激战202轮，溢价率40.4%，上海土拍抢疯了！华润、保利发展各落三子

本报记者 李贝贝 上海报道

11月27日—28日，上海启动第七批次土拍，共上架10宗地块。本次土拍一扫第六批次的冷清，土拍首日即成交7宗地块，揽金230.21亿元。最终，2天之内，10宗地块全部成功出让，共收金307.08亿元。

开盘首日，华润连获三子，成为当日最大赢家。其中，华润与中能建、越秀联手拿下的浦东杨思地块总价高达78.969亿元、溢价率40.4%，刷新上海土拍市场溢价率纪录；11月28日，保利发展也连夺三宗地块，顺利补仓。

值得注意的是，中建七局、中建港航以及山东铁投等一些新面孔也出现在了本次土拍中。其中，中建七局与中建港航联合体拿下宝山区W12-1301单元99-01地块和100-01地块，底价12.53亿元，首度进入上海拿地。

“从上海土拍的火爆程度来看，可以明显体现出9月新政之后市场的热度已经在土地侧得到深度体现，房企对于一线城市的关注度明显没有降温。”58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出；同策研究院研究总监宋红卫认为，作为全国楼市的风向标，上海土拍热度明显提升，这对于稳定上海楼市预期，提振上海乃至全国楼市的信心都有积极的作用。

华润“时隔5年重回内环内”

11月27日，上海开启为期两天的今年第七批次集中供地出让，推出的10宗涉宅用地多数邻近地铁站，依旧实行“双高双竞”规则。与今年前几批次土拍相比，上海第七批次土拍加大了市场供应量，且供地质量也有显著提升，因而热度显著提升。最终10宗地块全部成功出让，共收金307.08亿元。

土拍首日，上海推出7宗地块，用地面积共194766.5平方米，总规划建筑面积419831.4平方米，总起始价约192.85亿元。其中4宗地块溢价成交、3宗底价成交，成交总金额为230.21亿元。

当日，最热门地块当属浦东新区Z000602单元20B-12地块。根据出让文件，该宗地块为住宅用地，总用地面积53052.36平方米，规划建筑面积106104.72平米，起始价56.26亿元，起始楼面价53020元/平方米，中止价为78.759亿元。

在出让环节，华润置地&中能建&越秀地产联合体、中国金茂&保利发展联合体、浦发集团、象屿地产&天安中国&上海同进联合体、中海地产共5家竞买人参与竞价。最终，该地块历经202轮激战达到中止价，进入竞指标阶段，最终由华润&中能建&越秀联合体以78.97亿夺得，地块楼面价74426元/平方米，溢价率40.37%，突破第五批土拍中静安区曹家渡地块31.2%的溢价率。

“这也是上海土拍新规实施高品质竞价以来，首次达到第一轮中止价地块。”安居客上海方面认为，浦东新区Z000602单元20B-12地块吸引房企高溢价竞争的原因，一方面是“新杨思金色中环”具有较好的城市规划支持；另一方面是市场回暖、新房限价政策打开，让开发商的信心倍增。

除浦东新区Z000602单元20B-12地块之外，11月27日，普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块由华润&建发&金茂联合体以底价15.81亿元摘得，成交楼面价40995元/平方米；同一日，虹口区C080301单元hk191A-03地块也被华润置地以总价51.36亿元竞得，成交楼面价92934元/平方米，是当日成交楼面价最高的地块。据悉，该地块吸引了招商蛇口、兴隆置业+中海、华润置地共3家单位参与竞价，最后由华润置地旗下的上海煦臻企业管理有限公司竞得，溢价率11.97%。而该宗地块的获取，也被认为是华润“时隔5年重回内环内”。

此次土拍之前，2024年至今，华润仅在上海第六批供地中斩获了位于宝山南大的2宗地块。此次华润置地连拿三宗地块，将大力补充其于上海的土储。值得注意的是，强势拿地的华润置地，在上海市场的销售表现同样抢眼。根据克而瑞发布的《2024年1-10月上海房企权益销售金额排行榜》，今年前10月，华润置地在上海的权益销售金额为199.63亿元，位列榜单第二。

中建七局首次入沪拿地

除华润拿下的三宗地块之外，本次土拍的其他七宗地块也同样受到房企们的热捧。

其中，中海地产以36.45亿元竞得杨浦区N090602单元K8-05地块，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.33%。该地块为居住用地，地块出让面积2.16万平米，容积率2.3，建筑面积4.97万平米，起价31.33亿，楼面价63000元/平方米。

闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块吸引了6位竞买人参与竞拍。最终，经过44轮竞价，保利置业旗下上海盛真置业有限公司以25.949亿元的价格竞得，未触及28.4680亿元的中止价格，溢价率18.49%，成交楼板价48665元/平方米。

在11月28日第二轮竞拍中，保利发展连夺3宗地块：在与中海、华润、招商、绿城及金茂联合体等经过73轮竞价后，保利发展以32.93亿元斩获浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%；同日，保利发展联合上海建工，以28.71亿元竞得杨浦区N090601单元I5-01地块，楼面价81960元/平方米，溢价率17.09%；

此外，11月28日下午，保利发展旗下上海保利建晔房地产有限公司经过21轮竞价，击败越秀、中海、上海城建、华润等，以总价15.23亿元拿下杨浦区C090202单元O2-07地块，地块成交楼面价86037元/平方米，溢价率16.27%。

记者注意到，本次上海土拍，一些新面孔如中建七局、中建港航以及山东铁投等也参与其中。例如，宝山区W12-1301单元99-01地块和100-01地块被中建七局&中建港航联合体以底价12.53亿元取得，这也是中建七局首入上海拿地。不过，山东铁投不敌中海，未能竞得心仪地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，“沪七条”后上海楼市热度明显提升，市场氛围较好。这样的大环境对土地市场的升温有助推作用。此次土地投放量大且地块品质较好，吸引众多房企参与也在意料之中。

“房企并不会因为市场转暖而在拿地上有过激动作，土拍分化也比较明显，大部分地块是底价拿下，只有个别地块获得较高的参与度。这也预示未来销售情况，房企参与度高的项目大概率不会有太大去化压力。”卢文曦向《华夏时报》记者表示。

张波认为，从上海土拍的火爆程度来看，可以明显体现出9月新政之后市场的热度已经在土地侧得到深度体现，房企对于一线城市的关注度明显没有降温。

“除了地块本身的优越性外，开发商对上海市场的持续看好，对优质地段的抢夺心态在这次土地拍中彰显无遗。”张波进一步指出，参与的房企众多，既有央国企也有一些民企身影，但从土拍结果来看，还是大型央国企占据绝对主力，这也显示出未来高能级城市中央国企的占比或会进一步提升。

同时，优质地块上的抢夺战“白热化”，例如新“地王”浦东新杨思地块，5家竞买人经过202轮竞争后，溢价率高达40.37%，创出土场溢价率新纪录。“未来优质地块的中高端改善盘市场的需求将进一步得到满足，但也预示着优质产品的价格支撑力度也将更强。”张波认为。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁