房地产律师揭秘：借名购买经济适用房过户请求为何被法院驳回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

张某喜向本院提出诉讼请求：

- 判令李某杰继续履行《借名购房协议》，协助张某喜将位于二号房屋过户登记至张某喜名下；

- 本案诉讼费用由被告承担。

2. 事实和理由

张某喜与李某杰原系朋友关系，为改善居住条件双方同时申请经济适用房，李某杰先通过资格审核，但其资金不足无法购房。于是在2010 年，张某喜与李某杰签订《借名购房协议》，约定李某杰将位于二号的房屋转让给张某喜，由张某喜支付全部购房款项，张某喜给付李某杰八万元作为酬谢。并约定案涉房屋产权满 5 年上市后，李某杰无条件协助张某喜办理过户手续；如一方反悔，赔付另一方房屋当时市场价值的总价款。

2012 年 10 月 15 日，张某喜取得经济适用房购买资格。合同签订后，李某杰与北京 N 公司先后签订《商品房预售合同》、《房屋面积据实结算补充协议》，约定李某杰购买二号房屋，房屋总价为 320000 元。张某喜依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款以及 80000 元酬谢费。2016 年 5 月 10 日，张某喜办理入住手续，在案涉房屋居住至今，并支付了全部物业、供暖等费用。

2016 年案涉房屋取得产权证书，登记在李某杰名下，现已满足 5 年上市交易条件，张某喜多次催促李某杰依约协助办理过户手续，李某杰均以各种理由拒绝。双方借名买房协议系真实意思表示，且张某喜已取得经济适用房购买资格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面履行合同义务，为维护张某喜合法权益，特向法院提起诉讼。

3. 被告辩称

被告李某杰辩称，借名购房协议是后签上去的，我签字时候是一张白纸，什么情况下签的记不清了，内容我一概不承认，借房协议根本不存在。我申请房屋是以我和家人的户口申请的，与张某喜无关，当时家庭住房困难才申请经济适用房。原告不是和我一起申请的，原告是后申请的。上面写着钱一年之内给我，也没给过我。可以过户，把买房钱给我我无条件过户，房屋是我申请的，原告想从我手里买房。

二、法院查明事实

1. 双方关系与协议签署

张某喜与李某杰系朋友关系。

2010 年 3 月 10 日，张某喜与李某杰签署《借名购房协议》，约定：“张某喜、李某杰自愿达成如下协议：2010 年 3 月 9 日，李某杰自愿将名下位于二号房一套转让给张某喜，由张某喜交付开发商首付款 8 万元（捌万元）及按贷款合同约定还清贷款，首付款 8 万元（捌万元）及贷款均以李某杰的名义交付，满五年上市后，办理房屋过户手续，李某杰无条件地协助办理过户到张某喜名下，张某喜自签订协议后一年内支付李某杰人民币捌万元（80000 元）作为酬谢。

无论双方是否办理其他手续，双方均不得反悔，如一方反悔，自愿赔付另一方房屋当时市场价值的总价款（按当时同一地段商品房价值评估），此协议仅限李某杰、张某喜二人，不涉及第三人的利益且与其他人无关，以上双方签字为证，以前财务问题就此解决。”张某喜与李某杰签字确认。

2. 房屋购买合同签订

2010 年 3 月 12 日，出卖人北京 N 公司与买受人李某杰签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，总价款 318000 元。

3. 委托与产权登记

2014 年 5 月 18 日，李某杰出具委托书，载明：兹李某杰委托张某喜办理二号房屋相关手续，直至全部办理完毕。双方签字确认。

2016 年 12 月 20 日，上述房屋产权登记在李某杰名下（单独所有），载明房屋坐落为二号（以下简称诉争房屋），房屋性质经济适用房。

4. 费用支付与房屋使用情况

庭审中，张某喜陈述诉争房屋购房款、契税、公共维修基金、2016 年至 2021 年供暖费、2016 年至 2022 年物业费均由其本人交纳，并提交发票、银行流水、交付凭证、银联单等证据予以证明，李某杰对此均予以认可。诉争房屋从交付至今一直由张某喜使用，房产证原件、交纳购房款、契税、供暖费、物业费等票据原件均由张某喜掌握。李某杰对此予以认可。

5. 协议签订细节争议

庭审中，李某杰陈述其签订借名购房协议时是张某喜哄骗其在空白纸上签字，内容不清楚。张某喜对此不认可，称内容是其书写，但李某杰在场看完内容后才签字的。

6. 酬谢费支付争议

庭审中，李某杰称协议中写的8 万元未收到。张某喜称该 8 万元已经给付，分别为代其还款 2.5 万元，借条载明 1.5 万元，定金载明 1 万元，其余都是现金给付，其提交的 2014 年 6 月定金条载明：“李某杰收张某喜房款（二号）一万元整”，李某杰签字确认，对真实性认可；提交的 2017 年 5 月 1 日借条载明：“今借张某喜 1.5 万元，于 2017 年 8 月底前还清欠款，到期未还清，从房款（二号）抵扣”，李某杰签字确认，对真实性认可；提交的之前判决书，分别载明案外人与张某喜的民间借贷纠纷，李某杰不认可，认为与其没有关联性。

7. 张某喜购房资格情况

2012 年 10 月 15 日《经济适用住房购买资格审核备案通知单》载明：申请人张某喜，根据北京市经济适用住房管理规定，经审核，你家庭符合北京申请购买经济使用住房条件，现准予备案。备案编号：二号，备案日期：二号。你家庭申请人口 1 人，姓名：张某喜，配售一套 1 居室（户型）经济适用住房。

2023 年 6 月 20 日《保障性住房资格审核备案通知单》载明：申请人张某喜，根据北京市保障性住房管理规定，经审核，你家庭符合保障性住房申请条件，现准予备案。备案编号：二号，你家庭申请人口 1 人，姓名：张某喜，配租宿舍、单居或小套型保障性住房，家庭属于三房轮候家庭。

三、法院裁判结果

驳回张某喜的诉讼请求。

四、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点在于张某喜与李某杰之间是否存在合法有效的借名买房合同关系，以及该合同是否能够继续履行。这一判断直接决定了张某喜要求李某杰协助过户的诉讼请求能否得到支持，涉及到对借名购房协议的真实性、有效性以及经济适用房相关政策法规的考量。

2. 借名购房协议真实性与关系认定

- 协议真实性判断：李某杰虽辩称借名购房协议是在空白纸上签字且不知内容，但未能提供任何证据予以证明。在法律上，当事人对自己的主张负有举证责任，李某杰无法举证则其主张难以被采信。而张某喜称协议内容由其书写且李某杰在场确认后签字，并且有双方签字的协议文本为证，从证据的优势性来看，张某喜的说法更具可信度。

- 借名买房关系认定要素分析：从实际履行情况来看，张某喜提交了购房发票原件、税票原件、专项维修资金专用收据原件、供暖费原件等证据，表明其实际支付了与房屋相关的各项费用。同时，涉案房屋自交付后一直由张某喜持续占有使用，且相关票据原件、产权证原件等也均由张某喜持有。这些情形符合借名买房合同中借名人的权利义务特征，综合可以认定张某喜与李某杰之间形成了事实上的借名买房合同关系。

3. 借名买房合同效力分析

经济适用房属于政策性保障住房，具有特定的社会保障功能。在本案中，张某喜与李某杰就经济适用房签订的合同，通过转让经济适用房购房指标的行为，一般会因可能侵害其他不特定具有购买经济适用房资格人的利益而被认定为无效。因为经济适用房资源有限，这种转让行为破坏了经济适用房分配的公平性和政策导向性，违反了社会公共利益。所以，尽管双方有借名购房协议且存在事实上的借名买房关系，但基于合同无效的法律规定，张某喜主张李某杰协助办理诉争房屋的所有权转移登记手续的诉求不能得到支持。对于合同无效后的法律后果，如财产返还、损失分担等问题，双方可另行协商或通过法律途径解决。这一案例提醒当事人在涉及经济适用房等政策性住房的交易时，务必充分了解相关政策法规，避免因合同无效而遭受损失，同时也体现了法院在审理此类案件时，会严格依据法律规定，在维护当事人合法权益的同时，保障社会公共利益和住房保障政策的有效实施。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！