北京买房：理清思路，购房建议1374

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是97年的大龄女，单身刚落户，工作在和平里，家里想让买房，总价800-1000万。我看了很多房子了，纠结点是买在朝阳还是东城，这主要考虑的就是学区溢价问题。我按您教的方法计算溢价率了，30%左右。

但因为毕竟单身，等找对象到孩子上学至少八年，我认为没必要。但是父母希望一步到位，这样以后就不用再换房了。但我又不好说服他们，纠结好几个月了。

A：

1、呵呵，今天好几个大龄女来咨询房子了。这又佐证了“单身女性在北京买房的比例越来越高”。

不过1997年的才27岁吧，这就大龄了？姑娘你这话侮辱性没有，伤害性挺强，让我这都快Double了的情何以堪啊，只能是老帮菜了。

2、如果是千万左右的学区房，那溢价率现在应该不到30%，稍微降了一些。而且因为面积大些的坪效相对低，本身就有租售的溢价，所以溢价虽然表面高，但并不都是学区的价值，最多应该在20-25%之间吧。

3、父母希望一步到位是正常，我要是给孩子买房也这么想，都准备好了就踏实了，完成了一项重要任务，要不然过个几年还得帮忙惦记着置换。

我觉得两种方案吧，要不就听父母的买在东城，没必要因为溢价的事儿让父母心里不踏实。就算是过几年溢价率有所降低，那以和平里的成绩也未必受到多大影响，不至于有多大的损失。或者说如果大盘上涨，那就算学区溢价降低一点儿也无所谓，两下冲抵了就没损失，那何必跟父母掰扯呢？没意义。

第二种就买在朝阳的，也有学区房，而且这预算能买到几乎没溢价的。优势是商品房的户型和环境更好，也就是更能兼顾。而且朝阳区和东城在高分段的成绩几乎一致，所以相对更合适。但这就得让父母来北京了，得现场看房才能比较出两边房源的差距。

4、其他我没什么建议，关键就是没必要因为这些让父母别扭，犯不上。

仅供参考。

二

Q:

请问，我现有房产是昌平北七家北亚花园，当年亲戚买房送户口时买的，转给了我。另外我在天通苑买了套二手的，76平。在老家辽宁有一套大平层，但价值太低也就70多万吧，打算卖掉，不好卖。

我想的其实是三套都卖掉，换成一套宜居养老还保值的，就在昌平附近您有建议的吗？想换保值好的。

A：

1、买房送户口，20多年前的事儿了，当时的价格估计是2000块左右一平，也是这价格转给你的吗？

2、三套都卖掉，换在昌平，那就先排除天通苑呗。不是说这里不好，像天通苑这种76平的如果是两居室就挺保值的，近十多年没有落后大盘，在昌平算不错的板块。但是，如果说三套都卖掉，那在天通苑就得买大户型了，而这种房在天通苑不占优。毕竟这里是刚需板块，户型大的居住舒服，就是价格走势略弱。

所以如果非得是昌平，那要么就是在北七家，买地铁沿线科技园的次新，保值都不错，比那些离地铁远的老房强多了。或者看回龙观的次新商品房，也保值不错，前些日子炒高的也都回落了，基本合理价格。

3、另外一点，三套房呢，这都卖掉的话可不是个小工程，时间估计短不了，做好计划。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人北漂女，单身大龄，想买套小房自住，预算100w首付+100万公积金，买****的两居合适吗？最主要的目的是存户口，然后当然也是想投资个能保值的房产。

A：

1、这怎么说呢，如果只是为了自住，那****合适，房子本来就是用来住的，新房的居住体验更好。但为了存户口和保值就未必合适了，意义不大。

2、而且为什么要特意买套房存户口啊？除非是从单位辞职，否则哪个单位也不会要求迁户口的吧？而且就算是有要求，那就让他们给迁到公共户上不就得了，没必要为这个还买套房吧？

打个比方这户口就像是档案，辞职了就转到人才呗，犯得上自己成立家公司存档案吗？

3、保值角度的话郊区不占优，主要是这地段儿实在普通，偏远还不通地铁，连规划都没有，那周边配套的建设都会受影响，发展会比较慢。当然我对新房不熟，不方便多说。只能说房产的价值由地段儿决定，也就是由附近的配套价值决定，至少是大部分。

4、总之房子是用来住的，如果是自住就合适，其他的想法不太合适。我要建议是，既然只是想买套“小房”，那就尽量在市区附近吧，地铁沿线都能买到二手的，保值至少相对稳妥，没必要非得到偏远板块买新房。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们两口子大概年收入50的样子，目前在西单附近上班，有两个小房子，一个在海淀，单位分的，没法上市，还有一个在南三环马家堡，60多平的老房子，两居。孩子还有一年半高考。最近看到购房政策比较好，犹豫要不要换房。

一是想卖了马家堡的老房子，然后在原地或者去朝阳四惠附近换个三居（2006年的房子）。

二是不卖房，贷点款买个园博园附近的新房，那儿在修1号线地铁支线。

三是再等等，看下一步政策走向，等孩子高考完再说。

A：

1、这仨选项就是看自己的主要需求。第一个是典型的投资为主，第二个是自住为主，第三个则是稳定为主了。

2、马家堡的地段儿不算弱，换在本地的话看小区，品质高的肯定至少不落后，略超大盘的可能性也有。换到四惠或朝青一带，从地段儿来说更受追捧，但也是看小区，这种地方的两级分化更明显，看具体的小区和房源吧。

3、园博园这地段儿到目前为止还是挺典型的自住，之前几个小区都不错，开盘价格也都不高，园博府就是典型，但是之后这些年的价格走势都有些落后。

所以如果是注重改善就买，挺好的环境，小区也应该都不错。地铁对于较偏的地段儿属于必须配套，没有的话必定减分，但有了也不加分。另外看新房的价格折扣，特别优惠的话怎么都合适。

4、等等就再等等呗，一年多两年的很快就过去，到时候行情估计早就明朗了。在我看来都用不了一年，到明年春天就应该看到救市的效果了。成功的话房价至少不跌，失败的话房价至少不涨。

所以这就看自己对政府和银行能力的判断吧，我只能说之前的几次他们都成功了。这次的态度也已经明确，就是不成功就继续出政策刺激，直到信心稳定为止。

仅供参考。

五

Q:

我们想在海淀买个房，您帮忙参谋一下：我爱人是高校教师，单位在海淀西北五环，孩子现在1岁，以后上学能走教职工上高校附幼、附小，所以不考虑学区房。

我们现在手里有300万，想再贷款200万，这点钱五环内买个老破小觉得不值。就想买个80-90平的，不想住太小的，将来有条件再换。您看清河，海淀新区，安宁庄，哪里能买？

A：

1、500万8/90平，单价6万左右或之内。那如果是更注重自住就是海淀新区了，温泉上庄的都性价比高，几乎是海淀区性价比最高的，也就是学区溢价率相对低，基本就是海淀学籍的价值。

保值角度这些地段儿不太占优，多数都略有落后大盘，将来置换时看地段儿和房源，换到更强的地段儿有可能吃亏。所以这里更适合长期自住的，不换也就无所谓了。当然也有保值还不错的，但价格都比较贵了，这预算不是太好买到。

2、如果更注重保值或相对兼顾，那就是清河安宁庄了。当然也未必是这俩，只要是五环外成熟地段儿都行，区别是铁道京新东边的溢价相对低，虽然没有海淀新区的性价比高，但在海淀也算比较高的了。

保值角度看小区，大多数都至少不落后，包括老房。房龄新品质高的就更受追捧了，典型的就是西二旗一带，价格走势排北京第一序列。然后像东边永泰的也挺好，低调但升值挺好的，几个园就是典型。

3、总之看自己的主要需求吧，都能买，只是各有优劣而已。

仅供参考。

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