内审干货——商业租赁管理之“资产”审计，有啥可审？咋审？

内审干货——商业租赁管理之“资产”审计，有啥可审？咋审？

ID：内审师修行与实战

有同行发私信，想让唠唠商业租赁审计，小编之前已经发布过相关文章，只不过相对简要！

商业租赁业务一般由独立商管公司负责，有独立运营体系和团队，业务不太复杂，就是招租和商户管理；

商业公司的组织结构和岗位设计也不复杂，基本上就招商和商管两大类，其他如行政、财务都是极少人或由集团内其他分子公司的人员兼职！

别看业务简单，但流水很大，如果你真要去审计，东西一点也不少。

除正常的行政、财务、信息化等基本业务之外，具有商业运营特色的业务就有不少：资产管理、招商管理、价格管理、运营管理、欠租催收、商业物业服务、多经业务等等。

为了更具可操性，小编此次只简单唠唠商业租赁中的一小块：资产管理。

不要小看资产管理，它是商业管理的基石，如果这一块出毛病了，不仅会造成重大损失，还会给后续管理带来很大麻烦和问题！

就像楼房地基一样，地基没建好，房子越高越危险！

1.商业公司的“资产”是啥？

如果把商业公司比作一个制造企业，那他的资产核心就一个：商铺（后文也会用商铺代替其他资产），当然也可能有一些其他设施。

对商业公司“资产”的理解，不要陷入财务核算定义之中，商业公司对“资产”的定义应是：能直接用于出租的，能带来租赁和管理收益的资源都是资产，它包括：房产、车位、场地、广告位、广告牌等等。

这是为了便于理解，小编的一家之言，勿要较真儿，本质上只是租赁权。

该处资产不包含设备类的出租物，只针对以房产为主的相关不动产租赁，审计对象，也仅针对商业管理公司所经营的所有房产及相关不动产。

2.资产的完整性

商业公司一般不拥有房屋所有权，多是从第三方（主要是集团旗下其他公司、托管公司、委托租赁单位等）获取房产租赁权，然后收取管理费的一种经营方式。

所以，审计资产，就要从源头上查看商业公司拥有的资产是否完整：是否所有房产都登记入册？是否都用于出租？是否有可开发资源？

（1）房屋资产的完整性

可以对比分析现有资产明细、设计图纸、房产移交手续、委托经营手续，再查看手工台账和商业系统资产台账，对比套数、面积。

重点查看：（1）商铺漏记、少记；（2）商铺应出租而未招租。

（2）多种经营类的资产完整性

除房屋之外，还要看可以开发的商业资源，是否充分开发？如：商铺前场地、有商业价值的公共区域、墙体广告位与广告牌、停车位、售货机器场地费等等。

或许能发现很多具有商业价值的“资源”未被开发成“资产”，可通过现场盘点来查看是否存在漏项。

3.资产分类

商业租赁资产，不同商业公司有很大不同，出租物也比较繁杂，所以，要理清资产就要明确资产分类，越明细越好！

对于房屋类资产，可参考三种分类方式：

（1）来源分类：自有产权、委托经营房产、零星托管房产、售后回租房产等。

（2）状态分类：只租不售、租售同步、只售不租，此分类主要用于地产集团销售不出去的商铺，让自家商业公司出租使用的房产，之所以有“只售不租”，是为了让商业公司更好的保证资产完整性。

（3）按房屋性质分类：底商、独立商业、写字楼、住改商、市场、酒店、公寓、停车厂、甚至学校幼儿园都可以。

上述分类只是参考，不同公司有不同的分类方法，至于多种经营类的资产，可另行分类管理。

审计时可以看：公司是否对资产进行分类管理？有无分类？分类是否准确？

因为不同的资产类型有不同的经营模式和风险，需要把基础打好。

4.铺位编号（或铺位名称）

为便于管理，我们可以直接将铺位号和铺位名称当成一个东西：房源的唯一ID！

这一点做不到位，就会变成后续商业管理混乱的源头之一：出租混乱、报表混乱、遗漏或找不到铺位等等。

把商铺位置当成铺位名称或铺位编号，其实是相对合理的；

有些企业也会将“产权证”上的房源号当成铺位编号或名称，也没什么问题；

就算你任性，不参照位置，不参照产权证，只按自己顺眼的方式编号，也不过分！

关键是：你们要有统一的编号规则。

单个商铺的编号要具有唯一性和稳定性，不要今天用这个号，明天用那个号，不要今天用数字编号，明天用品牌名称编号。

知道了控制要点，审计程序就很简单：查看商铺编号，了解编号规则，并对比：资产台账内的编号、商业系统内编号和商铺实际编号，查看差异和原因。

可以着重关注一下“商铺合并拆分”的编号：是否有统一的编号规则？是否执行？

5.资产交接手续办理

商铺从哪儿来的？买的？租的？委托的？

不管理哪样，都需要有一套交接手续。

以地产集团旗下的商业公司为例来说，最常见的问题是：开发公司向商业公司移交时，未办理移交手续，造成商铺不知道该不该往外租，各说各话，造成商铺闲置。

尤其是一些在售商铺，房子一边对外销售，一边又需要出租的，没办理移交手续或手续不清不楚的更容易乱套。

商业人员想出租就出租，不想出租就说没移交。

或者，销售部门一直不办理移交手续，商业公司也不敢出租！

总之，没移交手续，除了会造成商铺闲置外，也会影响商业规则、公司任务目标和业绩考核。

6.面积管理

一套正常经营中的商铺，最少应该统计3个面积：产权面积、可租面积、合同面积！

产权面积：就是不动产证上的面积，如果没产权那就是0面积；

可租面积：除了产权面积外，一般还包括部分公区面积或其他赠送面积，往往会大于产权面积；

合同面积：租赁合同中的面积，根据与客户的协商而定，可大可小！

审计要查的重点是：可租面积小于产权面积的原因？合同面积小于要租面积的原因？

有些是合理的，更多的是不合理！

比如：产权证出来前后，面积有调整，该调大的不调，该调小的却调了！

还要重点查一下商铺拆分合并带来的影响，为了便于出租，不同商铺合并到一起或一个大铺拆分成若干小铺，这是常发生的事儿！

除了查看拆分合并手续的合规性之外，重点看前后面积变化是否合理？

7.商铺基础信息的完整性

除编号与面积外，商铺其他信息也很重要，需要纳入资产台账内进行登记。

例如权利人信息。

收租人：也是产权人，商铺的拥有者，也是租金的收取方，可能是个人，或是公司，或是全体业主，或是无主！

管理费收取单位：一般是商业公司，如果有多家商业公司时，应做好登记区分，毕竟不同区域的商铺需要不同的注册公司。

物业费收取单位：或许由商业公司自管自收，或许找第三方物业公司。

这三种权利也可以合三为一，全部由商业公司收取，然后再转交给相应权利人，此种操作要注意“房产税”问题，增值税筹划问题，此话题不多谈，后续会在商业财务审计中体现。

权利人管理信息会涉及到一些文件，如：房委托租赁协议、租赁协议、托管协议、物业服务协议、或者三方、多方租赁服务协议等相关合约，这些资料的关键信息都保留台账登记。

8.档案管理

很多商业公司管理比较粗糙，并没有建立资产档案，很多小公司能找到历史的租赁合同就不错了。

但是，做好档案管理，对招商与运营有很大价值。

比如：设计图纸与户型图，如果每次出租都要现找，很影响效率。

基础档案管理一定要有，且要一铺一档，应留存：产权证或复印件、户型图、施工图纸、水电改造图、消防改造图、装修改造记录、托管或委托租赁协议、历史定价文件等等。

如果你们已经上线商业管理软件，那就最大可能地利用软件功能，将应该有的基础信息都录入系统，以保证信息的留存和共享！

9.法律风险

是否拥有出租权利？比如：公共区域、未托管个人房产、配套设施、加建商业等。

审计时，重点看那些可租面积大于产权面积的、看那些无产权房，看未托管的业主房等等。

从法律上来说，上述资产用于出租几乎都是不合法或侵权的，但现实情况是：只要能赚钱，都在出租！

我们所要关注的是：是否有纠纷？是否有人举报投诉？是否有协调程序和应对措施？重大风险的资产是否仍在持续经营。

同时，查看合同签订情况和收租方式，是否涉及税务风险。

结语

实际业务中有太多复杂情形，并不像小编说的这么简单，比如：本来10间商铺在一起，可以整租做一个商超或饭店，但是，就有其中一家业主非不托管，你就没法出租。

就像高速路中间的一户钉子户，它不搬迁你就得绕道！

所以，处理与产权人的关系，也是资产管理中比较复杂和闹心的一份活儿计。

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