银座、涩谷商业设施空置率低于1%，高奢品牌黄金地段开店意愿强烈

受到日元汇率持续疲弱、利息较低的影响，日元资产的吸引力正在大幅提升，吸引了更多的海外资本流入日本。房地产服务巨头世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，从2023年全年来看，日本国内商业设施的不动产交易额同比增长75％，达到6100亿日元，这是2017年（8240亿日元）以后6年来的最高水平。

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日本都市地区的商业设施空置率在全国范围内保持低水平。

鉴于日元贬值以及日本旅游业的恢复，针对入境游客需求的服装和运动品牌的开店意愿持续高涨。

根据世邦魏理仕的调查数据，在银座、涩谷、心斋桥等主要的9个区域中，有5个区域7-9月的商业设施空置率低于1%。

此次调查对象包括东京都内的4个区域（银座、涩谷、表参道·原宿、新宿）、名古屋市的荣、大阪市的心斋桥、京都市、神户市和福冈市的天神。

调查数据显示，银座的商业设施空置率为0.7%，较上一季度（4至6月）下降了0.3个百分点，是自2016年10至12月（空置率0.6%）调查开始以来的的第二低水平。涩谷的空置率为0.4%，下降了2.1个百分点。

大阪心斋桥和名古屋荣的空置率为零。心斋桥自2018年10-12月以来第二次降到0%，荣则是自2024年1-3月以来首次降至0%。心斋桥的零空置率得益于原先黄金地段的大型空置区块现已满租。

根据日本观光厅的数据，2024年1-9月的访日外国人消费额达到5兆8582亿日元，已经超过了作为年度最高记录的2023年。访日游客消费力惊人！

面对不断增加的访日游客和强劲的入境消费需求，奢侈品牌等其他零售商在繁华地区开设新店的意愿十分强烈，这也推高了商铺的租金水平。

世邦魏理仕调查的7-9月的平均租金数据显示，全国10个调查区域（包括大阪市的梅田）中，有5个区域的租金较4-6月上升，其余5个区域持平。银座的租金最高，1坪（约3.3平方米）的平均租金为26.3万日元，保持不变。

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东京银座临街店铺租金创下新高。

空置率的下降是日本商铺租金上涨的重要推动因素之一。民间调查结果显示，东京银座地区的临街店铺租金同比上涨8％，达到历史最高水平。

世邦魏理仕对了银座、新宿、涩谷等东京都内主要地区中地段较好的“Prime Building（黄金地段建筑）”的租金动向进行统计。

从2023年7月～2024年6月银座的每坪（约3.3平方米）租金来看，被世邦魏理仕定义为“主干道”的中央大街和晴海大街为25万～42万日元，中心值为33.5万日元，达到历史最高水平。

表参道的租金也同比上涨20％，达到25万～35万日元（中心值为30万日元），创下历史最高纪录。可见，东京都内各地商铺的租金上涨趋势十分明显。

推高东京都商业设施租金的主要原因是具有资金实力的奢侈品牌瞄准外国游客积极开店。据称，今后银座仍会有新的店铺不断开业。据世邦魏理仕称，表参道的约9成新店也是奢侈品牌的门店。

创下历史新高的东京访日游客对店铺的消费起到支撑作用。

东京都公布的游客人数等实际情况调查数据显示，2023年到访东京都的入境游客达到1953.8万人，刷新了历史最高纪录。入境游客在东京都内支出的消费金额也增至2.2倍，达到约2.7586万亿日元。

由于日元贬值等原因，入境游客的旺盛消费行为一直在持续。

根据日本百货店协会的数据，2024年8月的入境免税销售额同比增长了45.7%，达到463亿日元。大量品牌不断进驻银座、麻布台、表参道等地，不惜高价租下黄金地段的店铺。部分店铺将租金视为广告费用的一部分，通过在高流量区域的存在来增加品牌的曝光度。

此外，以往企业主要通过电视广告或电车广告来宣传商品，而现在更倾向于通过开设临街店铺来获得更高的宣传效果。除了奢侈品牌店，眼镜制造商、体育用品等也纷纷开店。

银座大街联合会事务局长竹泽Eri子表示：原本在银座做生意的店铺因税金和租金过高，经营越来越困难，甚至出现了转向不动产行业的情况。而具有资金实力的海外品牌开设门店的情况却不断增加。

CBRE的预测显示，到2025年7-9月，银座地区的平均租金将达到每坪27.81万日元。CBRE零售团队负责人本田明日香表示：“由于空置率较低，尚未竣工的租赁区块对零售商来说也已成为重要的考虑对象。”

虽然未来的汇率和利率走势难以预测，但从五年时间来看入境游客仍然会增加，商铺的入驻数量也将增加，因此未来东京商业设施的租金预计将继续呈现整体上升趋势，这也为投资者提供了丰富的投资机会。

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