一文读懂合正观澜汇三期是富人区还是穷人区-楼盘属于什么档次！

合正观澜汇三期属于中高端档次的楼盘，并非单纯的富人区或穷人区，以下是具体分析：

项目优势体现其高端性

• 交通条件优越：项目是 4 号线茜坑站地铁口物业，地下商业与地铁站直连，属于地铁零距离物业，通过地铁 4 号线可快速到达龙华中心区、深圳北站和福田 CBD 等地，此外，周边还有多条主干道环绕，如观光路、环观南路、沈海高速等，交通网络发达，为居民的出行提供了极大的便利.
• 配套设施完善
  • 商业配套：项目自带约 13 万平的三大主题商业 Mall，包括福城天虹旗舰 mall、邻里 mall、街区 mall 等，并引入了万豪旗下酒店，配建 21 班幼儿园。周边 1 公里左右还有观湖新城 MH mall、观澜天虹等商业中心，购物娱乐十分便捷。
  • 教育资源：周边教育资源丰富，隔壁的云镜花园有 1 所 21 班幼儿园，根据龙华最新的学区划分，小学和中学对口的都是南侧一路之隔的龙华外国语学校福城校区，此外还有观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等多所学校环绕，可满足孩子不同阶段的教育需求。
  • 休闲娱乐：周边有田背社区公园和观澜河人工湿地公园，以及观湖美术馆和观湖文化体育中心等休闲娱乐场所，能满足居民的精神文化需求 。
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• 产品品质较高
  • 户型设计：合正观澜汇三期推出的户型包括 72-75㎡两房一卫，89㎡三房一卫，105㎡三房两卫，125㎡四房两卫，103㎡三房两厅两卫、129㎡四房两厅两卫等，户型多样，可满足不同家庭结构的居住需求，且户型方正，空间利用率高，采光通风良好。
  • 社区规划：小区内部规划有全龄亲子游泳池、空中运动公园、环形有氧跑道、儿童稚趣乐园等设施，为业主提供了丰富的休闲娱乐空间，同时，小区绿化率较高，环境优美，居住舒适度高 。
  • 装修标准：项目采用德系及国际一线品牌装修，限时赠送全屋高配装修，打造了焕新健康系统、超容收纳、人性化关怀、尊崇居家四大系统，全面提升人居舒适度 。
• 开发商实力强：由深圳市合正房地产集团有限公司开发，该集团深耕深圳 26 年，具有丰富的综合体开发经验，旗下的合正物业也是中国物业服务百强企业，有足够的资金和能力保障项目的顺利推进，其此前开发的项目也为合正观澜汇三期的品质提供了一定的参考

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价格因素及其他限制使其并非完全意义上的富人区

• 价格相对有竞争力但仍有门槛：相比周边部分楼盘，其折后 4 万出头的价格具有一定的竞争力，但整体房价仍处于较高水平，并非普通收入群体能够轻易承受，不过其低总价的小户型对于预算有限的刚需购房者来说比较友好，所以并非只有富人群体才能购买.
• 容积率较高：云境花园容积率为 8.85，云庭花园容积率为 9.4，相对较高的容积率可能会导致小区内居住人口密度较大，人均公共空间相对较少，居住的舒适度可能会受到一定影响，与一些高端低密度别墅区等富人区的居住体验存在差距.
• 周边环境有待提升：项目周边民房、产业园区居多，总体环境有待提升，虽然这并不影响项目的居住功能，但可能会对部分购房者的居住环境感受产生影响，与传统意义上富人区的周边环境品质不符.

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基本信息
开发商：深圳市新景发投资有限公司
物业公司：深圳市合正物业服务有限公司
物业费：4.98 元 / 平方
总建面：约 130 万㎡，三期总建筑面积约 84 万㎡
产权年限：70 年（2021 年 11 月 3 日至 2091 年 11 月 2 日）
容积率：9.4
绿化率：40%
车位比：1639 个车位，车位比未明确给出
梯户比：4 梯 6 户、3 梯 5 户

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合正观澜汇项目坐落于龙华区福城街道，地处观澜大道与观兴南路黄金交汇处，紧邻地铁茜坑站D出口，交通便捷。项目规划宏大，分三期逐步推进，合正观澜汇作为综合体大盘，观澜汇一期于2016年初首推入市；2019年底一期天虹购物中心营业。至此，规模超130万㎡的观澜汇进入整体兑现期。

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合正观澜汇三期项目简介

合正观澜汇三期分三期开发拆迁用地124281.8㎡，云境、云庭地块共分10栋开发，含超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿园等配套设施。

[合正观澜汇云境花园】：云境花园占地面积约29601.71平，建筑面积约362033.65平，商业面积约 4600平。分 6栋开发，配建 21班幼儿园。最高层数 57层，一共 1883户，停车位 2358个。容积率为 8.85，套内面积＜90平米1569户，占比 83.32%。

项目定位为“龙华区府心，百万超Mall综合体”，整体开发完成后，总建面将超过百万平米。物业业态丰富，涵盖 住宅、公寓、主题商业、九年一贯制学校、产办 等，是当前片区内罕有的超大体量项目，具有区域标杆作用。

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交通：项目是 4 号线茜坑站地铁口物业，距离茜坑站 D 出口较近，通过观澜大道可快速转上沈海高速、环观南路、珠三角环线高速等，此外，附近还有规划的 18 号线、22 号线以及有轨电车一号线锦鲤站，交通较为便捷

商业：澜汇云庭自带约3.07万㎡的商业，西侧还有约1万㎡的比邻购物中心，500米范围内还分布有6.7万㎡的合正观澜汇广场（福城天虹）和1.3万㎡的澜汇云轩商业；1.5公里范围内还能覆盖到观澜天虹、中航格澜郡商业街等，购物娱乐就近即可满足。

深圳唯一在售的百万体量综合体大盘，品质住宅、3大商业mall、万豪旗下酒店、高端公寓、甲级写字楼、产业研发集群等业态荟萃。

教育：隔壁的云镜花园有1所21班幼儿园，根据龙华最新的学区划分，小学和中学对口的都是南侧一路之隔的龙华外国语学校福城校区（九年制学校），龙华首个外国语教育集团。周边还有多所学校环绕，观澜二中、观澜二小等。

休闲：日常休闲娱乐可在就近的田背社区公园和观澜河人工湿地公园，1.5公里范围内分布有观湖美术馆和观湖文化体育中心，观湖文化体育中心片区新建的集图书文化馆、体育馆、音乐厅于一体的城市综合体，满足广大群众的精神文化需求

项目规划总平面图

户型图：

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