武汉零售地产存量市场焕发年轻活力 创新破局打造"三好"商业体验

在经历2022年集中供应后，武汉优质零售地产市场的2023年新增项目入市速度有所减缓，今年则再次迎来供应小高峰。众多优质项目的入市给武汉优质零售地产市场注入新的活力，同时也加剧了存量项目间的竞争压力。可以看到，今年武汉多个子市场都在加速调整，零售品牌更迭速度有所加快。

为了更准确地把握市场脉搏，本文将梳理今年前三季度武汉存量项目的业态及品牌的成交，从“好玩”、“好买”和“好吃”等三个维度出发，深入探讨消费市场的新需求和新趋势，为武汉零售存量市场探寻创新破局之道。

随着存量时代的到来，购物中心愈发注重运营推广以保持项目的新鲜感，“IP+”的运营模式逐步成为主流。今年以来，武汉各购物中心的线下推广活动层出不穷，IP快闪活动更是每月推陈出新，而中大型的IP活动也会在季度内轮换更新。

在二次元产业蓬勃发展的背景下，部分购物中心敏锐地选择了具有高粉丝量和高记忆点的IP举办线下首展：CRYBABY ×飞天小女警、达菲夏日萌游&探索魔雪奇缘世界之旅、宝可梦《石英高原的遗迹》以及哈利·波特魔法世界等大热IP均登陆武汉，开启华中首展，此类活动在提升商业空间趣味性的同时，还能与年轻消费者产生情感上的共鸣。此外，以X118、中心百货和光谷世界城步行街为代表的购物中心会引入谷子店并打造二次元主题商业，这些项目主要集中在游客和学生群体聚集性较好的区域，通过二次元文化的引入，成功吸引大量年轻客群。

仲量联行观察到，现阶段，二次元文化主要被运用在各购物中心的推广活动和情景主题上，引流效果显著；而主题商业在武汉的优质零售地产市场还处于起步期，伴随Z世代逐步成为消费主力、亲子客群日趋稳定，越来越多的购物中心会倾向于为打造二次元街区开辟独立的空间。二次元主题的商业空间自带“消费目的地”属性，如何提升相关社群运营能力、增强IP和各业态品牌的融合将成为下阶段各购物中心和品牌需要探索的关键。

二次元成为购物中心的“流量密码”的优势分析

· 客群广泛：近年来，泛二次元消费群体持续扩张，基本可辐射全年龄全性别客户群，尤其是二次元内容接受度较高、容易产生情感共鸣的80、90、00后

· 传播引流：作为最早与互联网一同成长的客户群，二次元群体和互联网本身就有较强的粘性，抖音、小红书、B站、视频号等都是二次元传播的沃土

· 业态差异：目前购物中心的体验以及品牌同质性较高，品牌拓店放缓，而很多老的项目也开始尝试用“二次元拯救老商场”，已形成差异化

时尚业态作为各购物中心占比最高、租金份额占比最大的业态，近几年在电商的冲击下持续承压，处于收缩调整状态；但今年前三季度，武汉优质零售地产市场所录得的时尚行业的成交占比为31%，较2023年提升了4%，需求活跃度小幅提升。

值得关注的是，今年永清商圈、江汉路商圈和街道口商圈时尚新面孔频出，区域内部分楼龄较高的购物中心开始调整项目定位，引进更具“性价比”的主理人品牌以及工厂店。这类新兴品牌能够更精准地捕捉到当下年轻人的偏好，在风格上也更加多元和潮流，例如以高街风、辣妹风、国潮风和基础款为主打的主理人品牌快速开拓市场，同时在销售模式上融合线上渠道和线下展示功能，更加契合当下年轻人追求个性和理性的消费习惯。部分市场嗅觉敏锐的购物中心通过业态及品牌调改，不仅有效缓解项目空置压力，同时在客流量和提袋率上也有着显著提升，让购物中心重新焕发出新的活力。

武汉作为一座对美食十分包容的城市，外出就餐已成为年轻人的生活方式之一，打卡首店、体验老店、社交聚餐等餐饮活动趋于常态化。今年前三季度，全市社会消费品零售总额5475.14亿元，同比增长5.2%。其中，餐饮业销售额（营业额）同比增长9.8%，与全国餐饮收入6.2%的增速相比，需求端表现较活跃；但从整体来看，餐饮行业基本已经从“报复性消费”和“报复性增长期”回归到稳定增长态势。

从武汉零售地产市场来看，购物中心“餐饮化”趋势愈发显著。存量项目中，餐饮业态占今年前三季度总成交的30%，基本和时尚业态比肩。其中正餐店铺在前三季度存量市场餐饮业态的总成交面积的占比达到56%，换铺率明显提升。仲量联行追踪的武汉的35个购物中心的新开正餐门店数据显示，今年前三季度73%的新开餐饮门店人均单价在100元以下、客单价在60-100元之间的门店数占比60%，而人均单价在150元以上的新开餐厅数仅为5%，显示出平价餐饮业态穿越周期的韧性。可以观察到，今年各餐饮品牌除了控制客单价以吸引更多的办公人群在工作日到店就餐，不少餐厅还开始提供工作餐和一人食的餐品，或是专属的工作日外卖菜单，通过增加消费时段和消费品类达到提升营业额的目的。

今年武汉的优质零售地产市场呈现出加速变化的趋势，尤其是在购物中心中占比最高的餐饮和时尚业态逐步饱和并加速迭代的背景下，短期内预计各个购物中心将会引入更多符合商业趋势和消费喜好的品牌以保持项目的核心竞争力。