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苏河封面豪宅「越秀·苏河·和樾府」三期

预计12月加推

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将推建面约103-130㎡三房

低密住区+原石钜制+超高装配

类1梯1户，无连廊飞机户型

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近期，土地不再限价、取消房地联动价、新房不再集中公示等消息接踵而来。

新房市场上，嘉佰道突破9.8万/平联动价，涨到了10.4万/平；中海徐汇滨江项目也从14.2万/平涨到14.6万/平，成功触发积分。

过去人们谈地段、谈规划、看倒挂，对于房子的本身质量反而不怎么上心。当楼市理性的时候，不少人发现，稀缺地段与高居住品质共筑起的价值屏障，才是牢不可破的优质资产。

作为苏州河仅剩的一线待售住宅，百万方半马森林公园环伺，地段稀缺性无可言喻！

同时，老牌国企越秀地产倾情钜献，打造1.8的超低容积率豪宅作品。宽阔栋距+内外园林+南向瞰河+原石豪宅住区+高定会所，超高装标，尽显奢华气质。

另外，上海市民期盼已久的北横通道即将全线通车，主要连接长宁、普陀、静安、虹口及杨浦等中心5区，是上海东西向第二条交通大动脉，它距离项目只有1.4km！

当苏州河遇上越秀·苏河·和樾府，相互碰撞，究竟会产生怎么样的火花？

1苏河旁，最后一块待售宅地

大宅气度尽显

“一江一河”规划，是在上海的顶层规划设计中最为关键的一个。

如果说黄浦江沿岸是一张向外展示的名片，那么苏州河沿岸就是这座城市的秀气内里。2035规划中，它定位“世界级滨水区”、“特大城市宜居生活的典型示范区”。无论是滨水空间景观、生态环境品质还是滨河步行空间等等，将来都是朝着宜居度的方向发展。

30年来，苏州河更新总投资耗费约400亿，苏州河上海境内约50KM，相当于1KM花费8亿，1步8万造价！

傍河而居，眺望河景，背靠苏州河的土地，是宝贵的、不可再生的资源，享有的苏河价值千金难买！

这样的背景下，越秀·苏河·和樾府，作为一线苏河两岸最后一幅待售的规划用地，（苏河两岸的一线滨水住宅用地总共只规划了64幅，其中62幅是已经建成的现状小区，只剩下两幅土地在建，其中一幅是已售罄的苏河玺）错过它，后续再无进驻苏州河的机会。

同时，越秀·苏河·和樾府臻稀的程度并不仅限于此。

它是对公园+苏州河景资源的双重占有！

众所周知，上海的人均绿化面积少得可怜，只有约12.5平米。但是富人区的平均绿化远高于普通人。从卫星遥感地图往下看，很轻易的发现那些特殊的存在。比如碧云社区绿化率高达70%。一眼望去，碧绿无垠。

同样的，越秀·苏河·和樾府被半马苏河公园环抱，东侧是规划绿地。居住在此的宜居度与松弛感，是同价位段其他项目无法比拟的，这是与生俱来的地段天赋！

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半马苏河公园，是苏州河沿线面积最大、腹地最深的滨水生态空间。整体规模加起来近50万方，体量是陆家嘴中央绿地的约5倍，中山公园约2.5倍，超过普陀地标级公园长风公园。（信息来自上海普陀微信公众号）

半马苏河岸线一期（在建中，约9.2万平）

半马苏河岸线二期（约4.5万平）

半马苏河一号公园+二号公园+三号公园+云岭公园（共约35万平）其中，半马苏河公园（岸线公园二期）已经建成对外开放，2024年上海苏州河半程马拉松赛也是在这里完美收官。

在这松弛感与奢贵感交织、自然与艺术相汇的苏州河畔，越秀·苏河·和樾府，绝对是不能错过的传世大宅。

2 1.8容积率+宽栋距+无连廊

国企钜制 低密社区

在这卓越地段之上，利用土地天赋，老牌国企越秀地产这一次带来的作品，可以用“惊艳”两个字来形容。

先说说以稳健著称的越秀地产，“三道红线”常年保持绿档，22年业绩实现逆势增长，是Top20房企中唯一实现业绩正增长的企业。进驻上海以来，先后打造过天樾园和、和樾天汇、嘉樾云上、静安悦等等大爆项目，这恐怕与它精准敏锐的市场眼光离不开关系。

此次择址苏州河，越秀·苏河·和樾府，是它在上海市场落下的第五子。

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从景观园林、建筑设计，到精装设计，都邀请全球一线设计师打造。包括AAI国际建筑师事务所、HWCD、W+S DESIGN GROUP 世尊、北京顺景园林，一众国内外设计界的翘楚都参与其中。

在这里，我们可以看到1.8的超低容积率+超大栋距，外有苏州河+半马苏河公园景观，内有近万平的社区中心花园景观，罕见的“低密社区”。

先说说1.8的容积率是什么概念，在2023年土拍市区9幅土地中，小于2.0容积率的只有3幅，越秀是唯一的一线临河低密地块。

项目是双面环水，两面环绿地，东边还有一个口袋公园，南边的楼栋可以直接眺望苏州河。这一点足以秒杀绝大部分千万级小区。

效果图，仅供参考

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小高层社区+大栋距。项目并没有选择做高低配，而是打造了12-13层的小高层。即使是低楼层的业主也能得到很好的采光和视野条件。

效果图，仅供参考

社区景观方面，作为上海首座和樾府，打造了“一半公园，一半城”，内部规划约9500m²公园绿岛，引水入园，水、木、石三重奢贵元素交织融合，形成多重园景，居住于此，可以悠然于内外双园谧境中。

两大主题轴，五大主题园。横轴，静谧浓郁，营造低奢氛围；纵轴，绮丽绚烂，将海派浪漫的氛围打造极致。呼应外部半马公园，将和樾府内“木”的氛围打造极致。

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干挂石材的外立面！相较于新房市场上普遍采用的铝板玻璃，项目运用豪宅别墅标配的干挂石材，直接提升了一个档次。

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整体采用现代都会风格，材料主要采用大面石材与玻璃、铝板的组合形式，以美国白金作为主色调，搭配金属线条，石材温润，简洁大方。

奢石的运用不止在于外立面，还有会所、门头、地下大堂、车库等等。从里到外透露出一股厚重感。

效果图，仅供参考

地上地下双大堂，约1300m²高定会所，覆盖了恒温泳池、私人健身房、儿童活动空间等功能场所。

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3 建面约103-130㎡3房

豪华装标+惊喜细节，问鼎板块天花板

产品方面，项目做了类一梯一户的设计+无连廊飞机户型，清一色的小高层。建面约103-130㎡3房！

仅供参考

对于奢宅产品来说，私密性是非常关键的一点。

1、100%无连廊。相较于市面上的连廊房，无连廊的优势直观：私密性强，更舒适，南北更通透。

2、私家电梯厅。类一梯一户的设计，私密性拉满。

区别于传统的电梯，项目电梯前室用窗体代替传统墙体，增加了采光和通透性，不像以往封闭前室暗；同时加设开窗面，提升前室和楼道的通风性，不易积留异味。

实景示范区实拍：越秀苏河和樾府售楼处预约热线：400-189-3008✔✔✔（服务热线）

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三期项目加推建面约103-130㎡精奢豪宅，参考往期均价100586元/㎡！

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三批次户型：

103㎡3房2厅2卫：三开间朝南，阳台+双飘窗，采光通风一流；最大的亮点是U型明厨，把洗菜池造在了飘窗上，扩大了空间体验。

130㎡户型：

①全明飞机户型，过道浪费面积少，南北通透、无连廊设计，最大限度享受通风、采光；

②全屋飘窗+270°转角阳台，在保证功能性的前提下，空间利用率高且景观视野更好；

③类一梯一户，更私密且电梯应答时间更快，且电梯前室用窗体代替传统墙体增加了采光和通透性；

130㎡和143㎡户型，电梯厅约8.5㎡，标准层都设置丝绸之路岩板，房号设置背景为直纹白玉，低调大气，拿捏归家的尊崇感。

5幢标准层电梯厅效果图，仅供参考

5幢电梯轿厢效果图，仅供参考

二批次加推户型：

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一期户型图如下：

建面约103㎡的三房两厅两卫

户型图，仅供参考

建面约103㎡户型，南北通透+三开间朝南，非常经典的飞机户型，私密性强。这个户型设计有几个亮点：全屋飘窗设计，更加放大了使用空间。

双朝南房间，卧室能享受到满满的阳光。

建面约130㎡户型，是全明飞机户型,过道面积浪费少，尽享采光；无连廊的设计，南北通透。

类一梯一户的设计，私享入户，全明有窗户，电梯厅面积约8.5平，标准层都设置丝绸之路岩板，房号设置背景为直纹白玉，美观大气。

270度转角阳台，视野开阔，其中建面约130㎡户型还有800库储藏间，收纳空间十足！

户型图，仅供参考越秀苏河和樾府售楼处预约热线：400-189-3008✔✔✔（服务热线）

建面约143㎡户型是四开间朝南+三房朝南，尺度感和空间感绝佳！

客厅约5米面宽，在市面上非常稀缺，LDK餐客厨一体化的设计，更加放大了空间感。中西厨岛台的设计，空间更加灵动。

户型图，仅供参考

还有198㎡稀缺大户型，2023年至今中环线附近新房市场供应情况：去年，165㎡以上的品质改善产品仅占9%；到了今年，占比继续下降，仅有7%。（数据来源：克而瑞，数据截止：2024.06）

建面约198㎡的大户型四房两厅三卫，不仅稀缺，更是苏河畔的人生进阶之作。

亮眼的精装标准

在土拍时，就明确要求室内装修标准按建筑面积不低于5000元/㎡，整个项目的装标非常亮眼，保持豪宅级别的奢华标准。

统一大金空调地暖+百朗新风三件套；一级能耗标准的大金中央空调+地暖两联供，在提供恒温舒适的居家感受的同时，更省能耗，有效降低近30%左右能耗，更环保。

卫生间是杜拉维特和汉斯格雅；厨房目前130-143㎡确定为博世冰箱、燃气灶、油烟机、洗碗机及蒸烤一体机5件套，198㎡厨房为嘉格纳5件套，包括对开门冰箱、洗碗机、蒸烤一体机、油烟机、燃气灶......

更有智能家居系统，控制三大件、电动窗帘等，远程操控三大件。

更多细节设计

130㎡户型体验空间实景图

玄关处，采用通顶玄关柜，皮革的柜体加把手，皇家玉石搭配感应灯，氛围感拉满。可拆卸鞋柜，使用灵活。

130㎡户型体验空间实景图越秀苏河和樾府售楼处预约热线：400-189-3008✔✔✔（服务热线）

143㎡户型体验空间实景图

客厅采用了堑涛背景墙，还有隐藏门的设计，圆弧形吊顶设计，美观且工艺精湛。

大块板砖铺设。建面约103-143㎡户型还采用了90*180的大板砖，减少拼缝，使得地面整体更加大气。

130㎡户型体验空间实景图

厨房空间的细节也很多。线性灯+凉霸+厨房柜体感应灯+可移动轨道插座+台盆滴水线。厨房门采用了艺术金属拉丝+阻尼导轨，有上轨 无下轨，打扫方便，不易藏污纳垢。

103㎡户型体验空间实景图越秀苏河和樾府售楼处预约热线：400-189-3008✔✔✔（服务热线）

还有全石材的卫生间！台盆、地面及墙面都为石材铺设，卫生间地面用到W酒店同款威尼斯棕，部分为温润的皇家白玉石材。主卫配置美妆冰箱，所有卫生间配置魔镜。

103㎡户型体验空间实景图

4 出则享繁华，入则享静谧

项目隔着河就是长宁北新泾，且靠近中环线，自驾交通便捷，而2号线北新泾地铁站和13号线真北路地铁站都在项目步行约1.5km的位置。

另外，北横通道即将全线通车，项目直线距离北横通道仅约1.4km，长宁、静安、虹口、杨浦等区域都能快速抵达，届时出行更加高效、便捷！

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区位图，仅供参考越秀苏河和樾府售楼处预约热线：400-189-3008✔✔✔（服务热线）

日常购物，周边是近铁118商业广场、长宁北新泾的大融城、西郊百联等商圈，满足日常生活所需。

医疗方面，项目周边有上海市儿童医院泸定路分院、普陀区妇幼保健院、上海市同仁医院、上海和睦家长宁院区等。

学校方面，项目北侧就是在建中的华师大二附中普陀校区。周边有上河湾幼儿园、长风二幼、曹杨实验小学、长征中心小学、上海市新普陀小学等。（*预售房屋不划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

示意图，仅供参考

总结：随着一系列政策的调整，可以发觉上海楼市逐渐走向自由化、市场化。势必要用产品说话。

在未来的市场上，能够鼎立于楼市的产品，都具备其无可替代性。仅凭一线苏河地段的价值，就已经是无法复制的资源。

公园、低密、小高层社区、超高装配，越秀·苏河·和樾府，无疑是不能错过的天赋豪宅！

上期一房一价表：

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