关注 | 一铺养三代还是一铺衰三代

香港以往有“一铺养三代”讲法，皆因铺位矜贵、租金稳定，若持有一个市区旺铺，真可足以养活三代。然而，随着铺市急速滑坡，不少“持铺业主”也陷入水深火热，以前一铺养三代，现在三代养一铺？

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凯施饼店老板及铺王后人都为铺而陷困

本港楼市有不少流传已久神话，除了“长渣必赚”，另一知名神话是“一铺养三代”。不过从两大重槌投资家族动作，以今时今日市况，一铺似乎再难养三代。

过往“一铺养三代”神话并非凭空创作，而是过去二、三十年港九各区都有海量成功例子。这类成功故事离不开第一代是做小生意，例如食店、杂货铺或卖衫，勤勤力力储了一笔钱，刚巧得悉铺位业主退休或移民，决心以积蓄及银行借贷购入铺位自用。第二代接手后，得力于毋须交租，可以较轻松经营生意。到第三代，往往会结束生意主力收租，又或因为分身家、移民，而将铺位出售套现，但埋单计数，就是收获最丰厚的一代。正因为这类故事各区都有，“一铺养三代”成为不少人投资铺位的信念。

不过时移势易,例如凯施饼店老板及铺王邓成波出现了投资太多铺位而破产的情况。早年凯施饼店投资物业获利甚丰，创办人萧伟坚更被指身家过亿。当时萧伟坚解释喜欢投资铺位原因，是投资铺位令饼店免受租金升跌影响，令这盘生意可以世世代代传承下去，他高峰期分店逾50间，但近年因财困遭入禀清盘，创办人萧伟坚夫妇更卷入官非，集团13个铺位据报已沦为银主盘。

除了凯施饼店，铺王邓成波家族近年积极出售物业，据报待售物业仍有25个，合计市值60.6亿元。近日又有两项物业放售，一是被称为“经典死场”荃湾海滨广场，据报意向价12亿元；二是油麻地弥敦道525至543号A商场，市值约7.2亿元。

凯施饼店及“波叔”家族，传承到第二代便要积极出售物业套现，反映“一铺养三代”成功方程式其实有不少变量。凯施饼店以其分店规模，加上手头的铺位物业，有条件再融资继续买铺，并租予自家饼店赚租，可惜三年疫情令饼店生意难做，铺位由资产变成负担，结果难以实现生意传承梦想。

再看看“波叔”家族新放售的两项物业，虽然海滨广场有颇高知名度，曾借出拍摄多部电影，去年更成为姜涛MV取景地。但近年荃湾西站周边已有多个大型新商场落成，位置上海滨广场反而成为孤岛，主要客源为屋苑居民，又为将部分楼层改为健身中心、攀石场等特色设施，现时多个旺区商场铺位不乏投资选择，海滨广场似乎较难吸引投资者斥12亿作为民生商场及改建特色设施。反观油麻地商场，虽然位置上处于旺角、尖沙咀两大游客区之间，但商场布局及位置，或会吸引大型保险公司购入作为尊尚客户服务中心，方便内地客查询保险产品详情，再顺道到旺角或尖沙咀购物。

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“铺二代”恐沦“债二代”

除了两大铺王的下场惨惨惨之外，记者近期与一位地产代理陈先生闲聊，他说有一位客人打电话求救，指其父亲于2018年把价值1200多万港元的铺位转名给他，原以为翘脚无忧，岂料这几年市况剧变，该铺位现时以700万港元放盘也乏人问津，同时每月须供款2.6万港元，收租1.5万港元根本不够维持，令这位铺二代要打工赚钱还贷，十分无奈。

铺二代表示自己家里经营食肆，他属于“半个老板”，父亲多年前以数十万港元购入自置铺位，到2018年升值至1200多万港元，市值月租约3万多港元，但父亲多年来一直坚持自营餐厅，并无放租。

他继续说，母亲早逝，父亲长期独身，至疫情前结识了一名中国女子，并萌生退休念头。父亲提出把铺位转名予铺二代名下，但转名后要加按套现500万港元，让其北上养老。鉴于当时铺位市值1200多万港元，即使扣除500万港元按揭，净值仍达700多万港元，有点似“分家产”，父亲把财产传承予儿子。不幸的是转名后不久便爆发疫情，由于生意欠佳，铺二代惟有把餐厅结束，索性纯收租。初期每月租金有2万多港元，后来疫情恶化，铺位亦曾丢空长达一年。熬到“通关”他终于找到租客接手，租金则降至1.5万港元，还须签下3年死约，期间不得加租。随着息率飙升，现时每月须偿还贷款2.6万港元，意味着铺二代既无法从铺位赚取收入，还要每月填补1万多港元，他唯有打工赚钱以免“断供”。

面对此包袱，铺二代尝试把铺位沽出，可是由1200多万港元陆续“劈价”至850万港元、700万港元，仍乏人问津。若铺价进一步下跌，不排除会变成负资产。他慨叹“以前做老板，玩玩车，打打球又一天”，在高峰期坐拥4辆名车，每次改车花费数万港元面不改容，岂料现时这样坎坷，家有妻儿，还需打拼。身处人生交叉点，究竟应该“壮士断臂””降价至600万港元卖铺，抑或“多守几年”等待市况好转呢？

一些网友对这个故事主角寄予同情，由于拖着一笔按揭负债，随着地产市场剧变，铺位市值一旦跌穿按揭余额，“铺二代”恐将沦为“债二代”。又从另一角度看，该名铺二代的父亲在2018年铺市高位精准套现500万港元，携女伴北上退休，享福快活简值是眼光精明。

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市值急滑坡 难再养三代

其实，物业代理陈先生说，从这事实看到，很多人对“一铺养三代”存在误解，以为拥有一个铺位物业便能确保三代无忧。而个中成功故事的“第一代”往往像该父亲一样，本身是草根创业者，在早年创办餐饮、零售、跌打、装修之类小生意，略有成绩之后咬紧牙关购入自置铺位，继续努力打拼。

陈先生说，在2018年前后高峰期，香港旺角、湾仔等地一个普通经营云吞面铺、药材铺、二手书店的铺位，市值动辄达到逾亿港元。“铺二代”若在此刻继承家业，接近小富门槛，想必踌躇满志。假如一切顺风顺水，上述个案铺位确实能保障“第三代”亦丰衣足食，应验“一铺养三代”之说。

不过，近年形势大逆转，包括美元从超低息转为急剧加息，香港社会动荡，加上电商冲击及中国消费市场“抢生意”，大批市区旺铺早已跌价六七成，负债沉重的投资者十分苦恼。他更笑说，相对来说，该位铺二代承继家传铺位并非市区核心旺铺，属民生地区铺位，贬值已不算太多，这代表亏蚀不算太多，如果是铜锣湾罗素街的铺亏损更严重。

他强调，当然，也有不少“一铺养三代”成功故事，个中关键往往是“第二代”如何处置家业。由此可见，所谓“一铺养三代”并非那么简单，须结合努力、时运、坚定及正确决策，再受长久岁月洗礼和沉淀，方可望创出传奇。香港经济及铺市倘持续恶化，“铺二代落难”故事恐怕会愈来愈多。

纪惠集团行政总裁汤文亮就认为，一铺是三代人的成果，说一铺养三代，倒不如说三代守一个铺。铺位从来都是价值不菲，第一代人买铺位的人大多数自用，他们做一些民生需求生意，从粮油杂货到凉茶，较高级的是冰室，即是茶餐厅前身，他们大多数可以守得住，问题是他们有多少儿女，有没有儿女愿意接手。在六，七十年代，香港经济起飞，大多数年青人都不会甘心守在一个铺位，就算有很多儿女，也未必有人肯接手，况且，铺位又升值了不少，做儿女都不希望见到父母太过辛劳，便怂恿父母将铺位卖走赚钱，这可算是一个好结局，不过，铺位卖了就没有。

他强调，有时也不能敌得过经济大循环，1997年大家都是胜利充昏了头脑，大家都炒楼，若果有一个铺，必然会得到不错信贷，过度借贷，后果就是铺位变成银主盘。所以他认为，一铺养三代是没有错，但是三代是否会同心恊力守住一个铺，就算是，亦要敌得过三代之间经济循环，楼市好的时候，会有人出高价引诱，经济环境不好时，有人会迫你卖楼。守不守到要看天意。

来源：香港经济导报

作者：何洁霞 本刊主笔

编辑：芦梦婷

审读：刘妍伶、舒志勇

监制：康剑波