深圳楼市新政落地！8.4万套安居型商品房能领“红本”了，今年有项目“日光”

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

“迟到”十余年的深圳安居型商品房产权管理办法正式出炉。

12月23日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》（以下简称“《管理办法》”），明确了安居型商品房取得完全产权补缴价款计算规则、办理条件、办理流程，将于2025年1月2日起正式实施。

“深圳第一批安居型商品房入市时间为2012年，截至目前此类房源十年限售期已基本结束，部分业主需要非常清晰的产权管理制度。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，此次推出的安居型商品房产权新规，有助于提高住房资源的合理分配，为安居房流转提供了灵活性。

补缴价款约为原购价的20%

如何取得完全产权及上市交易，安居型商品房业主们有了清晰的指南。

根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》有关规定，购房人签订安居型商品房买卖合同满10年后，可以按照有关政策规定补缴价款申请取得完全产权。本次深圳市住建局发布的《管理办法》明确了安居型商品房取得完全产权的具体规则。

购房人申请取得完全产权，需同时符合四个条件：一、申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意；二、签订安居型商品房买卖合同满十年；三、因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意；四、无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。

最受关注的当属安居型商品房权利人申请取得完全产权时补缴价款的计算方式。和今年3月发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》相比，最终版《管理办法》提出，补缴价款计算公式中，原购买价格不包含户内装饰装修价格。

具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格；税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

据此测算，补缴价款约为原购买价格的20%。

以今年安居型商品房项目中的“日光盘”瑞璟湾居为例。

今年9月，瑞璟湾居推出395套安居型商品房，包括283套建筑面积约68平方米的两房户型、112套建筑面积约88平方米的三房户型，配售均价约4.57万元/平方米（含装修，装修价格按1000元/平方米计）。

其中，两房户型购买价格约311万元，办理房产证需缴纳税费约3.11万元。计算补缴价款时，原购买价格按304万计算（311万元-68*0.1万元/平方米），需补缴价款约为（304万元/70%-304万元）*50%-3.11万元≈62万元。

权利人不申请取得完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定继续占有、使用该套住房。

《管理办法》还规定，面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行，计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。

自2012年首批安居型商品房上市以来，深圳累计售出安居型商品房约7万套、人才住房约1.4万套。这些房子在签订合同满10年后达到申请取得完全产权条件，每年达到限售期的房源数量有限。因此，“短期内能够取得完全产权条件并且上市交易的安居型商品房规模并不会很大，对商品房的影响十分有限，”孙红梅表示。

安居型商品房滞销

安居型商品房、可售型人才房等保障性住房面市时，因为与普通商品房存在一定差价，颇受市场欢迎。

据时代周报记者统计，2023年深圳一共批售20个可售型人才房项目，累计去化约1.2万套，至少有13个项目开盘售罄，前海的深业云海湾更是创造了“万人申购”名场面。可供对比的是，深圳中原研究中心监测数据显示，2023年深圳批售新房项目184个，成交约3.2万套，“日光盘”只有4个。

随着市场调整，房价深度回调，保障性住房与普通商品房价格倒挂空间明显收窄，安居型商品房、可售型人才房也走进去化艰难的困局。

位于深圳前海的山樾湾花园，因为地段优越，有安居型商品房“天花板”之称。今年3月，山樾湾花园启动配售，供应安居型商品房房源4900套，配售均价为42640元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。开发商称，山樾湾花园首付低至39万元。

3月至今，山樾湾花园多次公开配售，去化效果不佳。于9月8日结束的第四批次配售，山樾湾花园推出的3746套房源仅售出25套，去化率不足1%。根据开发商披露数据，截至今年11月30日，山樾湾花园累计成交1285套房，去化率约26.22%，待售房源3615套。

根据《南方都市报》统计报道，今年深圳市安居型商品房整体销售去化率进一步下滑，截至9月初，全市共供应安居型商品房7822套（不计算重复推售房源），超去年全年40%；总去化2047套，去化率仅为26%。

存量安居型商品房去化艰难的同时，潜在供应规模可观。

深圳市规划和自然资源局今年1月发布的深圳市存量住宅用地清单显示，截至2023年底，深圳待入市的配售型保障房项目有33个，包括15个可售型人才住房项目、14个安居型商品房项目、4个共有产权住房项目。

《管理办法》发布后，引起市场广泛讨论。

有购房者认为，补缴20%的差价后，虽然安居型商品房与普通商品房仍然存在一定价差，但考虑到目前开发商普遍85折卖房，加上两类住房容积率、得房率、梯户比、居住体验等方面的差异，安居型商品房等配售型保障住房的性价比明显降低。

“关注太多反而会觉得自己在高位买入亏了。”陈茜（化名）今年5月购入深圳南山某人才房项目，配售均价接近6万元/平方米，片区内普通商品房项目折后售价目前已经降到每平方米6万多元，“我只想早点交房住进去。”

“《管理办法》发布对后续安居型商品房销售的影响，主要取决于后续商品房市场价格的变动情况。如果未来房价走势出现下滑，安居型商品房的低价优势将被冲抵，房子的性价比将明显下滑。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

李宇嘉认为，从目前的市场反馈来看，市场预期有所好转，普通商品房的价格跌幅将缓解。“在这种情况下，安居型商品房仍然具有一定性价比，当然这更取决于其自身素质——与周边的普通商品房项目相比，安居型商品房的配套设施、户型设计等方面的竞争优势是否更加明显。”