中海北京两公司座次重排：北京新城公司153亿拿下北京总价地王，半年销售额超过中海北京公司

北京市场难得在年末推出的巨无霸地块，让急需补仓的中海地产完成了一记绝杀。

11月29日北京正式拍卖的一宗组团捆绑巨无霸地块，由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块组成，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起拍价高达153亿元。

153亿，这个数字注定会被刻在北京土地拍卖的历史上，一同刻下的，还有拿下这块地的中海地产。

0.21%的溢价率，销售指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米以及7.9万元/平方米，中海戴上了“总价地王”的皇冠，也一举在北京拿地榜冲到第一。

“流速和利润可能是比较大的挑战。”一位开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

今年前十个月，中海在北京的销售额为378亿元，以超过百亿的优势领先第二名华润。但权益拿地金额却只排在前五。而去年同期，中海在北京拿地排名第二。

关键城市上海也是面临相似的情况。

前十月中海在上海的领先优势更大，444亿元的销售额超过第二名华润200多亿，但在土地市场只拿了一块地，被华润大幅甩在身后。

拿到北京巨无霸地块的前一天，中海在上海以36.45亿元拍下杨浦区N090602单元K8-05地块，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.33%。上海中原地产资深分析师卢文曦分析：“杨浦这个地方，很多金融行业的人在买，因为他们在陆家嘴工作，但那边的价格太贵，其他地方又太远，杨浦正合适，所以从去化和购买力上看，应该没问题。”

两天时间，中海在关键城市抛出近200亿补仓。不仅能大幅扭转前十月权益拿地五名开外的局面，同时对于维持头部地位吃下了一颗关键的定心丸。

内部“赛马”冲出黑马？

在北京，中海有两个公司。

由张欣领衔的中海新城公司和由倪健刚领衔的中海北京公司，两家兄弟公司在北京施行“赛马制”，同台竞争。过去五年，中海一直是北京市场的销冠，跟这种“赛马制”不无关系。

这次拿到153亿地块的，是中海新城。中海新城2007年在石景山扎根，之前业务一直在石景山，主要业务的方向是城市运营。

“中海新城做了一些大片区的城市开发，所以它不是传统意义上的开发商，跟中海北京形成了业务上的互补。中海北京就是传统的开发商，目前主力项目，一部分在丰台，还有海淀和昌平，所以两个业务领域之间是有明确划分的。”合硕机构首席分析师郭毅向《凤凰WEEKLY地产》表示。

她分析，酒仙桥、十八里店和小红门其实都是片区开发，处在起步的阶段，需要像中海新城这样的城市运营公司参与。不仅仅是住宅开发和销售，更多的是把整个片区域的配套提升，“它不是一般开发商的业务逻辑”。

2022年，中海北京公司销售额超过400亿元，中海新城仅有100多亿元。

局面在今年出现了变化。

中海新城开发的豪宅项目中海京华玖序在今年6月30日入市，项目开盘当天网签175套，总成交金额62亿元，平均每套3400万元，去化率接近八成，位列上半年北京项目销售金额榜第一。截至目前，项目网签数据上升至239套，签约面积4.2万平方米，按照成交均价17.5万元/平方米计算，其销售额达到了75亿元。

中海新城上半年项目网签金额112.8亿元，超过了中海北京公司。

与之相比，尽管中海北京公司旗下楼盘数量众多，目前有10多个项目在售，但上半年累计网签金额合计86.6亿元（全口径），其中有部分项目的销售情况并不太理想。

比如，中海公园里项目，东方雨虹在2023年10月8日拿地，后来转手给了中海。该地块成交金额高达40.135亿元，溢价率15%，楼面价大约是4.89万元/平方米。住宅销售指导价却高达7.8万元/平方米，直到2024年3月1日才拿到预售证，目前仅签约了30套房源。

153亿地块拿到手后，中海在北京市场实行了多年的“赛马制”，恐怕真的要冲出一匹黑马了。

年底密集补仓

年底的集中发力对于弥补中海在核心城市的货值，保证明年的销售至关重要，特别是巨无霸地块。

“除了这幅巨无霸地块，万泉寺地块大概率也要被中海北京公司拿下。”上述开发商人士对《凤凰WEEKLY地产》透露。

11月4日，位于北京丰台西南二环外万泉寺村的一宗宅地正式“转正”，起始价110.54亿元。值得注意的是，在这宗地块的出让文件中，并未提及是否设置合理土地价格上限和销售指导价。

据悉，上述地块具体为丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块，位于丰台区太平桥街道，土地性质为R2二类居住用地，用地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米；预计将于11月28日9时起开始竞价，截止时间为12月12日15时。

“虽然体量大，地块都不错。年底别家都没钱了，中海和区里谈，更容易获得优惠条件。”上述开发商人士表示。

今年，中海的拿地规模有着明显的缩量，从前十个月拿地情况看，中海的权益金额才209亿元，排名第七，新增货值477亿元，排名第六。

去年同期，中海权益拿地金额已经达到了897亿元，排名第一，这巨大的差距，说明了中海今年的投资策略也趋于保守。

“中海现在的投资纪律性非常强，就是集中拿核心区域的核心地段，”一位中海内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

而从投资区域看，中海在京津冀拿地排名第三，在长三角和大湾区均跌出前十，特别是在上海仅拿了一块地。

卢文曦表示：“中海在上海的公开市场没啥收获，主要也是运气不好，几次热门地块都没有摇中。”

刚刚结束的土拍，10幅地块中海报名了7幅，仅次于华润，然而仅有一块入账。

从北京和上海两场土拍看，中海和华润的“龙虎斗”逐渐升温。

北京的巨无霸地块就是两个直接竞争对手的对决，北京资深地产评论人泽龙表示：“这不是一场简单的土拍，这不是一次常规的对决，这是起始价153亿的大佬门阀游戏。”

而在上海，华润报名了8幅地块，中海则是7幅，双方也有数次直接竞争，最终华润胜出，拿下了三幅地块。

北京前十月的销售额，中海以378亿元，以超过百亿的优势领先第二名华润；而在上海，中海的领先优势更大，444亿元的销售额超过第二名华润200多亿。

年末中海与华润在京沪两地土拍市场掰手腕，显然无力扭转今年的销售排名，而明年的竞争或许已经在此刻打响了。