025年的京城豪宅市场，依然会“将卷进行到底”，而海淀众豪宅是否能再续辉煌，一切交给市场来验证。

锣鼓敲响，好戏登场。且看海淀永丰双雄的开场秀。

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