中央经济工作会议定调楼市，北京改善住房入手好时机来了

房地产又吹来了一股“暖风”。

12月12日，备受关注的中央经济工作会议公报发布。不少业内人士感叹，用如此之长的篇幅，讲述鼓励房地产市场的内容，在近五年的中央经济工作会议公报中，还是头一次出现。

公报中，有一行文字尤为尤为引人注目：充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这16字看似平平无奇，却为楼市再次添柴加火。

近两个多月来，围绕“释放改善性住房需求”的组合拳政策，在京城地产圈不断发酵。从930北京新政，到11月12日传得沸沸扬扬的房地产税费靴子落地，契税、增值税齐降。此后，北京又在18日取消了普通住宅和非普通住宅的标准，加大住房交易税收优惠力度。

多轮楼市利好政策之下，开发商和购房人的信心正在回归。

体现在土地市场，公报发布当天，中海地产以110.54亿拿下丰台万泉寺棚户区改造项目，刷新了北京今年单幅地块成交金额的最高纪录。

在新房数据方面，改善项目的成交量也蹭蹭上涨，成为这轮上升周期即将来临前的“硬通货”。其中的典型代表，当属位于海淀翠湖板块的中海中旅西山观复。

相较于中关村，翠湖稍显内敛含蓄，但这个板块却是未来海淀的重要腹地。

早在2020年，海淀区政府发布《中关村科学城北区发展行动计划》，正式宣布中关村科学城建设重心北移。里面赫然写道：中关村科学城建设重心北移，将以北清路为发展轴，打造翠湖科技园、永丰基地“双组团”。

其中，翠湖科技园的体量更大一些，占地面积约1870公顷，是永丰的4.1倍，产业量级也是永丰的1.7倍，它侧重AI人工智能、芯片研发、量子云计算、科技金融、智能制造、生物医药等产业布局。

紧接着2023年批复的《北京海淀区中关村科学城北区HD00-0115等街区控制性详细规划(街区层面)(2021年-2035年)》中，关于翠湖科技园的定位又更加明确——建设国际领先的科创中心核心区。如果说，十年前的中关村，是海淀的心脏；那十年后的翠湖，是海淀的新中心。

政策导向下，将会有更多优质的产业、人才进入这一板块。截至目前，翠湖科技园区内入驻企业超过5000家，其中包括中科龙芯、航天恒星等大型国企，以及华为北京研究所、谱尼测试等行业领头羊。

这些正在攻坚新的技术高地，以及已实现技术致富的科技新贵们，上班“蜗居”于拥挤、憋屈的格子间；下班后，他们迫切需要一处静谧、适合居住的空间，可以彻底放松身心，为科技创新激发灵感。

西山观复，为海淀新贵们在居住上弥补了这个“缺憾”。这个项目，一边占有的是产业核心的城市烟火，另一边，是历史文脉传承不断的西山。

从古至今，自然山居都是人们向往的理想居所，但倚山而居的理想总是限量供应。特别是北京，真正能够实现这一理想的，只有西山。

在西山观复，所有楼栋被景观包裹，毫不夸张地说——“栋栋是楼王”。甚至业主不用登高，在某些楼栋从只是站在转角窗边望去，就能清晰地看到整个西山的轮廓，与西山对话。

更绝的是，它还有了一条能遥望西山的景观通廊。在这里，西山观复中海特意做了不同的八大主题（水谷流泉、翠峰云缎、春山杏林、烟雨鹃声、高林晓日、绝顶远眺、西山夕照、深秋红叶）。有可以在家门前露营的阳光草坪，也有老人们烹茶、下棋、闲谈的峰云会客厅，更有让孩子们释放好动天性的乐园。

不得不感叹，西山观复中海在溯源西山文脉的细腻，是润物细无声的融入到了每一个细节。

当下的市场，不少开发商迫切追求“短平快”的节奏，在园林造景上偷偷减配。但西山观复中海却不同，它甚至不远千里从泰安运到北京，3株迎客松。同时，为了迎合海淀业主心中的升学梦，特意挑选了99棵杏树。这背后高昂的造园费用以及维护成本都是开发商自掏腰包，只为营造真正的松弛感，让业主做到可观、可行、可游、可玩。

西山观复还将项目红线外约16600万㎡的L型公园进行了统筹代建，通过园路围合，形成了社区内外的无界闭环。实际上，很少有地产项目，能像西山观复一样，耗尽心思做“分外”的空间景观。

在今年，观复公园已可以实景呈现。这样一来，不仅能通过绿化实现降噪，还能让整个内部社区加上外部公园，绿化占地率能达到83%，相当于市场上容积率1.08的别墅地块的绿化占地水平。

低容积率的项目，在寸土寸金的海淀有多稀缺，这一点不用过多赘述，大家也都清楚。中海中旅深谙西山观复这么低密的社区，当然要保持它的纯粹，所以它规划了6栋洋房产品，排布非常整齐，一共322户，层数为10-11层只有10层。

为了保持项目的纯粹，他们没有做其他户型。这322户，都是140平米、167平米的大平层户型，妥妥的纯改善社区。如此纯粹的改善圈层，放眼整个北京都不多见。

更重要的是，这还是海淀单价最低的改善洋房项目。

在北京有一句老话——与西山为邻，就身价倍增。西山观复周围带“西山”二字的项目，基本均价10万+，例如融创西山壹号院均价12.7万/平，首创天阅西山、万科西山庭院、西山美庐均价都在10.3万/平左右。目前，西山观复的项目销售指导价8.5万/平，总价约1200-1400万。

不少本来要在永丰北买房的购房者，最后也来到这里置业，“同等价位预期，永丰北我只能买大约140平，在西山观复能买160多平。距离只差两三公里，开车一脚油的事儿，能住上大20多平的房子，性价比和舒适度肯定更高。”

甚至想在海淀置换的群体，也将目光锁定在了西山观复，“我们家里有两个娃，还有老人，三居根本满足不了目前的住房需求。翠湖这个四居项目很纯粹，真正实现了功能改善一步到位。”

如今，距离西山观复大概400米左右，由一零一中教育集团承办的九年一贯制学校的学校，已板上钉钉。至于101教育集团代表着什么？没有人比海淀家长更清楚的了。

不仅价优，西山观复还地处于最抗跌与保值的海淀。无论京城楼市起伏跌落，都不会影响到海淀跑出独立行情，它的成交抛物线依旧是上扬。

这背后的原因在于，板块稀缺的供应以及持续存在的需求。过去的两年多，海淀共计成交7宗地块，其中5宗都竞拍到了地价上限，溢价率触顶15%。同时，从2022-2023年北京各城区商品住宅供销比统计情况来看，海淀区0.73的供销比全市最低，这意味着海淀商品住宅“供不应求”的局面最为紧张。

当然，海淀房价坚挺还跟该板块自身的硬核实力有关。细数北京各大区发展，海淀作为北京经济发展压舱石，区域发展一骑绝尘。早在2022年，海淀GDP就已经突破1万亿元，成为北京唯一，全国唯二GDP破万的市辖区。而去年海淀GDP已经占到了北京市经济总量的25%，各类高精尖企业也几乎占到全市30-40%。

好的项目与区域之间也好似一对恋人，是可以相互成就的。西山观复中海地产的到来，也给海淀翠湖给上了一把“安心锁”。业内人士分析称，大户型的改善社区，能提升整体区域的保值度。

连续多年蝉联北京房企销售额排行榜的榜首，中海无疑最了解北京市场的开发商，它经常充当破局者的角色，在这个区域的价值还没有完全被发掘时，抢先占位。这种破局能力，是源于中海骨子里的魄力，以及它对一个区域板块发展的把脉，有着精准的判断力与透彻的洞察力。

毫不夸张地说，对于改善居住的海淀购房群体而言，西山观复是目前市面上“强产业、学校、园林、配套、产品力、性价比”指标都无懈可击的六边形战士，是当之无愧的海淀高性价比盘。这样的改善买房机会错过之后，确实也不可再复制。