华泰｜地产：美国楼市复苏仍存不确定性

来源：市场投研资讯

（来源：华泰证券研究所）

新屋成屋表现分化，成屋复苏仍存在不确定性

10月，美国新屋销售在上个月触达2023年6月以来的单月成交峰值后表现有所转弱，而成屋销售在低基数效应下同环比均有所改善。房价方面，虽然新屋和成屋的库存量均较去年同期明显提升，但新屋和成屋的价格均仍处于2000年以来的相对高位。此外，代表前瞻指标的10月成屋签约销售指数同环比均有所改善，暗示11月的成屋销售数据或有所好转，但我们认为，在当前高房价和利率反弹的背景下，美国新屋和成屋销售的复苏仍然存在一定的不确定性，后续仍需关注美联储的降息节奏。

新屋销售创阶段新低，住房可负担性仍然较低

10月，美国新屋销量为5.08万套，同/环比-9.4%/-17.3%，，受飓风“海伦”及近期按揭利率反弹的影响，创2022年12月以来单月最低值。成屋销量33.0万套，同/环比+2.9%/+3.9%，同环比均有所改善，但我们认为这主要归功于低基数效应，其中9月成屋销售仅31.92万套，为2010年11月以来单月最低值。10月成屋签约销售指数为77.4，同/环比+5.4%/+2.0%，为今年4月以来的单月最高值。截至目前，美国的住房购买力指数为105.5，接近次贷危机前的最低值，显示当前美国居民住房可负担性仍然偏低。

房价高位运行，成屋库存仍然偏低

10月，美国新屋销售中位价43.7万美元/套，同/环比+4.7%/+2.5%，为2000年以来98.3%分位值；成屋售价中位价40.7万美元/套，同/环比+4.0%/+0.1%，为2000年以来97.6%分位值，较6月份的历史峰值有所回落。截至10月末，美国新屋/成屋的库存量分别为49.2/137.0万套，同比+8.8%/+19.1%，环比+2.1%/+0.7%，新屋/成屋的库存量分别处于2000年以来的90.2%/15.4%分位值，对应可供销售月数环比分别+2.0/-0.1个月至10.9/4.2个月。目前新屋库存已处于历史的相对高位，而成屋库存虽较去年同期明显增长，但其库存去化月数仍低于市场合理去化水平（6个月）。

按揭利率近期有所反弹，期待12月再降息25bp

10月，美国30年期按揭利率均值为6.43%，环比+25bps，在连续4个月环比回落后首次回升。美联储11月FOMC将基准利率降至4.50%-4.75%，符合市场预期，同时鲍威尔对12月是否会降息维持开放指引。根据华泰宏观团队于11月8日发布的报告《11月如期降息，明年节奏更不确定》，鲍威尔表示当前利率仍然具有限制性，而就业市场已经弱于疫情前，联储12月FOMC再降息25bp概率仍然较高。我们认为，当前按揭利率的水平仍然偏高，后续若美联储降息迎来持续加码，将有助于缓解利率“锁定效应”导致的成屋库存矛盾，届时成屋的供需关系有望迎来改善。

风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。

美联储降息不及预期：美联储虽开始启动降息周期，但由于当前的美国宏观经济存在一定不确定性，叠加美国大选结果的影响，可能导致后续美联储降息幅度和节奏不及市场预期。

美国楼市复苏不及预期：当前美国住宅市场仍处于“高房价+高利率”的背景，住房的可负担性相对较低，一定程度上抑制了市场需求，可能导致楼市复苏不达预期。

研报：《美国楼市月度跟踪：新屋成屋表现分化，住房可负担性仍偏低》2024年12月4日

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834

刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825

林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046

陈颖 分析师 S0570524060002

戚康旭 联系人 S0570122120008