学区老破小，正卷土重来？300万，买一张海淀的入场券

中产父母为了孩子教育可谓是不遗余力，无论是天价学区房还是高价补习班，只要对孩子升学有利，立马跑在最前面，之前西城曾有一套百来平米的老房，短短3小时内就卖出了3000万的高价，但这两年，不少老破小学区房出现腰斩，让大家深感“老破小早已往事如烟”，但最近一份数据表示，学区房貌似又卷土重来了......‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

文｜mikizhou

From Miki粥

微信号：mikizhou520

就在所有人都以为，老破小已经往事如烟，网上就突然晒出了一份近期东西海学区的成交数据——

西城区近半年成交量暴增，很多学区，比如德胜、广安门、展览路和广牛，今年10月份的成交量相比9月实现了翻倍。

据@佛系家长的统计数据，广外学区是近半年，第一个月度成交量超过 200 的学区…

这波房市热浪，让帝都家长瑟瑟发抖：

冷静了没多久的老破小，是又要卷土重来了吗？

先说结论，我觉得不会。

至于原因，还要从学区房这些年波澜起伏的市场说起…

很多人应该还记得，2020年是学区房的黄金年份，那一年，西城的房子上架就被秒掉，宏庙超过25万一平的单价，北京家长抢破了头，3小时花1000万豪情万丈，比买一颗白菜的决策速度还快…

家长买房买到丧失理性，没人相信学区房会跌——

毕竟，只要有小孩就要上学。

当时和西城老破小能一较高下的，是号称宇宙中心的海淀五道口周边，清北的文曲星照耀之地，让附近的X鸟家园，50平卖出1028万的天价…

50平的老破小我买过，使用面积也就40平左右，刨掉厨房和卫生间、一个小单间，就剩下一个狭窄的过道，装living-room…

不过虽然住得很憋屈，但家长心情都还不错。躺在中三的学区之上，就如同躺在了银行保险柜上，任凭股市基金动荡遍地嚎，房价坚挺如泰山。

然而两年后，X鸟家园因为学校而注进去的水分就开始蒸发：23年11月每平米从20万掉到了12万，50平米的房卖了610万，跌掉近400万近乎腰斩…

很多人流泪，眼睁睁地看见一个首付没有了。

市场的震荡，彻底清理了一批职业炒家——

炒房的人追求稳定回报率，不然投资股市基金或币圈了，丰俭由人不压几百万资金，还不用经历买房卖房一通折腾。

房价腰斩的风险他们承担不起，所以当学区房开始下跌的时候，就纷纷弃船上岸。

为小孩上学提前囤房的爹妈，也不像我当年那么未雨绸缪了，小孩还在肚子里就忙着为他布局一个海淀学籍。

大家的态度，更倾向于观望。

一方面经济形势不明朗，手里有钱比有房更让人心安；另一方面，不知道学区房还会不会继续下跌，怕抄底不成反被人抄…

于是学区房的市场上，就剩下了刚需用户，上学的需求迫在眉睫才会入手。

这些购房家长小心谨慎，反正炒家上岸，房子存量够多也不用抢，于是在价格上就开始计较。

从2024年西城的数据上也能看出这一点，成交量虽然翻倍，但价格没有出现21年的暴涨，也没有23年的暴跌，基本维持在一个大家都可以接受的水平线上。

学区房到底要不要买？

我觉得说到这里答案显而易见，就是由需求决定。

去年我劝一个妈妈买学区房，原因是她房子在昌平，但追求的是海淀的教育。

五年前花了十来万的学费，把小孩送进了一所跨区招生的海淀民办学校，拿到了海淀学籍，就在学校附近租了一套房，昌平的房子租了出去。

我劝她把房子早点换去海淀。

一方面是因为小孩上学在海淀，肯定不会回昌平住，房子没有使用价值；二是不住纯租，北京的租售比太低。一个月几千块连房贷都cover不住，还压住家里几百万的流动资金…

更大的麻烦事，这个妈妈前两年生了二宝，原计划每年十几万的学费送二宝去老大念的海淀民办，但遇上了公参民改革，一下子就没了花钱可以搞定的海淀学籍…

如果房子不换到海淀，二宝念小学的时候就要回到昌平。

不甘心啊。

当初老大读书都克服万难去了海淀，如今小二读书更不可能回流昌平了。但她是北京户口，想租房跨区都不行，根据北京幼升小的政策，学籍只能在户籍所在地，而户籍都是落在房产地…

只有把房子换到海淀，才能彻底解决小孩的升学问题。

劝了半天，她很犹豫。

买卖房子这件事非常繁琐不说，在看了我《1000万在北京买不到房》的海淀家长的故事，觉得就算卖了昌平也换不起海淀的，不想折腾…

我说，1000万买不起房的哪个家长，和你目的不一样啊，他要学籍还要解决全家六口的居住问题，但你要的只是一个去海淀卷的机会。

因为以她目前租房条件，花2000万在海淀也实现不了「学住」兼得。不如，换一套海淀老破小搞定学籍，租金贴补一些房贷，加上公积金也没啥压力。

迟疑了一年，没下决心。

然后，就肉眼见证了房产市场的强烈震荡——

北上的房价回到了9年前。不到300个W入住核心城区，国贸周边区域，单价只要4万/平方米。

但是在这波震荡中，学区的价值还是体现了出来。虽然泡沫大的老破小猛烈收缩，但刚需供给却被拉住底线。

再想换房，就要吃下房价跌幅不同的价差。

可即便如此，为了小孩去海淀卷高考，该换还是要换。换个什么样的？无所谓了，只要价格低，决策就够快。

300万，买一张海淀的入场券。

这就是当下买北京老破小的爹妈的真实心态，很无奈…

对于学区房的追求，家长已经不会像21年那么狂热了。一是因为学区房只涨不跌信念崩塌，二是清北的追求开始涣散…

虽然优质的教育人人都想要，但越来越多的爹妈也开始意识到，小孩能力有上限。

谁也不想节衣缩食把小孩托举进TOP校，换回来的不是抑郁就是厌学，最后陪跑学霸六年，只考进一个普通大学，毕业后找不到工作回家啃老…

这时再看看手里的学区房，随着生育率下降，不涨反跌…

太苦了吧。

Miki粥，资深媒体人，教育纪录片总策划，创造了"顺义妈妈"一词。