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海淀两宗“王炸”地块可谓赚足了眼球，北京土拍又燃起来了。

根据出让安排，北京此次共推出3宗宅地，2宗位于海淀，1宗在通州，总建设用地面积98678平方米，规划建面209378平方米，总起拍价112.46亿元，共收金127.535亿元。

其中，海淀功德寺两宗地块吸引了越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城、中铁等国企央企激烈争夺，最终进入久违的摇号环节，绿城和越秀成为本次土拍的“幸运儿”，分别摇中一宗地块。

多位业内人士表示，时隔半年之久，北京又现摇号抢地盛况，对于企业而言，增加了拿地难度，好的地块要收入囊中，不仅要有实力，还要看运气。

PART ONE

越秀、绿城“争霸”海淀

上一次达到溢价上限触顶摇号还发生在今年三月份，13家房企角逐海淀北部的中关村翠湖科技园地块，最后成交楼面价6.35万元/平方米，溢价率15%，销售指导价8.5万元/平方米。

半年之后，这样的场景再次上演，争抢的地块仍在海淀。

海淀功德寺“双王炸”地块一经上架，便备受关注，此次开拍，更是万众瞩目。海淀功德寺两块地的竞拍现场，气氛紧张，近两年在北京布局的房企基本都参与了这块地的竞拍，亲自坐镇的越秀北京公司总经理董毅亦身穿黄色T恤现身。

海淀功德寺西侧001号地块经过36轮报价后触达了设定的土地合理上限价格，进入摇号环节，最终绿城以总价51.75亿元摇中，溢价率15%，楼面价7.1万元/平方米，销售指导价10.5万/平方米（±8%）。这是时隔两年后，绿城再次回归北京土地市场。

002号地块参与竞拍的房企又增加了一家——中铁置业，形成了“七雄争霸”的格局。经过42轮角逐，达到地价上限，进入摇号环节，越秀以总价63.825亿元摇中，楼面价约7.16万元/平方米，销售指导价同样也是10.5万元/平方米，浮动8%。

据悉，001地块靠西，土地面积约3.47万平方米，建筑规模约7.28万平方米，起始价45亿元。002地块靠东，土地面积约4.25万平方米，建筑规模约8.92万平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，两宗地虽然容积率相同，但001地块楼面均价要比002地块每平米便宜了400多元，主要是因为001地块西侧有两条高压线需要入地处理，会增加开发企业成本。

即便如此，也是瑕不掩瑜，两宗地所处地理位置被业界称为“王炸”。“地块位于海淀区上地板块，距离西五环约2.5公里，地理位置极佳。两地块南侧是回迁安置小区万德嘉园，其余三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。地块北侧是中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等总部均坐落于此，以及云集了众多知名高校，教育资源非常优质，包括排名海淀前十的‘牛小’上地实验小学、清华附中上地学校等，高端改善购买力较强。” 张凯表示。

从周边房源来看，品质较好的2000年后的二手房挂牌均价约为9万/平方米，2010年之后的二手房挂牌均价超过11万/平方米。功德寺地块南侧不到2公里是已经售罄交房的圆明天颂，成交均价11.5万/平方米；东北侧的西山壹号院南区，二手房挂牌均价约为12.8万/平方米。由此可见，功德寺的价格很有竞争力。

董毅亲自坐镇的背后也意味着越秀地产对北京市场的长期看好。在2022年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远就曾表示，在北京，有机会还会继续增持，并特此招来了董毅这样的“大将”，人才建设走在前面。北京会是越秀重点发展的城市。

近期，越秀地产拿地动作频频。据不完全统计，自9月30日起，越秀地产在短短1个月内，连续在北京、广州、成都等地拿下四宗地块。据媒体报道，越秀地产积极拿地，是抓住新政后的窗口期，加速布局，此外，或许也与其在广州退地120亿元一事有关。退地后，企业开发压力降低，具备再投资扩张的能力，正在积极调整土地储备的仓位和布局，向更为优质的区域和项目转移。

2023年越秀集团业绩发布会上，林昭远亦表示，越秀地产将2024年拿地预算定为400亿元。从目前的情况来看，越秀地产将继续扩张版图。

PART TWO

金隅底价摘得通州地块

地块冷热不均是这次土地拍卖的真实写照。

通州土桥6025地块由金隅底价摘得，成交价11.96亿元，楼面价2.52万/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。该地块用地面积2.15万平方米，规划建面4.73万平方米。

张凯表示，相较于10月23日招商蛇口摘得的梨园镇6001地块，该地块的拿地成本更低，意味着开发商有更大的利润空间，对于产品的打造也有更多的发挥空间。该地块距离地铁八通线直线距离约700米，可承接国贸、东单、王府井、望京板块工作人群居住需求。项目周边目前在售项目京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界，指导价均是6.2万元/平方米，实际成交价在5.5-6万元/平方米，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争空间，但由于此地块成交楼面价较低，开盘价相对灵活有空间，叠加临铁优势，后期值得关注。

今年通州土拍市场一直比较冷清。一宗由北京城建低价城建托底，一宗第三次流拍，还有两宗地刚挂牌。

值得关注的是，金隅集团近期在北京土地市场上表现活跃，继成功获取丰台区科技园1516-60地块后，仅隔5日便再度布局通州区土桥。

2023年，金隅在北京的销售额占比提升到了43%，刚发布的朝阳区新品“北京隅·东序”，是金隅首入豪宅市场的项目。金隅官方资料显示，项目名中的“东序”，一方面寓意着“开辟东四环世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承载着金隅产品系向豪宅升级的寄托。

业内人士表示，从今年金隅在北京频繁拿地来看，其更加聚焦北京市场，力求通过产品实现突围。

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