2025年，楼市全面回暖还是继续下跌？

今年对于很多人来说，一定是迷茫焦虑的一年，因为后台的很多问题，我都能感受得到。

XXX的房子还能买吗？

XXX有一套房子，现在挂牌价很低，要不要割肉卖了？

明年行情到底会不会好啊？

明年房价会回暖吗？

当然，还有一些纯属是宣泄情绪的，也能感受到大家的心情是比较焦灼的。

今天开始，我们会不定时挑选大家提问的一些问题，给到很多有同样疑惑的朋友，一点思路吧。

也可以找到一个情绪的发泄口吧。

希望有些思路可以给大家拨开云雾，可能你会更知道，当下的自己应该怎么做好决定。

大家也可以在后台踊跃提问，我们看到后，都会尽量回答，如果没有回答上的，其实也可以扫码加到我们老师的微信，有1V1的咨询服务。

Q：明年经J会不会变好啊？

A：每年年底，问这个问题的朋友就特别多。

其实这是一个预言家式的问题，没有人能精准回答，更多是通过分析给到大家答案。

我直接说观点吧，不敢说会变得多好，但至少不会比今年差。

简单说一下我的结论：

1、出口压力增大，我们会默认RMB适当贬值去对冲。

2、继续扶持房地产，因为它是所有行业当中非常重要的支撑力

3、推动国内的消费升级，会是2025年的主旋律，出口-投资-消费，后面2个会是2025年的重点，预计cpi会往1%去提。

4、出口方面，会转向其他国家的补齐，钱凯港的通航就是最好的说服力。

5、增量政策会持续出，毋容置疑，越难越要出招，赤字规模会提高，预计4%-5%之间，今年提的很多招数，会加快落地。包括收储和城中村改造拆迁，速度会加快。

6、拉动zi本市场的稳定和上涨，只有赚钱效应出现，才会有更多人参与，才会有更多活钱涌入。

现在的市场问题是什么，是活钱不流通，M2的货币总量早就到309万亿了，但活钱没出来，所以大家体感才难。

接下来企业不投资、居民不消费，就会换个主体来投资来消费，不管谁消费，只要活钱到市场。

大家感受到钱能有机会生钱，大家感受到纸币在手里的购买力贬值之后，自然就会愿意消费的。

以上这些，是我的看法，我认为难不是坏事，反而是好事。

建议大家有一种凡事皆有利于我的心态，难才会有解决的可能性，最怕的是温水煮青蛙，等反应过来都被煮熟了。

现在反而是有点预期和希望的，至少态度上，救市的基调是非常明确的。

我们普通人跟不管是观望还是出手，都无法影响趋势，就不如是静观其变，静待机会。

行情好不好，我们该有的风险和防守意识都是要有的。

Q:2025年楼市是全面回暖，还是再跌20%？

A：这个话题是我看到所有问题中，最有表达欲的。

首先这句话问出来，就有点站不住脚跟。

因为答案就是都不可能。

各位，我们心理都有数吧，你觉得2025年楼市就会全面回暖吗？

不可能的。

可是你说再跌20%。我也不认可。

我们楼市当下最大的问题是什么，在我看来是2个，一个是债务压力过大，一个是库存量太大。

对应的就是解决的2个主要措施：化债和去库存。

这5个字，大家应该反复看过几次了。

化解地方债务，置换地方隐性债务。

利用收储和城中村改造拆迁，减少市场的库存。

只要明年，这2个动作的速度够快、资金到位，其实楼市问题就会被慢慢解决。

只不过在这个过程中，大家要重新思考的问题是：

化债是化解风险，腾出空间给地方去进一步发展，你觉得很多地方还会再走一次土地财Z吗？那等于继续背债。

大概率是不可能的，所有有些城市，化Z就真的是置换地方Z务风险而已。

但对于另外一些城市而言，化债之后释放的空间，是很大的，债务压力解决后，经济实力强的城市，触底反弹的机会就会越大。

所以明年，就是城市分化落地的关键一年。

过去我说的再多，可能不如大家感触一次来的深刻。

很多人问我山东淄博好不好，青海西宁如何，江苏泰州、江苏徐州如何如何。

说明这些朋友依然对楼市的未来不够坚定，每个城市在新一轮楼市缓慢复苏所经历的周期是不一样的。

只有市场上的库存量快速减少，触发了库存周期的警戒线之后，价格才会开始涨上来。

这个时候，你就要清晰考虑：

1、你所在的城市，现在有在收储、城中村改造拆迁吗？

如果没有，那你所在城市去库存的速度是很慢的。

想要反弹的概率也就更低。

2、你所在城市当下，当下的库存周期到什么状态了。

近期北上广深、杭州、成都、南京其实成交量是很不错的，如果能继续持续个3-4个月，那价格反弹的机会很大。

相反，还有一些城市的挂牌量还在涨，成交也不温不火，这批城市就没必要入场了。

为了帮大家搞清楚明年自己所在的城市房价是继续跌还是有机会回暖，我们专门整理了13个明年房价有望回暖的价值城市名单。

这批城市我们结合了政策密度、人口增量、库存周期，也分析过会是楼市最早反弹的第一二批城市。

具体这13座城市都是谁，我们今晚专门设置了一场闭门直播课，详细的城市名单，我们会在今晚直播课上给大伙讲解，除此之外，还会有全国其他城市的分析。

如果你的城市，在13个城市名单里面，只要房子没有太大问题，其实可以不用着急卖掉的。

Q:问题有点长，直接看下图吧

A：我发现这个问题还挺典型的，所以想拿出来回答一下。

这个问题我想拆开2方面来说，第一个是买房人太少。第二个是大量的二手房没有出售，来解答这个粉丝的问题。

我认为不是买房人太少，而是大家没看到上涨，所以不敢买。

如果今天我说，只要买房就涨，只要买房就能赚钱，我相信很多人借钱都要买。

所以不是买房人太少，而是买房赚钱的不确定性被打破，多数人转为观望去了。

其次，说到人太少这个话题，很多人喜欢拿来攻击楼市，很多人认为人口负增长之后，没人买房了。

其实我也分析过非常多次，如果人口负增长=房价不能涨，那韩国、日本、美国等一系列发达国家的房价就应该下跌。

现在房价最高的，应该是生育率最高的印度和非洲地区，所以真的，不要再被人口负增长=房价不能涨所混淆了。

房价上涨，不遵循人口下跌的逻辑的，关键还要看市场的货币体量。

再者，回答一下大家都有房，都买过了。

这句话就和大家都有智能手机了，为什么大家还是对最新款这么热衷？

之前华为三折屏手机又掀起了一波抢购热，为什么要去抢呢？

不是人人都有手机了吗？很简单的逻辑，因为人人都有置换、升级的需求。

一个大国的产业需要迭代升级、居民的需求也需要，放在房子上也是一样的。

为什么今年提出第四代住宅，为什么很多城市开始去打造得房率120%、130%的产品？

就因为市场始终会存在置换的需求，很多人看到挂牌量激增，就以为这些人的现金流撑不住了，但实际上是很多人想趁着这个机会去置换。

所以需求一直存在，不是所有人都在大城市有房子，也不是所有人都在核心区有房子，也不是所有人都有第四代住宅。

最后一个，是大量的二手房没出售。

这点，实际上只要去库存动作落地就能解决。

今年是不是提出收储，开发商卖不掉的新房，地方收来做保障房。

然后最近是35城的城中村改造拆迁，现在扩大到300城，还是货币化安置的方式。

这些招数难道不是消耗现在市场上的存量吗？

话我不能说得太敏感，就你要想清楚，只要老板愿意加快收房的速度，实际上是可以做到的。

我们普通人真不用过于担心，你只需要考虑你自己所在的城市能不能被改造被拆迁，你有没有机会拿着货币去置换。

现在这个行情，你还看不明白吗？

不就是老板鼓励大家去做置换，去做升级吗？

现在这个行情，也是非常好的置换时机，好房子差房子都跌，5改2之后，买房卖房的手续费也来到历史新低。

如果你的房子已经发现自己买错了，那么接下来的1年的时间里，就是你最好的置换时机，一定要抓住这次的机会了。

尽快把三四线城市的房子，换到核心一二线城市，把郊区的房子换到核心区，把落后的房子置换成改善型住房。

那么如何判断，你关注的房子够不够优质？现在哪些城市的房子值得关注？

这些细节我就不一一展开了，但我在闭门直播中，已经分析得很清楚，哪些城市的房子是要赶紧做置换的，然后现在哪些城市是好的入场机会。

全国那么多个城市，现在最适合提前布局的城市分别都是哪几个，我都有分享的，所以你还不明白的，可以到我闭门直播去听，我相信，你会对接下来的布局，更加清晰。

最后，这不是一个问题，应该是一个分享。

这个观点说的其实也是我想说的，只是很多人做不到。

当下不管你买房还是卖房，你是不是都犹豫纠结。

但过去了的，就是过去了，不要去纠结过去做的那个决策是对的还是错的。

而是考虑接下来你要做的这个决策，能不能不踩坑。

过去买房买得早，毫无技巧，谁都赚了。

但未来呢，一切都不好说了。

也不要因为现在楼市一时低迷，而相信真的回不去了。

其实你们抛开一切杂念，去问自己，长期来看，一二线城市的房价就再也不能涨了吗？

北京上海深圳广深永远不涨了吗？成都、杭州就永远不涨了吗？

显然你也找不到支撑的论据，其实买房是一场信念的Z争，执行力、忍耐力胜过一切。

摇摆来摇摆去，看来看去，除了把自己搞乱，毫无益处，徒增烦恼罢了。