业主绕过房产中介的“跳单”行为违法吗？有没有例外？

房产中介帮业主出售或出租房屋，带客看房提供中介服务，成交时需要通过中介签订合同，中介由此获取报酬。为了防止买方或租客绕过中介直接和业主成交，中介公司通常会在和业主的委托合同中，以及买方或租客的《看房确认书》等文书中约定禁止“跳单”的条款，将该行为认定为违约，需承担赔偿责任。

如果相关的合同文书没有约定禁止“跳单”条款的话，该行为是否要承担责任？

该行为同样不被法律允许。《民法典》首次把“跳单”上升为违反法律规定的行为，其第九百六十五条规定：

“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。

也就是说，即使相关合同或文书没有约定，中介也可以根据法律的规定要求“跳单”的委托人支付相应的报酬。这里有几点值得注意：

1、条款中应支付报酬的“委托人”是相对的，即可以是委托中介出售或出售的业主，也可以是委托中介找房的买方或租客，只要形成了中介合同关系就可以适用上述规定；

2、如果委托合同或《看房确认书》等文书协议中另有约定违约金或违约赔偿责任的，只要违约金或赔偿金额不超过合理限度的话，中介人除了可能根据本法规定要求支付报酬外，还有可能要求支付违约金（赔偿），法律上并无根本矛盾；

3、上述规定要求委托人有“利用”中介人提供的机会或者服务，同时有“绕开直接订立合同”的两种行为，特别是前者，如果并非利用中介人提供的机会或服务的话，则有可能不构成“跳单”行为，这也是此类案件容易有争议的地方。

“跳单”行为认定的例外

如前所述，跳单是需要存在“利用”中介人提供的机会或者服务，而有意绕开中介双方直接订立合同的行为。如果相关交易的信息和服务，并非某一中介独有，合同相对人利用这些信息，通过其他中介按更加优越价格进行交易的行为，则不应被认定为“跳单”行为。

举个案例：

业主李先生通过包含A中介公司在内的众多中介对外放盘，出售自己的房子。陶先生先经过中介公司B看了李先生的房子，此后陶先生的妻子又通过C中介公司看了同一套房子。数日后，A公司又带了陶先生看了相同房子，陶先生按惯例签署了《看房确认书》，当时A公司报价165万元。不过，经过C公司的协商，C公司由其原来的报价145万元，最终降为138万元成交。A公司在双方成交后，便以陶先生“跳单”违反了书面约定为由，要求按约定赔偿房价的1%，即1.65万元。

该案一审判决陶先生需赔偿1.38万元，二审撤销了一审判决，并依法驳回了中介公司的请求。法院的理由是买方获取房源信息是通过正当渠道获得的，而且买方有权利选择价格更低、服务更好的中介，并不存在利用原告中介公司的信息，因此不构成违约。（案例来源于人民法院案例库）

反过来，业主如果存在上述类似情形的，也同样有可能不视为“跳单”。

希望本文对大家有所帮助！