回暖！上海楼市开始涨价了

　　上海楼市去泡沫化的调整期已经持续了两年半，

　　这个过程对手上有房的房东来说很煎熬，因为自己的房子一直在贬值，

　　但从整个房地产发展进程来看，这是一件好事情。

　　因为过去十几年，上海房价的高涨和市场的过度投机太严重，

　　所以，上海楼市必然要迎来一次高度去泡沫化的调整和转型，这是房地产发展的必然规律。

　　在整个周期调整的过程中，一些缺乏竞争力的产品将会被淘汰，

　　而一些高品质、高性价比的房产将会受到市场热捧。

　　这些优质房源在熊市抗跌，牛市领涨，成为上海楼市的香饽饽。

　　今天就和大家聊一聊，在上海楼市有转牛迹象时率先回暖的片区。

　　静安区彭浦

　　静安区彭浦板块，又卖爆了，成为区域内的一枝独秀。

　　要说彭浦的知名度有多高，可以这么说：

　　每个上海人的圈子中，都有一个来自彭浦新村的朋友。

　　当年彭浦工业区的上海乳品五厂、长征联营制药厂、上海飞机制造厂、彭浦机器厂简直不要太厉害。

　　曾经的彭浦夜市，彭浦第一炸，名声响彻上海滩。

　　这里不仅是老上海人的回忆，更是很多新上海人的沪漂记忆。

　　彭浦板块小区的换手率一直很高，是静安区二手成交的扛把子。

　　虽然彭浦是个老公房占绝对主力的居住区，这里最常见的是一室户、一室一厅和两室户的户型。

　　但是对市区上班族和独居的老上海人来说足够了。

　　上个月，彭浦板块成交307套，增幅巨大，挂牌价指数也有上扬趋势。

　　我看了下，大部分都是一百多万的老破小。

　　按照现在上海首套首贷的比例，二十多万首付上车市区老破小，每个月公积金完全覆盖房贷，你说它能不香吗？

　　抛开价格不谈，彭浦板块的位置也是相当优越。

　　虽然板块内没有大型商业综合体，但是沿街商铺很丰富，生活气息十分浓厚。

　　周边地铁30分钟到达人民广场、徐家汇、陆家嘴。自驾出行有南北高架，15分钟到大宁、30分钟到人广。教育资源有彭浦新村第一小学和彭浦初级中学，属静安区二梯队。

　　商圈：板块北边有万达广场和绿地新都会、南边有协信星光广场、再往南是大宁久光中心、大宁商业广场等大型商场，都在15分钟生活圈内。

　　医疗配套有市北医院（二甲）、上海市皮肤病医院（三级专科）。

　　可以说是上班族刚需上车性价比最高的地方之一。

　　长宁区镇宁路

　　“北徐汇、北卢湾、东长宁、南静安”，这是上海人最认可的上只角范围。

　　其中，东长宁指的就是镇宁路板块，是很多老上海人心中的白月光。

　　根据房外房研究院数据来看，目前镇宁路板块价格已经开始反弹，12月二手房挂牌价101685元/平，环比上涨1%；12月二手成交价101668元/平，环比上涨11%。

　　镇宁路板块位于内环内，紧靠衡山路和静安寺板块，在长宁区的最东端。

　　板块面积虽然不大，但是覆盖3条地铁线：2、10、11号线，还有江苏路这样的大站，延安西路贯穿其中。

　　距离静安寺商圈、中山公园商圈都只有一站路。环绕的核心商圈有久光百货、静安嘉里中心、中山公园龙之梦、长宁来福士广场、港汇恒隆广场等，吃喝玩乐一应俱全。

　　板块内医疗资源也相当厉害，华山医院、华东医院、905医院、光华中西医结合医院、一妇婴、眼耳鼻喉医院、中山医院等大型综合性医院环伺。

　　教育资源有愚五幼儿园、愚一小学向红分校、市三女中、延安中学、江苏路五小、包玉刚实验学校等，都是资质较好的学校。

　　可以说，这里占据魔都顶级核心地段，无论交通、商业，还是教育、医疗，都堪称“完美”。

　　黄浦区南京东路

　　黄浦区大部分性价比高的房子已经卖掉了，目前个别板块挂牌价有反弹趋势，其中最突出的就是南京东路板块。

　　南京东路是上海开埠的原点，也是上海一切地段鄙视链的起点，这里被誉为中华第一街。

　　从交通到商圈配套，从三甲医院到知名学府，这里都没有任何欠缺。

　　作为上海最核心的地段，南京东路的价格其实是低于地段价值的，老破小单价11万出头就能拿下。

　　从7月份开始南京东路的成交价一直都在逆势上涨，现在已经涨回12万单价。

　　这里地段没问题，价格没问题，最大的问题是，缺房子。

　　因为南京东路板块内绝大多数房子都是保护建筑，小部分可以交易的住宅，也是老破小和塔楼。

　　所以一旦有房源出来，都会被大家哄抢。

　　徐汇区斜土路

　　徐汇区所有板块，这两个月成交量都有很大的提升。尤其是徐家汇、康健、长桥三个板块增幅巨大，都是典型的学区房板块。

　　年前年后这段时间是学区房成交的旺季。

　　从挂牌价来看，基本止跌企稳，其中上海南站、植物园、斜土路板块价格已经反弹。

　　上海南站和植物园板块没啥好说的，就是典型的学区老破小反弹。

　　但是斜土路板块本身资质平平，为啥那么快反弹呢，完全是沾了周围邻居的光。

　　它的东边是打浦桥商圈，有日月光和田子坊、西边是徐家汇商圈、南边是新贵们喜欢的徐汇滨江生活圈、4公里外就是静安寺、南京西路和新天地。

　　有了这些高富帅邻居们的衬托，斜土路成了最具性价比的地方。

　　在周边工作的上班族，想低预算住进内环内，完全可以入手这里的老破小。

　　浦东张江

　　“上海二手看浦东”，浦东大部分板块，这两个月成交量显著提升。大部分板块挂牌价接近止跌企稳，碧云、联洋、张江已经出现价格回暖。

　　其中的张江，就是上一轮涨得最猛，这一轮回调最坚挺的板块，一直拖到最后才小跌。

　　例如张江的标杆汤臣豪园，14年涨了近20倍，12月价格已经出现了反弹。

　　熊市抗跌，牛市领涨。这就是张江的魅力。

　　目前整个张江板块价格已经触底反弹，11月板块内二手成交均价70435元/平，12月70702元/平。

　　以前房价高的地方在地产和金融。

　　未来房价能够再创新高的地方，一定会和实打实的产业紧密相关。

　　张江的产业有多强，不用我多说了吧。

　　最近上海出台重磅政策，助力产业升级，明确将集成电路、生物医药、人工智能作为三大先导产业重点发展。

　　这不就是点名重点发展张江这样的板块吗？

　　产业的更替，会有资金的洗牌，也会带来人才的更替，自然有买房逻辑的调整。

　　小结

　　看到这里，相信大家已经有一种感触：在上海买房，买错比买贵更可怕。

　　然而很多人犯错却不自知，眼看着别人的房子已经穿越周期开始涨了，自己的还在跌跌不休。

　　我们一直强调，核心地段和高品质产品在市场中拥有更高溢价，这是大家普遍认可的共识。

　　所以如果你要买房，建议你多看多比较，用足够的耐心去挑选那些足够稀缺+核心地段+高品质的房子，才能穿越周期。