广东
今年比较火的还是300-600万之间的刚需和刚改，不管是番禺还是荔湾，是白云还是黄埔，只要性价比高的，走得都很快。
这部分买家第一看中地铁，有通勤的强需求，第二就是价格，300多能买个三房，500多能买个四房，再加个学校就是王炸了。
但如果预算上升到600万以上，大家一是想留在主城区，不想去外围，二是这个预算也是主城区的主力范围，他们从外往里置换更有必要，但从里往外置换显然有些心不甘。
既然把预算提上来，就是为了留在主城区，而不是去外围选个大面积，这也是我为什么说600-800万的客群分流到了智慧城和万博的原因。
智慧城起码在天河，也算是留在了核心区，万博的交通商业学校都是王炸，吸收了一部分亟待改善的买家，那真正把预算留在核心区的时候，其实很难选。
为什么？海珠是超高层、楼太密，而且面积小，虽然得房率高，但700万也只够得上一个小四房，马上要出来桂悦东晓没花园加超高层，大概率也是走的燕语堂悦一样的路子，还有一个熙悦江湾，总价都是500-700万之间，主流面积都是88-107之间，层高都是50层左右。
去到天河东智慧城，不是觉得太远不方便，就是嫌配套差，等太久。
如果700万的预算买这些盘，仿佛不是在改善，而是在降标委屈求全，所以上一篇文章讲了光大业主置换难度就是这个道理。
接下来继续分析。
天河呢？天河还是智慧城，保利天汇和天河壹品也只有尾货了，预计明年也没有了，而大观路这些总价又超了。
天河东到老黄埔是有的，但不知道你发现没有，东边的老黄埔也是超高层，密度高旧改多，和现在荔湾芳村的情况如出一辙，那些不想去芳村的人非要留在海珠和那些不想去黄埔非要留在天河的是一样的。
所以结果就是，在海珠选房只能降低要求，在天河的只能去选智慧城，这也是为什么当年牛奶厂很火的原因。
过去因为盘少选择少，又在上涨期，溢价是比较高，现在选择多了价格也变得合理了，但是房子属性又没那么强了，你喜欢没有小区的超高层还是喜欢没有烟火气的天河东，如果都不行，是不是很尴尬。
不禁感慨，房价都降了这么多，为何买房还得要降低要求。发现没有，降价的真实原因是降标，想要提质就得要加钱，一次性上到真改善和真豪宅去。
回到正题，那如果不选这些地方，周围的城市界面和配套又会被买家嫌弃，比如西派粤府、江湾和樾，这些盘将来在二手市场上也是没有声音的，大家都是宁选鸡头不选凤尾的。
而对于需要置换的二手买家来说，他们要么加钱得加到一千万，要么就得放弃中心区思维，去选个比较轻松没有压力的预算范围。
真的想要非常具备竞争力的，面积上升到140多，总价都得要上升到1000万，显然对于很多买家而言并不想这么做。
比如中海大境、保利天瑞、西派天河序、观樾这些。
那么我们再来看看明年要上市的，天河这边广园路以南就别想1000万以下能买到了，到了琶洲也要1000万起步。
智慧城能买到的要么越来越远，要么配套会越来越差，海珠仍然是些超高层和蚊蝇盘，比如熙悦江湾和桂悦东晓，要么卖相很差，比如三滘立交地块被高速包围，还有海珠客运站也就三栋楼，跟对面的中海观云府差不太多。
荔湾也只有小盘相对好卖，大盘总价上到700以上就更难了，比如珠江天悦虽然有江景卖得就很一般。
最后，我们总结一下。
1、600-800万，甚至1000万以内是广州购房最难选择的区间，总是都差点意思。
2、既然是置换，起码要个四房，大盘总价高够不上，小盘密度高看不上。
3、没有耐心等待周边慢慢发展，慢慢兑现，对于大部分中产而言，这一次置换就是终点了。
4、担心勉强上车又会给将来卖房增加风险。
合不合适其实自己很难决定，因为我们都只能被动选择。其次，价格随市场波动，好不好卖跟你喜不喜欢没关系，去化只跟行情有关，价格只和供需相关，你不喜欢的也许卖得很好，你喜欢的也许卖得很差。
最终我们还是要懂得取舍和平衡，在你的需求和资金间找到平衡，在优劣和价格上找到平衡，就不会留下遗憾和不满。
好了，要想买对房，一定要提前做好规划，欢迎咨询拿铁团队，帮你省时省力省钱，全广州、全流程、全房源、全方位给你最好的购房建议。
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