绿城，与宋卫平做了一笔交易

文/十一弟

十年前，绿城创始人——宋卫平，以逾60亿港元的代价，把上市公司24%的股权转让给了中交集团。

从此，绿城的第一大股东变成了央企，宋卫平逐步隐退，淡出了绿城的经营管理。

狡兔三窟，丢了绿城的控制权，宋卫平只是少了最重要、最有价值的一块资产拼图。

这位地产大佬的商业版图中，绿城以外，还有一大片自留地。

比如，绿城服务。

这家港股上市的物管企业，市值高达上百亿。

去年，绿城服务的收入规模将近174亿，增长了17%。

它的净利润超过了6亿，增长了一成以上。

在房地产行业，万科开发的楼盘，等到交房后，都会由万科物业来提供物管服务。

中海开发的楼盘，由中海物业提供物管服务；华润开发的楼盘，由华润物业提供物管服务。

绿城也不例外，它开发的楼盘，也都交给了绿城服务来管理。

港股上市的万科物业，大股东是万科；中海物业的大股东是中海，华润物业的大股东是华润。

物业公司赚的钱，作为大股东，这些开发商也能分到一杯羹。

尽管绿城开发的楼盘，都交给了绿城服务来管理，绿城服务也挂着绿城的招牌。

但绿城服务的大股东，却不是绿城。

宋卫平转让绿城的股权并淡出以后，仍然控制着绿城服务，持有其超过32%的股份。

绿城的大股东是中交集团，绿城服务的大股东是宋卫平。

两家港股上市公司相互独立，彼此没有持股关系。

不过，在一些投资项目上，双方还存在着不少利益关联。

绿城与绿城服务共同持股了一家合资企业——

杭州健成资产管理有限公司。

它一直由绿城持股40%，绿城服务持股20%。

剩下40%的股权，则由宋卫平控制的另一家企业——浙江绿医资产管理有限公司持有。

杭州健成名下的主要资产，是其持有位于杭州余杭区的一处康养服务设施。

十一弟查了下，项目地块早在2014年出让，用地性质包含了住宅及商业服务业设施。

其中，住宅地块已经开发成了华夏四季小区。

而商业服务业设施地块，就是杭州健成名下持有的主要资产，目前已经建成竣工。

今年七月份，杭州健成持有的这处康养服务设施，与杭州余杭区卫生健康局签订了一份租赁协议。

杭州健成把这处康养服务设施租给了政府，将其变成了一家医院，即浙大妇产医院余杭院区。

最近，就在这个投资项目即将进入收获期时，绿城与绿城服务做了一笔交易——

绿城将其持有杭州健成40%的股权，转让给了宋卫平控制的绿城服务和绿城控股集团有限公司。

通过这笔交易，绿城将从杭州健成及其名下的投资项目上彻底退出。

其中，绿城服务将受让绿城持有杭州健成25%的股权，作价2.2亿。

此前，绿城、绿城服务、浙江绿医对杭州健成的投资，除了资本金，还提供了7个多亿的股东无息借款。

绿城以2.2亿的代价，向绿城服务转让所持杭州健成25%的股权，其中包含了绿城当初按照持股比例向杭州健成提供的1.7亿股东借款。

扣除股东借款以后，杭州健成25%的股权，相当于作价4700多万。

十一弟查了下，到现在，杭州健成的总资产7.9亿，负债7.7亿，净资产只有1900万。

按此计算，杭州健成25%的股权，对应净资产为480万左右。

而绿城向绿城服务转让的股权对价，超过了4700万，几乎溢价了十倍。

绿城还向宋卫平控制的绿城控股，转让了杭州健成15%的股权。

按照相同的股权溢价计算，绿城在转让杭州健成40%的股权交易中，它将收到3.6亿对价。

其中，绿城将收回2.8亿股东借款，以及7600多万股权转让款。

十一弟查了下，绿城对杭州健成的投资，长达五年多时间。

作为对杭州健成持股40%的股东，它不仅实缴了2000万资本金，还向其提供了2.8亿股东无息借款。

当这个投资项目终于等到收获期，绿城却选择拿钱走人，把它交给了宋卫平。

绿城收回了股东无息借款，还有几千万股权溢价。

在杭州健成的股权结构中，一直代表绿城持有40%股权的，也是一家合资企业——

浙江建安工程管理有限公司。

绿城甘当小股东，仅持有浙江建安46%的股权。

浙江建安另外54%的股权，由一家私人企业持有。

十一弟查了下，浙江建安是绿城建筑科技集团旗下咨询业务板块的运营主体之一。

绿城建筑科技集团，是绿城的全资子公司——

它脱胎于绿城的精装修管理部，目前主要开展装修业务。

浙江建安是一家提供基本建设管理和相关审核咨询服务的综合型咨询管理公司，涵盖了从前期项目建议书到后期竣工决算审核的全过程咨询服务。

绿城建筑科技集团咨询业务板块的负责人，是陈元元，她也是浙江建安的总经理。

持有浙江建安54%股权的私人企业——南京路凯企业管理合伙企业（有限合伙），陈元元几乎是唯一的出资人。

在绿城体系内，陈元元只能算是一名中层管理人员。

但在绿城搭建的复杂的股权架构中，陈元元却是一个很关键的核心人物。

她负责站在台前。

十一弟查了下，陈元元是绿城的一名老员工——

至晚在2018年，她就在绿城担任了土建成本管理专业总监。

现在，陈元元既是绿城建筑科技集团咨询业务板块的负责人，还直接持有浙江建安54%的股权。

也就是说，在浙江建安的股权结构里，陈元元是大股东，绿城反倒属于小股东。

而通过浙江建安，陈元元间接投资了杭州健成40%的股权。

当初浙江建安对杭州健成的参股投资，按照持股比例向杭州健成提供了2.8亿股东无息借款。

按照陈元元持有浙江建安54%的股权，她至少要承担1.5亿以上的出资。

现在，通过与宋卫平控制的绿城服务、绿城控股进行的这笔交易，浙江建安退出了对杭州健成40%的股权投资。

连同股东借款及股权转让款，浙江建安能够收回3.6亿资金。

按照陈元元持有浙江建安54%的股权，她应当享有其中1.9亿以上的股东出资及投资收益。

作为绿城体系内的一个中层管理人员，陈元元还真是财大气粗。

既然陈元元站在了台前，那么很多问题，也就摆到了台面上。

绿城建筑科技集团的咨询业务板块，只有两家运营主体——浙江建安、杭州绿品检测技术有限公司。

陈元元同时担任了这两家企业的总经理，但绿城通过绿城建筑科技集团全资持股杭州绿品。

而浙江建安54%的股权，却由陈元元持有，绿城反倒成了小股东。

陈元元通过怎样的方式，获得了浙江建安54%的股权？

绿城为什么要安排陈元元持有浙江建安54%的股权，自己甘愿当个小股东？

在浙江建安的股权结构中，陈元元持股54%，她代表谁的利益？

陈元元通过浙江建安对杭州健成40%股权的参股投资，多则几个亿的股东借款，少则几千万的投资收益。

她的钱从哪里来，最后又流到哪里去？

哪怕是一个高级打工仔，她有这样的资金实力吗？

这些问题，复杂又隐秘。

恐怕只有绿城的这帮职业经理人，才知晓背后的答案。