一文读懂「国贸海上鸣樾」优缺点分析！国贸海上鸣樾值得买吗?

王炸对决！海沧中心TOD璞瑞｜国贸海上鸣樾，如何选？

国贸海上鸣樾

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★厦门海沧湾
海沧湾作为最靠近市中心的岛外新城，由于其地理位置天然优势，一直是海沧地缘客户和老思明外溢客户的改善首选，在售的海沧中心TOD璞瑞和即将入市的国贸海上鸣樾两个项目该如何选择，今天就来谈一下我们的观点。

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★海沧中心TOD璞瑞户型图

海沧中心TOD一种是两梯四户设计，边套是128平和131平户型，中间套100平户型，另一种是两梯两户设计，143平和183平户型，183平户型可以看作是143平的plus版本，尺度更大且多出一个卫生间。

★海沧中心TOD楼栋分布图

由于南侧还有地块遮挡，不是一线海景，所以边套和大户型都设计成了北厅不是传统南厅，斜向看海沧湖景观，部分客户可能会介意。100平的中间套基本没有景观，厅面宽3.5米居住尺度较小，公卫要靠过道采光通风。128和131平可以改造成小4房，但是入户门就是房间的设计让人感觉很突兀。143和183平的设计较好，动静分明和景观大横厅。

项目容积率4.8比较高，居住密度较大对舒适性会有影响。楼栋分布设计也有待商榷，各楼栋一圈排开间隔很近，大户型楼王被围绕在中间，竟然只有二线湖景，还要面对四面八方的注视。总体来说项目的户型设计和楼栋分布都有待商榷。

东屿是海沧湾最后开发的王炸C位板块，未来潜力较大。新建双十海附东屿校区，地铁2号线海沧商务中心站，轨道新拿的TOD地块绑定了商业配套，还有CBD建筑群，湖海一体城市界面高端，从地段来说我认为未来这里应该是海沧价值最高的。唯一的变数是未来产业招商可能会被两岸金融中心吸血，这也是岛外各个新城都需要面对的现实。

国贸海上鸣樾点评

★国贸海上鸣樾户型图

国贸海上鸣樾

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国贸海上鸣樾是全两梯两户纯板楼设计，没有中间套，130，143，168平都采用市场新一代产品主流设计，四开间朝南两卫朝北，客厅面宽最小也有4米以上，还有飘窗利用，居住尺度感较好。

★国贸海上鸣樾楼栋分布图

180和193平大户型设计在前排一线看海，都是双主卧设计，其中193平做到了五开间朝南，超大面宽方厅，可以作为终极改善置业。180平由于地块限制会稍显另类。由于地块紧沿海沧大道属于前排一线，楼栋分布采用前后两排设计楼间距较大，即使是第二排也能拥有不错的景观资源。

项目容积率2.4左右，130平起步门槛在岛外属于最高水准，加上超大中庭，居住舒适型会比较好，国贸也很擅长打造这种改善型大社区。地段能级相对东屿来说会差一些，靠近海沧大桥桥下，发展已经饱和没有商业配套，地铁未经过，但好在自驾进岛非常近，周边居住氛围相对成熟。

国贸海上鸣樾

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局座观点

总体来看两个盘都属于岛外顶级改善类产品，但是国贸海上鸣樾改善更彻底，无论是户型设计，景观资源，小区舒适度，还是购房门槛，都优于海沧中心TOD。海沧中心TOD的地段以及周边配套未来无疑更有优势，用五缘湾来比喻地段就是，国贸海上鸣樾有点像传统湾北新盘，板块旧周边配套一般，而海沧中心TOD像湾南新贵，地段新周边配套多。

最后再回到价格，如果二者最终定价接近，这两个的盘的客户基本是改善需求优先，那么无脑选国贸海上鸣樾，稀缺的景观和舒适的社区优势明显。如果实际均价有差2-3K以上（假设海上鸣樾更贵，放风价在500-1000万之间），那么143以下户型选海沧中心TOD，普通改善群体控制好总价也能相对规避风险，有地铁也相对方便，143以上户型还是更推荐国贸海上鸣樾一些。当然我自己改善的话，就两个都不选，年底建发缦云交房了等投资客抛售捡漏。