房产买卖律师剖析：借名购房未获登记人配偶认可的产权归属迷局

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产权益纠纷的领域中，借名买房的情形常常会引发复杂且棘手的法律争议。本案涉及到赵文杰、孙悦和钱峰之间，关于北京市朝阳区M 号房屋的居住、使用以及收益权的激烈纷争。其核心关键在于判定孙悦与钱峰之间是否存在真实且有效的借名买房合同关系，以及这种关系会对赵文杰所主张的物权诉求产生怎样的影响。该案件对于类似那些涉及婚姻关系、借名买房以及物权纠纷相互交织的案件，具有极为重要的参考价值和借鉴意义。

二、案件事实

（一）人物关系与房屋购买背景

赵文杰与孙悦于2004 年 11 月步入婚姻殿堂，然而在 2018 年 10 月，二人协议离婚。2016 年 4 月 28 日，孙悦以买受人的身份与北京某置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，购置了涉诉的 M 号房屋。该房屋面积为 110.38 平方米，总价款达到 153.2948 万元。

（二）钱峰主张借名买房的证据

1. 沟通记录：钱峰提交了其与孙悦在 2015 年 11 月至 2016 年 2 月期间的微信沟通记录，这些记录清晰地显示出双方就购买涉诉房屋一事进行过深入的协商。

2. 资金支付证据：

- 银行转账记录表明，钱峰在 2015 年 11 月 21 日向某公司转账 95.8519 万元；在 2016 年 4 月 28 日分别转账 32 万元并刷卡支付 8.3407 万元；于 2017 年 7 月 27 日转账给孙悦 30.2555 万元；在 2019 年 4 月 28 日转账给郭某 10 万元。

- 某公司开具的收据显示，付款人多数为钱峰，其中包括 2015 年 11 月 15 日付款 5 万元、2016 年 4 月 28 日付款 102.8689 万元（涵盖了不同结算方式的款项）、2016 年 4 月 28 日付款 38.3237 万元以及 2017 年 7 月 28 日以孙悦名义付款 30.2555 万元等，付款摘要均明确标注为 M 号房款。此外，还有代收契税、公共维修基金的收据，交款人为郭某。

3. 居住使用证据：钱峰提交了长城物业公司开具的收据、天然气供用合同等相关文件，这些证据有力地表明其一直居住在涉诉的 M 号房屋内。

（三）赵文杰的主张及证据

赵文杰在案件审理过程中，提交了自身及相关人员的银行卡流水、涉诉一号房屋贷款文件等材料，试图借此证明涉诉M 号房屋购房款的出资来源以及各方之间的经济往来关系。然而，这些证据并未能直接证明其对 M 号房屋享有居住、使用和收益权，缺乏足够的证明力。

三、各方诉求

（一）原告赵文杰诉求

1. 判决北京市朝阳区 M 号房屋由原告赵文杰居住、使用、收益；

2. 本案诉讼费由被告孙悦、钱峰承担。其依据是认为该房屋是在其与孙悦婚姻存续期间购买，孙悦伪造借名买房的假象，在婚内转移财产，严重侵犯了其合法权益。

（二）被告孙悦辩称

不同意赵文杰的诉讼请求，声称该房屋由其代持，真正的权益人是钱峰。

（三）被告钱峰辩称

不同意赵文杰的诉讼请求，坚定地坚称涉诉M 号房屋系通过孙悦借名购买，自己才是实际的权利人。

四、法院裁判结果

驳回原告赵文杰的全部诉讼请求。

五、律师案件分析

（一）借名买房关系的认定依据

判断借名买房合同关系是否真实存在，通常需要从以下几个关键方面进行综合考量：

1. 合同合意：尽管孙悦与钱峰并未签订书面的借名买房合同，但双方均明确认可存在借名买房的合意，这在一定程度上为认定该关系奠定了基础。

2. 房屋居住情况：涉诉房屋自交房之后，一直由钱峰以自有方式居住，并且由其交纳物业费，这与实际权利人对房屋的占有和使用特征高度相符。

3. 权属资料保管：涉诉房屋虽然尚未办理产权证，但相关的收据、购房合同等重要资料均由钱峰妥善保存，这充分体现了钱峰对房屋权益的实际掌控程度。

4. 购房款支付：大部分购房款都是由钱峰直接向开发商进行支付，对于少部分款项，钱峰也提供了确凿的证据证明是委托相关人员代为支付的，这些证据相互印证，形成了完整且严密的资金支付证据链。

综合以上各个因素，钱峰所提供的证据能够彼此佐证，形成了一条完整且具有说服力的证据链，有力地证明了借名买房合同关系的客观存在以及真实性。

（二）赵文杰主张的分析

赵文杰提交的相关人员银行转账记录等证据，与本案的关联性较为薄弱。即便存在一定的经济往来，也无法证明这些往来与钱峰、孙悦之间的借名买房合同关系存在直接的关联，更难以取代钱峰所主张的借名买房这一事实。此外，赵文杰主张孙悦与钱峰恶意串通损害其利益，但所提供的证据远远未能达到法律规定的排除合理怀疑的证明标准，因此难以获得法院的支持与认可。

至于涉诉M 号房屋系经济适用房这一情况，房屋类型是否限制交易以及借名买房合同关系是否合法有效，属于孙悦与钱峰之间就借名买房合同能否继续履行的问题。即便合同最终无法履行，从而引发相互返还的法律后果，这也与赵文杰的物权主张没有直接的关联。

（三）法律后果与启示

在本案中，钱峰依据真实有效的借名买房合同关系，在未被法院确认合同无效、相互返还之前，其对房屋的权益足以对抗赵文杰提出的物权主张，有权在涉诉M 号房屋内继续居住。

这一案例为人们敲响了警钟，在房产交易中，无论是借名买房还是其他涉及房产权益的行为，都应当签订明确、详细且具有法律效力的书面协议，并妥善、谨慎地保存好购房款支付凭证、房屋权属资料等重要证据，以避免日后因证据不足而引发纠纷，导致自身权益遭受损害。同时，在法律诉讼过程中，当事人应当充分了解证据的关联性和证明力要求，避免提出缺乏有效证据支持的主张，否则将不可避免地承担败诉的风险。

每个案件都有其独特性，需要律师对案情进行深入细致的分析，才能做出专业、精准的判断。我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚地希望您能够来电详细说明情况，我们会竭尽全力为您解答！