文旅地产大哥华侨城的“至暗时刻”

图源丨华侨城官网

央企华侨城正面临一场艰难的困局。

造势多年的成都金牛大悦城迟迟未能兑现，在大量网友质疑运营方兑现能力的背后是华侨城所面临的巨大资金困境。

11月底，在武汉，华侨城旗下地块因迟迟未能推进打造，陷入停工状态，政府计划收储。

全国其他地方，华侨城也爆出多个项目停工。一场大的危机似乎正向华侨城扑面而去。

公开信息显示，华侨城成立于1985年，总部设立于深圳市，隶属于国务院国资委，是一家大型国有中央企业。

集团业务包含文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子科技等多个领域，主要形成以文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子科技产业等相关业务方面的投资。尤其在旅游产业方面，华侨城在全国开发不少著名文化主题公园，如，世界之窗、中国民俗文化村、欢乐谷等。

正因华侨城大量文旅项目为其带去高收益的同时也让其在行业中拥有较高知名度。但华侨城依然还是一家主力依附于地产发展的企业，伴随整个行业下行，华侨城难逃厄运。

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成都金牛大悦城因华侨城资金问题停摆

规划落地于2022年，由成都华侨城与大悦城合作打造的成都金牛大悦城，最早计划于2023年底开业运营。

项目由华侨城投资建设，引入大悦城商业品牌。用专业人士的话讲，他们的“联姻”原本是一件好事，大悦城有强大的运营能力和招商能力，华侨城有强大的品牌资源，属于强强联合，项目值得期待。

时至2024年底，项目依然没能兑现，甚至自2023年起进入停工状态后便再没动静。最近一次相关部门对此回复称，开发商表示受市场经济影响，拟签约的主力店铺纷纷减少在成都区域的投资计划，无法按原计划配合入驻，为避免室内装修造成二次拆除产生的资源浪费，业主方暂时停止了室内装修、总平铺装等相关工作，业主方将于2024年底至2025年初完善项目周边硬质铺装和环境提升工作。华侨城方近期正与意向合作商深度洽谈合作模式，调整该项目商业定位、经营策略和开业时间。

然，实际情况与上述回复大相径庭。

有知情人士向文轩财经透露，不是大悦城不干，大悦城方还是有愿意落地，主要是华侨城资金出了问题。后续还需投入几个亿用于装修，对其来讲压力较大。

02

武汉退地回笼资金？

11月底，华侨城发布公告，政府部门拟对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩）进行收储。

根据华侨城A公告，上述被收储土地位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖北路、信和西路围合区域，土地用途为住宅、商业服务、公园与绿地，土地面积为7万平方米，合约105.32亩。据天眼查信息，该地块属华侨城旗下全资子公司——天创公司所有。

原计划该土地要建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目——华侨城·欢乐天际中央区TOD商服组团。按照规划，项目包含350米天际塔楼、艺术人文公馆、主题化独栋企业公馆、城市精英轻奢公寓、场景化城市庆典广场、创新体验型零售商业、商业街区、中央生态绿轴、超星级酒店等多种业态，预计投资146.2亿元。华侨城2024年半年度报告显示，目前已投资84.8亿元。截至目前，华侨城·欢乐天际中央区TOD商服组团的开发进度仅25%，累计竣工面积为30.9万平方米，商业部分始终未能呈现。

该项目的打造进度也被网友高度关注，时常在政府公开平台中了解其动态。实际上今年8月份就有信息回复表示，该项目因建设单位资金问题，处于停工状态，且暂未办理复工手续。

对于此次土地收储的具体金额，华侨城方面表示，将依据武汉市土地整理储备单位委托的第三方土地资产评估公司所出具的土地价值评估结果，并结合政府评估结果和审计意见，最终确定收储补偿金额。按照土地出让政策，此番退地华侨城将承担一定比例的违约金。

有专家分析，政府收储可在一定程度缓解房企面临的现金流问题，但与房企当初拿地市场较为繁荣阶段的价值评估相比，政府评估最终金额可能会存在显著差异。且项目前期投入部分可能难以完全通过政府收储来回收。

如此看来，土地被收储这步棋，“亏本”可能性较大，但和如果持续打造项目未来投入相比，华侨城在“及时止损”。

03

多地频繁出售资产 今年累计总价超30亿

实际上最近一两年华侨城在全国多个城市频繁出售资产。

上海联合产权交易所11月13日对外披露，云南文产城市商业文化综合投资有限公司100%股权及转让方对标的企业全部债权挂牌转让，转让方为云南创意文化产业投资有限公司。该企业于2014年6月注册，该项目本次转让底价为3637万元。在转让方简况信息一栏，该标的所属集团或主管部门名称，显示为华侨城集团有限公司。

该项目也并非首次挂牌出让，曾于10月16日至10月29日以4676.16万元的底价在产权交易所挂牌转让，此后于10月30日至11月12日以4156.58万元的底价挂牌转让。一个月内两次挂牌转让，价格相差了一千多万。

• 10月28日，在江苏，华侨城集团以23.79亿元的底价，挂牌转让江苏融德置业有限公司100%股权及转让方对标的公司24.29亿元债权。
• 10月29日，以2.49亿元的底价，转让无锡兆禾文化旅游发展有限公司33%股权及24619万元债权。
• 11月7日，其挂牌转让昆山康盛投资发展有限公司60%股权，出让底价2.516亿元。

据不完全统计，今年10月至11月内，华侨城已累计转让出售旗下五项资产，总价超过30亿元。实际上，2020年至2023年，华侨城便开启频繁卖项目之路。

• 地产项目中，华侨城2019年至2023年出售重庆、襄阳、广州、云南等多个城市及地区项目或公司股权。
• 文旅项目中，2020年至2023年，华侨城出让成都欢乐谷51%股权；以及襄阳华侨城90%股权等大约6起转让。
• 酒店项目中，2020年出售丽江两家酒店100%股权。2023年公开出售上海宝格丽酒店。

关于频繁出售项目，华侨城表示，是为了进一步优化资产配置、提高资产运营效率，并为公司持续发展注入新的动力。公司坚持以销定建、以收定投的策略，并积极进行资产盘活工作。结合各地政策，及时与政府、意向方沟通存量商品房、酒店、土地等资产处置盘活事项，在市场价格公允、合理合规的情况下考虑出售盘活。

04

华侨城A股营收持续下跌 下行压力大

目前华侨城集团旗下上市公司分别为：华侨城A、深康佳A、云南旅游、华侨城（亚洲）4家上市公司。其中华侨城A主要以房地产和旅游为主营业务，2024年半年报中，华侨城A股房地产业务占比50.46%；旅游综合业务49.21%；其他业务占比0.32%。上述退地或抛售项目大多来自于华侨城A。

从华侨城A财报来看，公司业绩持续承压，2022年华侨城A亏损109亿元，2023年亏损64.92亿元。截至今年前三季度，华侨城A亏损仍在持续。

2024年上半年，华侨城A半年报显示，公司期内实现营业收入230.11 亿元，其中，房地产业务收入116.12 亿元；上半年毛利率同比下降5.68个百分点，实现归母净利润-10.56亿元。

今年前三季度，华侨城A实现营业收入293.3亿元，同比下降7.7%；归属于上市公司股东的净亏损约23.5亿元，同比增加29.76%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损约25.14亿元，同比增加25.68%。

华侨城方面解释称，亏损的主要原因是其结转项目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分项目利息费用的增加和联营公司亏损等。

11月1日，投资者调研活动中，华侨城A披露，根据房地产市场走势、公司经营策略以及各项目实际情况计提减值，2024年1-9月资产减值损失为2.22亿元，同比下降91%。

前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额约16.67亿元，同比减少29.49%，减少的原因主要系销售回款减少所致；投资活动产生的现金流量净额同比下降588%，主要系收回合作项目投资款减少所致；筹资活动产生的现金流量净额同比下降335%，主要系新增借款金额减少所致。

截止到今年三季度，华侨城A归母公司净利润亏损总额高达197.43亿元。持续亏损在资本市场引发关注，在深交所互动易平台上，已有多名投资者针对此提出质疑，若2024年公司无法扭亏为盈，公司是否2025年会被ST，公司是否有防止被戴帽的预案。

面对业绩压力，华侨城在11月1日的投资者调研活动中表示，公司将重视现金流管理，采取灵活销售策略，加快存量项目去化速度，以确保资金快速回流。同时，公司还计提了资产减值损失，以降低经营风险。

经过三十多年发展，作为国内文旅和地产龙头企业，也难逃大势，进入发展历程中的“至暗时刻”。

文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进就目前华侨城的现状分析认为，央企在本轮房地产市场调整中，更应该发挥稳定器作用，同时发挥央企的示范和牵引作用。对于华侨城具体项目运行中的一些问题，固然也有行业调整的问题，但企业自身应该更加严格要求，尤其是做好产品开发和企业资金现金流稳定等工作。必要的时候，要对标其他央企，在新一轮发展中找到更优质的发展路径和方向。