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近期，位于圆明园旁的海开·圆明天颂完成了交付工作，堪称北京楼市“教科书式”交付。圆明天颂不仅为238户业主交出了完美的答卷，还通过三年左右的时间，从开盘业绩、产品品质、交付兑现三个维度展示了海开控股对于高端住宅的精准把控和研磨实力。

今天，来聊聊最近海开控股旗下一个被二手房业主强烈反对的海淀热门楼盘——颐海澐颂

两个月前，北京自规委公示了颐海澐颂项目的方案。10月11日，针对该项目的设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩：“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价及其他二手房保值。”建设单位则信誓旦旦回复：“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

海开控股的答复很巧妙，也不是完全错误。的确，该项目没有外置敞开阳台，但它有内置封闭阳台，而且设计得非常隐蔽。南向没有阳台，但北面和侧面有阳台，不过阳台面积不大，宽度估计在60-70公分之间，等于变相赠送了阳台。

这两年，楼市下行十分厉害，北京一些区域的楼盘规划审批尺度放宽，地产商通过送阳台、露台来吸引买家，已经见怪不怪，顺义、丰台、大兴、石景山、昌平等地均有覆盖。此举的目的是为了让地产商的房子更好卖（海淀西山观复卖得多惨），这样做也能拉动土地市场；同时，购房者也得到了实惠。但海淀向来比较严苛，尚未在宋阳台上松动。

现在，颐海澐颂在海淀打响了偷阳台面积的第一枪，对没有赠送阳台的新楼盘和老小区进行了降维打击，也难怪永丰南片区的老小区业主们会投出反对票，反对“该项目有阳台规划”。当然，最紧张的还属周边的新盘操盘手们，已经开盘的中海中旅西山观复没有阳台，只有飘窗赠送；保利建工嘉华天珺也不会有阳台。

颐海澐颂属于海开永丰南，销售指导价9.3万/㎡，而永丰北的项目是保利的嘉华天珺。这两个项目直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，属于直接竞品。

大家别忘了，今天海淀功德寺地块已经被拍走了，年底前案名和产品系也会曝光，这对上述几个楼盘的大户型产品都是冲击。因为在我看来，买得起西山观复、颐海澐颂、嘉华天珺大户型的购房者，一定会选择更优的海淀功德寺地块。

所以，颐海澐颂做内置阳台也好，嘉华天珺提升品质也好，都在情理之中，都是为了让购房者满意，购房者满意才会刷卡。

再来说下，海淀即将要开盘的两个楼盘：永丰北的嘉华天珺，以及永丰南海开的颐海澐颂。嘉华天珺和颐海澐颂面积段高度重合，距离也相距不远，是直接的竞争对手。周边另一个销售情况不太理想的新盘，这里就不再提了。

保利嘉华天珺位于海淀永丰北的大牛坊板块，该板块近些年变化很大，尤其是商业。地块旁边几百米就是海淀大悦城，已经开始搭建各种景观，预计今年年底就能开业。原来商业配套是永丰北的弱项，但有了18万平方米的大悦城加持，基本算是海淀北最好的商场综合体了。地块旁边还有已经开业两年多的悦界，目前非常成熟。板块内的汇德里、幸福里润园、栖海云颂基本已经售罄，目前富华里还有现房在售，而栖海云颂接近尾盘，偶尔有房源放出。这里要么选择二手房，要么等待即将开盘的嘉华天珺。

保利嘉华天珺项目分为东、西两个地块。东地块容积率2.0，共有15栋住宅，总高6-15层，设有下沉庭院；西地块容积率只有1.7，共有9栋楼，总高8-11层。户型面积段包括约89㎡、99㎡、116㎡的三居，以及126㎡、131㎡、170㎡的四居，销售指导价为9万/㎡，项目也有一些不利因素，比如地块周边的回迁房大牛坊社区，可能会对板块的房价产生一定的影响。项目预计11-12月份开盘，开盘有折扣！

嘉华天珺的户型产品涵盖建筑面积89㎡-99㎡-116㎡的三居，以及126㎡-131㎡-170㎡的四居，采用平洋房＋小高层组合，外立面采用石材加其他材质，配备会所和泳池。项目的高清户型图和更多详细资料，可以点击下方图片长按识别查看，也可以点击下方小程序查看。

再来，看看永丰南海开的颐海澐颂。项目是海淀山后近几年唯一一块临学校、临产业园、配商业，又临铁的地块。比这个项目更优的，只有刚刚拍走的功德寺地块。

这块地是今年6月初，海开单枪匹马以79.17亿元拿下的永丰南地块，溢价率仅为1.5%。近日，海开永丰南地块案名定为【海开·颐海澐颂】，与栖海澐颂同属一个产品系。

项目分为南北两个地块，北区0058地块定位纯改善，共6栋楼，6-15层的洋房+小高层；南区0072地块定位刚需+改善，有9栋楼，13-15层的小高层。户型为建筑面积约95-169㎡，指导价9.3万/㎡。相比周边的二手房，9.3万的指导价并不算贵，西北旺这边的二手房价格基本都在八九万甚至10万以上。

户型具体的套数为：95㎡左右的小户型，29套，数量较少；110㎡左右的三居室，142套；116㎡左右的三居室，85套；123㎡左右可三居可四居的户型，176套；143㎡的大户型，58套；149㎡的大户型，80套；154㎡的大户型，32套；164㎡的大户型，40套；169㎡的大户型，20套。其中140㎡-170㎡的户型在北区较为常见，且可能实现一梯一户。

开盘价格可能在整体均价9万以下，特别是小户型套数较多，给客户较大的优惠。此次外立面设计惊艳，同区域内堪称天花板级别，还配备了双会所。

项目位置无可挑剔，东侧紧邻16号线永丰南地铁站，一站可达西北旺，两站可达马连洼并换乘13号线，地铁通勤极为便利。

教育方面，海淀一直在加强该区域的教育资源，地块北侧即是中关村三小（科技园分校）。根据规划，海淀建华实验学校将迁至永丰南，提供小学、初中、高中12年一贯制教育。

商业配套方面，项目距离中关村壹号大约1公里，地铁一站可达已开业的西北旺万象汇。北侧约3公里处还有海淀大悦城，预计年底也将开业，待永丰南交付后，周边规划的设施都将陆续到位。此外，地块自身配有两块商业用地，满足日常生活需求不成问题。

产业方面无需多言，中关村软件园聚集了腾讯、新浪、联想、百度、网易等多家中国互联网巨头。永丰、翠湖现已成为海淀产业外溢的主要板块，这也是支撑海淀北部房价的核心因素。

项目唯一的不利因素是六里屯垃圾填埋场距离项目较近，约200-300米。

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